Nie da się podzielić domu

Wspólny majątek często okazuje się problematyczny. Każdy ze współwłaścicieli może mieć przecież odrębny pomysł na to, jak zagospodarować nieruchomość a sporne koncepcje prowadzą do kłótni. Poważną wadą jest brak pełnej swobody w zarządzaniu majątkiem w przeciwieństwie do sytuacji, w której nieruchomość należy do jednej osoby. Współwłaściciel nie może np. postawić na działce budynku, jeśli pozostali współwłaściciele się temu sprzeciwiają. Decyzja czytelników o podziale nieruchomości wcale więc nie dziwi. Osiągnięcie satysfakcjonującego celu dotyczącego podziału może jednak okazać się równie kłopotliwe jak wcześniej samo korzystanie z nieruchomości przez współwłaścicieli.

Pierwszy wariant to zniesienie współwłasności dokonane w oparciu o ustalenia współwłaścicieli. Mogą oni zdecydować, jak podzielić ziemię, by każdy był usatysfakcjonowany z przyznanej mu części i nie podnosił później, że dostał gorszy jakościowo kawałek, chociażby ze względu na położenie. Efektem osiągnięcia porozumienia powinna być umowa zawierana w drodze aktu notarialnego. Zachowanie tej ostatniej formy jest konieczne, jeśli mamy do czynienia z nieruchomościami, a więc ziemią lub budynkami.

Drugi wariant, a więc brak porozumienia, oznacza przeniesienie kwestii zniesienia współwłasności na grunt postępowania sądowego. W takiej sytuacji nieruchomość stanowiąca dotychczas współwłasność, jest dzielona w drodze wyroku. To gorsze rozwiązanie, bo oznacza konieczność poniesienia kosztów sądowych, a w ostatecznym rozrachunku strony nie mają wpływu na decyzję niezawisłego sądu.

Koncentrując się na opisywanym przez czytelniczkę przypadku, warto wyodrębnić dwie kwestie. Dokonywany w ramach znoszenia współwłasności podział ziemi o przeznaczeniu nierolniczym nie powinien rodzić problemów. Jest to bowiem działanie dopuszczalne pod kilkoma warunkami. Po pierwsze nie może być sprzeczne z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o ile takowy został przez gminę uchwalony. Po drugie każda z działek powstałych po podziale musi mieć dostęp do drogi publicznej albo bezpośrednio, albo poprzez drogę wewnętrzną z ustanowioną na niej służebnością dla właściciela tej działki, która bezpośrednio nie sąsiaduje z drogą publiczną.

Problemem jest podział domu stojącego na wspólnej ziemi. Budynek może przeszkodzić w płynnym podziale nieruchomości. W polskim prawie zasadą jest, że fizyczny podział budynków jest niedopuszczalny. Z reguły nie można więc zastosować tej formy jako sposobu zniesienia współwłasności. Od tej zasady są wyjątki, ale bardzo ciężko spełnić warunki, by z nich skorzystać (patrz opinia eksperta).

Jednym ze sposobów na wybrnięcie z pata jest wyodrębnienie własności lokali w budynku. Ta forma podziału nie jest jednak stuprocentowa, ponieważ grunt, na którym stoi dom oraz części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, nadal będą stanowiły współwłasność.

Najlepszym rozwiązaniem w opisywanym przypadku, jeśli współwłaściciele chcą całkowicie rozdzielić łączące ich więzy majątkowe, wydaje się taki podział, w którym jedna z osób przejmie dom i po prostu spłaci drugiego z dotychczasowych współwłaścicieli.

@RY1@i02/2014/228/i02.2014.228.00700020a.803.jpg@RY2@

CORBIS/FOTOCHANNELS

Piotr Pieńkosz

piotr.pienkosz@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 210-212 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.). Art. 93-97 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518).

OPINIA EKSPERTA

@RY1@i02/2014/228/i02.2014.228.00700020a.804.jpg@RY2@

Michał Jaskólski partner w Kancelarii Prawnej Świeca i Wspólnicy Sp.k.

Zasadą określoną w kodeksie cywilnym przy zniesieniu współwłasności jest podział wspólnego przedmiotu lub nieruchomości, a jeśli jest to niemożliwe lub sprzeczne z zasadami społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy, to wówczas rzecz lub nieruchomość należy przyznać jednemu ze współwłaścicieli wraz z obowiązkiem spłaty osób, które współwłasności zostały pozbawione.

Szczególnie duży problem pojawia się w momencie podziału nieruchomości budynkowej. W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że mamy różnego typu budynki, np. wielorodzinne, które podzielić jest łatwo, lub jednorodzinne, które podzielić bardzo trudno lub jest to niemożliwe. W sytuacji, która jest analizowana, konieczne jest rozważenie, czy nieruchomość można podzielić w sposób zgodny z szeroko rozumianym prawem budowlanym i zasadami rzemiosła. Każdy z wyodrębnionych lokali, ażeby utrzymał status mieszkalnego, musi być wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. W praktyce, mówiąc potocznie, budynek należałoby przebudować tak, ażeby powstał z niego bliźniak.

Oczywiście są jeszcze inne możliwości, ale są one już dosyć skomplikowane. Przykładowo, można wydzielić działkę z domem i drogą dojazdową od pozostałej ziemi i wówczas nie znosić jej współwłasności. Niemniej jednak taki podział również wymaga uczestnictwa jednostki samorządu terytorialnego, a taką zgodę będzie ciężko uzyskać. Decyzję o podziale wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Jeżeli sprawa trafi przed sąd, a wcześniej nie dojdzie do podziału działki gruntowej lub wyszczególnienia lokali mieszkalnych, wówczas sąd nie będzie mógł skorzystać z tych rozwiązań.