Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu jest antydeweloperska

Obchodziliśmy właśnie - 29 kwietnia - rocznicę wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jak ocenia pan zmiany wynikające z ustawy deweloperskiej? Czy rzeczywiście spełniła ona kluczowe założenia?

Pośpiech, jaki towarzyszył tworzeniu ustawy, niekorzystnie wpłynął na jej ostateczny kształt. Jej treść jest bardzo niedopracowana, liczne przepisy niejasne, wiele z nich, w mojej ocenie, jest niepotrzebnych.

Ustawa wprowadziła znaczny formalizm, który zmusza strony zainteresowane zawarciem umowy do spełnienia licznych wymogów, koniecznych do sfinalizowania umowy. Już sama forma aktu notarialnego zarówno utrudnia samo zawarcie umowy, jak i zwiększa jej koszt, nawet o kilkaset złotych. Dla większości nabywców lokali jest to niepotrzebny wydatek i niepotrzebna formalność - zwłaszcza w sytuacji, gdy zawierają oni umowę na niemal wybudowany lokal z uznanym na rynku deweloperem, którego sytuacja finansowa nie budzi zastrzeżeń. Sama forma umowy nie zmniejsza przecież ryzyka upadłości dewelopera ani ryzyka nieukończenia budowy.

Ponadto przed zawarciem umowy klientowi ma być doręczony prospekt informacyjny. Jest to rozbudowany dokument, zawierający dziesiątki różnych informacji, głównie technicznych, z którymi trudno jest się zapoznać. Proponowane wzory prospektów pojawiające się na rynku zawierają wiele niepotrzebnych, aczkolwiek wymaganych treścią ustawy informacji, mało interesujących dla potencjalnego nabywcy. Niemniej jednak klient musi oświadczyć w umowie deweloperskiej, że zapoznał się z treścią prospektu. Jakikolwiek błąd w przygotowaniu tego dokumentu może się wiązać ze znaczącymi sankcjami dla dewelopera, a nawet odstąpieniem od umowy przez nabywcę. W konsekwencji deweloperzy przy pomocy własnych kierowników projektów i sprzedaży, doradców finansowych, prawników, czasem również notariuszy spędzają długie godziny na zbieraniu danych i przygotowywaniu nie do końca przemyślanego dokumentu, próbując uchronić się przed skutkami jego nieprawidłowego przygotowania.

Czy nie jest jednak tak, że rozwiązania te mają na celu lepszą ochronę klientów oraz mają im umożliwić lepsze rozpoznanie realizowanej przez dewelopera inwestycji i jego sytuacji?

Tak, ale pamiętajmy również, że świadomość nabywców nieruchomości znacznie wzrosła przez ostatnie lata. Liczne były reportaże i relacje prasowe na temat oszukanych klientów. Decyzje konsumentów w obecnej chwili są dużo bardziej ostrożne i przemyślane. Rozwiązania, które proponuje nowa ustawa, nie do końca realizują jej główny cel, czyli ochronę nabywców nieruchomości. Informacje te - oczywiście - stanowić mogą i stanowią wskazówkę dla klientów, nie odpowiadają jednak na pytanie, czy bezpiecznie nabędą lokal. Moim zdaniem nie eliminują niebezpieczeństwa, jakie grozi konsumentom przy nabyciu nieruchomości.

Jak pana zdaniem należy zapewnić ochronę konsumentom i jakie rozwiązania ustawy mogą się do tego przyczynić?

Rozwiązaniem zaproponowanym przez ustawodawcę, które w szczególny sposób ma chronić nabywców lokali, są podstawowe środki ochrony, np. w postaci rachunków powierniczych oraz wyodrębnionej masy upadłości dewelopera, w skład której wchodzić ma to, co deweloper posiada, i z której realizowane będą roszczenia nabywców.

Niemniej jednak praktyka związana z rachunkami powierniczymi jeszcze się nie ukształtowała w pełni. Ci deweloperzy, który rozpoczęli sprzedaż lokali przed wejściem ustawy w życie, mogli nie stosować tego środka ochrony.

Praktyka pokazuje jednak, że otwieranie rachunków powierniczych jest problematyczne. Okazało się bowiem, że być może nie przewidziano - albo nie doceniono - że pojawi się jeszcze jeden dodatkowy gracz na rynku deweloperskim, który zacznie kształtować praktykę stosowania ustawy. Banki, chcąc zwiększyć swoje zyski, decydują, czy dany rodzaj produktu pojawi się w ich ofercie oraz którzy klienci i na jakich warunkach z oferty tej będą mogli skorzystać. Jednocześnie sama ustawa nakłada na banki odpowiedzialność zarówno za prowadzenie inwestycji, jak i nadzór nad inwestorem.

To sprawia, że w tej chwili jedynie kilka banków oferuje produkt w postaci rachunków powierniczych, a te mające ten produkt w ofercie narzucają wyśrubowane zasady oceny wiarygodności, nie do spełnienia dla części deweloperów. Naturalnie taka praktyka zamyka również dostęp do rynku mniejszym deweloperom, niszcząc konkurencję na rynku, co powodować może zarówno pogorszanie sytuacji sektora (w tym budowlanego), jak i zmniejszenie różnorodności oferowanych nabywcom lokali.

Czy w związku z tym ustawa, chroniąc nabywców, zagroziła deweloperom?

Moim zdaniem obserwujemy taką tendencję na rynku. Co więcej, paradoksalnie może ona zagrozić bezpieczeństwu klientów.

Autorzy ustawy nie do końca zrozumieli zasady funkcjonowania działalności deweloperów. Ustawa doprowadziła bowiem do odcięcia finansowania inwestycji (choćby w części) ze środków nabywców. Jednocześnie tendencje na rynku usług finansowych zamknęły dostęp deweloperom do finansowania budowy z kredytów bankowych.

Pozyskiwanie kredytów na budowę inwestycji przy niskiej stopie zwrotu w przypadku realizacji jej ze środków własnych było naturalnym procesem i sposobem realizowania projektów przez większość deweloperów. Zamknięcie albo co najmniej ograniczenie tej możliwości doprowadziło do chęci pozyskiwania finansowania ze źródeł pozabankowych, np. poprzez emisje akcji czy obligacji. Koszt wykupu obligacji jest jednak wyższy niż koszt kredytu. Może powodować to konieczność utrzymania cen lokali na pierwotnym poziomie w celu finansowego zamknięcia inwestycji - co wobec obniżenia cen na rynku zmniejsza sprzedaż lokali w danej inwestycji - i ostatecznie zagrozić jej ukończeniu, jeśli deweloperzy przestaną radzić sobie z obsługą zadłużenia. Niewykluczone, że efektem tego będzie w skrajnych przypadkach sytuacja, gdy nabywcy wprawdzie odzyskają zainwestowane środki, ale nie wprowadzą się do nowego lokalu, bo nigdy inwestycja nie powstanie.

Ponadto wielu deweloperów, którzy z powodzeniem funkcjonowali przed wejściem w życie nowej ustawy, może zakończyć swoją działalność. Będzie miało to dalsze negatywne konsekwencje dla rynku - pogorszenie sytuacji sektora, w tym usług budowlanych, zwiększenie bezrobocia, nie mówiąc już o rzeszy niezadowolonych klientów, którzy nie zamieszkają w wymarzonych lokalach. Dlatego wielu deweloperów określa ustawę jako antydeweloperską.

@RY1@i02/2013/084/i02.2013.084.21500020c.802.jpg@RY2@

materiały prasowe

Marcin Płoszka, wspólnik w kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni

Banki mające w ofercie rachunki powiernicze narzucają wyśrubowane zasady oceny wiarygodności, nie do spełnienia dla części deweloperów

Rozmawiała Ewelina Stępień