Senior może zostać i bez mieszkania, i bez świadczenia

@RY1@i02/2013/206/i02.2013.206.183000500.803.jpg@RY2@

W 2008 roku powstała na polskim rynku pierwsza spółka oferująca konsumentom odwrócony kredyt hipoteczny. W ciągu ostatnich 5 lat rynek tych produktów sukcesywnie się rozwijał. Obecnie w Polsce funkcjonuje 7 przedsiębiorców (według stanu na koniec kwietnia br.), z którymi konsumenci zawarli w sumie 381 umów świadczeń dożywotnich. Mając na uwadze fakt, jak bardzo wrażliwa jest grupa adresatów tego typu oferty, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów podjął decyzję o przeanalizowaniu tego rynku, czego efektem jest opublikowany właśnie "Raport z kontroli przedsiębiorców zawierających umowy świadczeń dożywotnich".

Odwrócony kredyt hipoteczny

Jak zatem wygląda ten rynek, czy konsumenci mogą czuć się bezpiecznie? Na wstępie należy wyjaśnić, że termin odwrócony kredyt hipoteczny nie jest do końca trafny w odniesieniu do produktów dostępnych na polskim rynku. Z założenia jest on zarezerwowany dla umów zawieranych przez właścicieli nieruchomości z bankiem, na mocy których w zamian za ustanowienie hipoteki na rzecz banku uzyskują od niego comiesięczną lub jednorazową wypłatę pieniędzy. Bank zostaje ujawniony w księdze wieczystej nieruchomości jako wierzyciel konsumenta z tytułu wypłaconych mu środków. Przejęcie przez bank nieruchomości następuje po śmierci właściciela, o ile hipoteka nie zostanie spłacona. Tego rodzaju produkty obecne są m.in. na rynku amerykańskim.

Tymczasem w Polsce, z uwagi na brak odpowiednich przepisów regulujących ten rynek, przedsiębiorcy oferują nieco inny produkt. Konsumenci zawierają umowę, zgodnie z którą przenoszą na spółkę własność swojej nieruchomości w zamian za dożywotnie, regularne świadczenia w pieniądzu. Jest to model sprzedażowy odwróconej hipoteki. Podjęcie decyzji o wyborze takiej oferty niesie z sobą daleko idące skutki. Senior, który chce uzyskać dodatkowe dochody poprzez zawarcie umowy z wybranym przedsiębiorcą, traci prawo własności nieruchomości, a co za tym idzie, jego bliscy (spadkobiercy) nie będą mogli jej otrzymać w spadku. Konsument natomiast uzyskuje prawo zamieszkiwania w nieruchomości poprzez ustanowienie na jego rzecz przez spółkę służebności osobistej mieszkania lub prawa użytkowania nieruchomości. Dostępne na polskim rynku produkty świadczeń dożywotnich występują w wielu wariantach. Takie zróżnicowanie wynika z tego, że przedsiębiorcy przygotowują ofertę na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, korzystając z zawartych w nim takich instytucji, jak umowa dożywocia, renty, ubezpieczenia, a nawet pożyczki. W ten sposób starają się stworzyć konstrukcje prawne, które mają spełniać funkcję podobną do odwróconego kredytu hipotecznego.

Słabsza pozycja seniora

Przeprowadzona przez nas analiza rynku świadczeń dożywotnich wskazuje pewne zagrożenia, wynikające z obecnie obowiązującego stanu prawnego. Badaniem objęto zarówno wzorce umów i umowy zawierane z konsumentami, jak i treść przekazów reklamowych. W naszej ocenie pozycja seniora na tym rynku jest znacznie słabsza w porównaniu do innych produktów czy usług. Wynika to między innymi ze szczególnego charakteru grupy odbiorców, do której przedsiębiorcy kierują swoją ofertę. Są to najczęściej osoby powyżej 65. roku życia, które mogą nie mieć wystarczającej wiedzy o przysługujących im uprawnieniach wynikających z przepisów prawa. Przy zawieraniu z nimi umów o świadczenia dożywotnie, przedsiębiorcy posługują się najczęściej wzorcami umów, na których treść konsumenci nie mają realnego wpływu.

Jednak największym zagrożeniem dla seniorów jest w ocenie urzędu brak odpowiednich uregulowań prawnych w zakresie prowadzonych przez spółki działalności. Funkcjonowanie podmiotów oferujących świadczenia dożywotnie w Polsce nie jest obecnie w żadnej mierze nadzorowane przez organy państwa. Przedsiębiorcy ci nie muszą również spełniać szczególnych wymogów kapitałowych, co w rezultacie powoduje, że praktycznie każdy może prowadzić tego rodzaju działalność gospodarczą. Wiąże się z tym jedna z najistotniejszych, naszym zdaniem, luk w prawie dotycząca umów świadczeń dożywotnich - w przypadku egzekucji z nieruchomości zamieszkiwanej przez seniora, która może nastąpić np. w przypadku upadłości przedsiębiorcy, istnieje ryzyko utraty przez niego prawa do jej zamieszkiwania.

Wskazane wydaje się wprowadzenie odpowiednich przepisów, które pozwoliłyby bankom lub innym instytucjom oferowanie odwróconego kredytu hipotecznego w modelu kredytowym, co umożliwi konsumentom dostęp do bardziej zróżnicowanych produktów. Tylko uporządkowany i uregulowany rynek może zapewnić profesjonalną obsługę seniorów oraz ich bezpieczeństwo.

Przygotowany przez UOKiK raport zostanie zaprezentowany podczas debaty, która odbędzie się 24 października br. w Warszawie. W dyskusji wezmą udział przedstawiciele organów administracji publicznej, instytucji konsumenckich, organizacji zrzeszających przedsiębiorców, a także prawnicy i akademicy. Zaproszeni goście wspólnie zastanowią się, jakie regulacje dotyczące rynku rent dożywotnich i odwróconego kredytu hipotecznego są potrzebne, aby skutecznie chronić starszych konsumentów. Osoby zainteresowane udziałem w tym wydarzeniu mogą się rejestrować na stronie www.events.uokik.gov.pl.

Małgorzata Krasnodębska-Tomkiel

 prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Transmisja online z debaty będzie dostępna na stronie internetowej