Rękojmia za wady w umowach budowlanych mylona jest z gwarancją

Doświadczeni praktycy rynku inwestycji budowlanych zwykli mawiać, że rzeczywistą rentowność kontraktu budowlanego można ocenić dopiero po wygaśnięciu rękojmi za wady oraz gwarancji jakości, czyli instytucji prawnych służących wyegzekwowaniu przez zamawiającego od wykonawcy obowiązku usunięcia wad zrealizowanych robót. Może się bowiem okazać, że usunięcie wad oznaczać będzie ponowne wykonanie robót, co wygeneruje koszty w skali stawiającej pod znakiem zapytania kalkulację rentowności całego kontraktu. Minął rok od wejścia w życie ustawy z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz.U. poz. 827 ze zm.; obowiązuje od 25 grudnia 2014 r.), która istotnie zmieniła przepisy kodeksu cywilnego, m.in. w części dotyczącej odpowiedzialności za wady w obrocie profesjonalnym oraz w stosunkach z konsumentami. To wystarczający okres, aby dokonać syntetycznej analizy ich funkcjonowania oraz wskazać zasadnicze problemy, które pojawiły się w praktyce w związku z nowymi regulacjami w zakresie dotyczącym robót budowlanych realizowanych przez zawodowych uczestników rynku - przedsiębiorców, bez udziału konsumentów.

ZMIANY W RĘKOJMI - NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ

Odpowiedzialność wykonawcy robót budowlanych w przypadku rękojmi za wady ma złożony charakter, stosuje się do niej przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.; dalej: kodeks cywilny, k.c.) dotyczące umowy o dzieło. Natomiast w zakresie nieuregulowanym w przepisach dotyczących umowy o dzieło - stosuje się przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Ta ostatnia kategoria posługuje się terminami: ,,sprzedawca" (w niniejszym opracowaniu stronę zobowiązaną jednolicie określa się jako ,,wykonawcę") oraz ,,kupujący" (tu: "zamawiający").

Rozróżnia się dwie zasadnicze kategorie wad: fizyczne i prawne. Jest to specyficzny rodzaj odpowiedzialności niezależny od szkody poniesionej przez zamawiającego wskutek wykonania wadliwego obiektu.

Wady fizyczne według nowej definicji

Wada fizyczna obiektu stanowiącego przedmiot umowy o roboty budowlane bądź też rezultat robót budowlanych w postaci dzieła polega na niezgodności z umową. W szczególności niezgodność z umową zachodzi, gdy wykonany przedmiot umowy:

1) nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu wykonawca zapewnił zamawiającego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym zamawiający poinformował wykonawcę przy zawarciu umowy, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) został zrealizowany i wydany zamawiającemu w stanie niezupełnym.

Jest to zaostrzenie odpowiedzialności, bowiem w odróżnieniu od poprzedniego stanu prawnego obecnie już samo wykonanie niezgodne z umową przesądza o wadzie.

Kłopotliwe sformułowania

Wykonawcy i zamawiający powinni pamiętać, że powyższe wyliczenie - w związku z użyciem sformułowania ,,w szczególności" - ma jedynie charakter przykładowy. Określenie ,,nie ma właściwości, o których istnieniu wykonawca zapewnił zamawiającego" należy rozumieć bardzo szeroko - chodzi o uzasadnione treścią umowy subiektywne wyobrażenie zamawiającego co do pożądanych właściwości zamówionego obiektu budowlanego. W szczególności wymienić można: oddanie obiektu w stanie powodującym zmniejszenie doznań estetycznych zamawiającego lub sytuację, gdy obiekt będzie miał mniejsze walory użytkowe. W takim przypadku nie decyduje kryterium naukowo-techniczne, bez znaczenia jest to, że obiekt został zrealizowany zgodnie z normami technicznymi.

Podobnie szeroko należy interpretować użyte w ustawie określenie ,,zapewnień wykonawcy". Chodzi nie tylko o zapewnienia zawarte w umowie, lecz także w reklamach, materiałach promocyjnych i próbkach (materiałów) do nich dołączonych. Np. o "braku właściwości" możemy mówić, gdy maszyna czy też montowane urządzenie w rzeczywistości zostało wyprodukowane w innym roku, niż twierdził wykonawca.

Dyskusyjne jest natomiast, w jakim zakresie zastosowanie znajduje przy zawieraniu umów o roboty budowlane zapis o informowaniu przez wykonawcę zamawiającego o celach, które winien spełniać zrealizowany przedmiot umowy (specyfika tego rodzaju umów polega na tym, że zwykle poprzedza je sporządzenie dokumentacji projektowej albo dość szczegółowe określenie w inny sposób cech realizowanego obiektu). Informacja o celu składania w trakcie zawierania umowy może kolidować z ustaleniami. Dlatego obie strony powinny dokładnie ocenić, na ile wskazany cel odpowiada ustaleniom lub projektowi - co w konsekwencji może prowadzić nawet do niezawarcia umowy - sama zaś informacja powinna mieć jednoznaczny i pisemny (mimo że przepis o tym nie wspomina) charakter.

Prawo zastrzeżenia

Wykonawca dysponuje prawem zgłoszenia zastrzeżenia. Przepisy nie precyzują wprawdzie jego skutków prawnych, lecz należy domniemywać, że jest ono równoznaczne z oświadczeniem o odmowie respektowania wskazanego celu.

Niezupełność

Kolejnym rodzajem wad jest niezupełność, czyli niekompletność przedmiotu umowy. Najczęściej mamy z nią do czynienia w razie braku niezbędnych wymaganych certyfikatów, atestów, deklaracji zgodności zastosowanych materiałów, świadectw energetycznych itp.

Należy jednak zwrócić uwagę, że nie stanowią niekompletności typowe braki ilościowe, jest to bowiem przypadek wykonania częściowego umowy, co rozpatrywać należy w kategoriach nienależytego wykonania zobowiązania, z wszelkimi tego konsekwencjami.

Nieprawidłowe zamontowanie i uruchomienie

Jako niezgodność z umową nowelizacja wyraźnie wymienia wadę fizyczną w postaci nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia przedmiotu umowy, jeżeli czynności te zostały wykonane przez wykonawcę lub osobę trzecią, za którą wykonawca ponosi odpowiedzialność, albo przez zamawiającego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od wykonawcy.

Kiedy wada prawna

Wykonawca jest odpowiedzialny względem zamawiającego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. Wadę stanowią nie tylko dostrzegalne, istniejące przeszkody w korzystaniu z przedmiotu umowy, lecz także ryzyko utraty możności korzystania w przyszłości, z uwagi na realizację przez uprawniony podmiot trzeci praw do przedmiotu umowy.

Jakie obowiązki ma zamawiający

W stosunkach między przedsiębiorcami wykonawca traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później - jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Do zachowania powyższego terminu wystarczy wysłanie przed jego upływem zawiadomienia o wadzie.

Protokół odbioru

W umowach o roboty budowlane cytowany zapis ustawy jest z reguły modyfikowany poprzez ustanowienie szczegółowej procedury odbioru. Czynności odbioru winny być dokumentowane w protokole. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego taki protokół winien zawierać "ustalenia poczynione co do jakości wykonanych robót, wykaz ujawnionych wad wraz z terminami ich usunięcia lub oświadczenie inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady".

Wyłączenia

Utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów, jeżeli wykonawca wiedział o wadzie albo zapewnił zamawiającego, że wady nie istnieją. To ostatnie sformułowanie należy interpretować bardzo szeroko: z orzecznictwa sądowego wynika, że już samo udzielenie gwarancji jakości jest równoznaczne z zapewnieniem o braku wad. Często mamy do czynienia z ,,podstępnym zatajeniem wady", czyli podjęciem przez wykonawcę wszelkich działań o charakterze umyślnym, które służą uniemożliwieniu lub utrudnieniu ujawnienia wady przez zamawiającego (np. zatajenie negatywnego wyniku ekspertyz technicznych). Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności jest bezskuteczne, jeżeli wykonawca wadę podstępnie zataił.

Uprawnienia zamawiającego

Jeżeli przedmiot umowy ma wadę, zamawiający może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy - chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla zamawiającego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie nie ma zastosowania, jeżeli przedmiot umowy był już wymieniony lub naprawiany albo gdy wykonawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Jest to zatem zdecydowane zaostrzenie odpowiedzialności wykonawcy. W odróżnieniu od poprzedniego stanu prawnego, obecnie zamawiający nie ma już obowiązku wezwania wykonawcy do usunięcia wad oraz wyznaczenia w tym celu odpowiedniego terminu. Cała odpowiedzialność za niezwłoczne i sprawne usunięcie wad przesunięta zastała na wykonawcę.

Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

Jednakże zamawiający nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Niezależnie od powyższego zamawiający może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. Wykonawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla zamawiającego.

Możliwość odmowy

Wykonawca może odmówić zadośćuczynienia żądaniu zamawiającego, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez zamawiającego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów. Wykonawca może również odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę przedmiotu umowy. Na takich samych zasadach zamawiający - w razie wadliwego montażu - może żądać od wykonawcy demontażu i ponownego zamontowania.

MOŻLIWOŚCI UCHYLENIA SIĘ OD ODPOWIEDZIALNOŚCI

Wykonawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli zamawiający wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Najczęściej taki zapis dostosowywany jest w umowie do specyfiki umów budowlanych w ten sposób, że wykonawca w ramach rękojmi odpowiada za wszelkie wady, które ujawniły się po dokonaniu odbioru. Czyli nie odpowiada za wady, które znane były stronom w chwili dokonywania odbioru.

Konieczne powiadomienie

Zgodnie z art. 651 k.c., jeżeli dostarczona przez zamawiającego dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności mogące przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót - wykonawca winien powiadomić o tym inwestora. To bardzo ważne: w razie dotrzymania tego aktu staranności wykonawca zwolniony jest z odpowiedzialności.

Należy jednak pamiętać, że zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego na wykonawcy nie ciąży obowiązek szczegółowej weryfikacji dokumentacji projektowej; wykonawca dokonuje badania dokumentacji jedynie w granicach należytej staranności, jaka winna cechować wykonawcę robót budowlanych, a nie projektanta. Jego zadaniem będzie zatem sprawdzenie kompletności dokumentacji, prawidłowości dokonanych uzgodnień z właściwymi organami oraz ewentualnie wykrycie wad - ale tylko takich, których profesjonalny wykonawca nie może nie zauważyć.

Powołanie się na przyczyny zewnętrzne

Inną możliwością uchylenia się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest wykazanie przez wykonawcę, że wada powstała na skutek oddziaływania przyczyny zewnętrznej - a nie tkwiącej w rzeczy - zwłaszcza na skutek nieprawidłowego użytkowania przez zamawiającego lub użytkownika, braku konserwacji czy też czynów zabronionych, takich jak kradzież czy dewastacja. Zgodnie z k.c. wykonawca odpowiada jedynie za te wady, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na zamawiającego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy w tej samej chwili. Zarzut wadliwości winien uwzględniać również, jaki stopień staranności obowiązywał wykonawcę w trakcie wykonywania umowy. Kodeks cywilny stanowi, że należy zachować należytą staranność, czyli staranność, która winna cechować przedsiębiorcę budowlanego działającego na rynku polskim, uwzględniając praktykę i zwyczaje. Jest to więc utrwalony wzorzec postępowania. Jednakże zasadnicze kryterium powinny stanowić warunki umowy - to w niej należy umieścić szczegółowe wymogi co do staranności wykonawcy.

Podmiot uprawniony

Wykonawca powinien każdorazowo ustalić, czy podmiot, który egzekwuje od niego usunięcie wad, jest podmiotem uprawnionym z tytułu rękojmi bądź gwarancji. Zarówno rękojmia, jak i gwarancja zasadniczo przysługują i są udzielane drugiej stronie umowy o roboty budowlane. W razie sprzedaży budynku uprawnienia wynikające z obu tych instytucji nie przechodzą samoczynnie na nabywcę. Konieczne jest w takiej sytuacji dokonanie w umowie sprzedaży nieruchomości zawartej pomiędzy zamawiającym a nabywcą dodatkowego zapisu o przeniesieniu wierzytelności z gwarancji i rękojmi udzielonych zamawiającemu przez wykonawcę robót lub dokonania tego w odrębnej umowie. Typowym przykładem niezrozumienia charakteru tych instytucji były liczne przypadki występowania przez właścicieli lokali w nowo zbudowanych budynkach z roszczeniami z tytułu gwarancji jakości bezpośrednio wobec wykonawcy budowlanego. Roszczenia te były skutecznie oddalane, bowiem adresatem roszczeń były podmioty (najczęściej deweloperzy), od których występujący z roszczeniami nabyli lokale mieszkalne. Jedynie w przypadku, gdy dokument gwarancyjny wystawiony jest na okaziciela - czyli nie ma w nim określonego adresata, a tylko zawiera zapewnienie o braku wad - dla przeniesienia praw z gwarancji wystarczy, gdy zamawiający wręczy ów dokument nabywcy nieruchomości.

CO SIĘ ZMIENIŁO W GWARANCJI JAKOŚCI

Niezależnie od rękojmi wykonawca może udzielić inwestorowi gwarancji jakości, której okres obowiązywania i warunki powinny być w umowie szczegółowo sprecyzowane. Jest to obok rękojmi dodatkowy środek ochrony zamawiającego, swoiste dopełnienie przepisów. Zgodnie z art. 577 k.c. udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta (wykonawcy) i uprawnienia zamawiającego, w przypadku gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Oświadczenie gwarancyjne może zostać złożone w reklamie.

Obowiązki gwaranta mogą w szczególności polegać na zwrocie zapłaconej ceny, wymianie rzeczy bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług. Jeżeli została udzielona gwarancja jakości, poczytuje się w razie wątpliwości, że gwarant jest obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, o ile wady te ujawnią się w okresie określonym w oświadczeniu gwarancyjnym.

Mimo że k.c. przewiduje gwarancję jedynie w części dotyczącej sprzedaży, powszechnie stosowaną i uznaną przez sądy praktyką jest udzielanie na podobnych zasadach gwarancji jakości także zamawiającemu z tytułu wykonania robót budowlanych.

Wymogi co do formy i treści

Najczęściej udzielenie gwarancji następuje w zredagowanym i wręczonym zamawiającemu dokumencie gwarancyjnym lub też postanowienia dotyczące gwarancji włączone zostają przez strony do treści umowy budowlanej.

Gwarant formułuje oświadczenie gwarancyjne w sposób jasny i zrozumiały, a gdy rodzaj informacji na to pozwala - w powszechnie zrozumiałej formie graficznej. Jeżeli rzecz jest wprowadzana do obrotu w Rzeczypospolitej Polskiej, oświadczenie gwarancyjne sporządza się w języku polskim. Wymagania używania języka polskiego nie stosuje się do nazw własnych, znaków towarowych, nazw handlowych, oznaczeń pochodzenia towarów oraz zwyczajowo stosowanej terminologii naukowej i technicznej.

Zawartość

Oświadczenie gwarancyjne zawiera podstawowe informacje potrzebne do wykonywania uprawnień z gwarancji, w szczególności nazwę i adres gwaranta lub jego przedstawiciela w Rzeczypospolitej Polskiej, czas trwania i terytorialny zasięg ochrony gwarancyjnej, uprawnienia przysługujące w razie stwierdzenia wady, a także stwierdzenie, że gwarancja nie wyłącza, nie ogranicza ani nie zawiesza uprawnień zamawiającego wynikających z przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.

Nośnik

Uprawniony z gwarancji może żądać od gwaranta wydania oświadczenia gwarancyjnego utrwalonego na papierze lub innym trwałym nośniku (dokument gwarancyjny). Niezachowanie tych wymogów nie podważa jednak ważności oświadczenia gwarancyjnego i nie pozbawia wynikających z niego uprawnień. Oświadczenie takie musi być zawsze deklaracją o charakterze kategorycznym, zawierającą jednoznaczne stwierdzenie typu: ,,udzielam gwarancji jakości... na następujących warunkach...".

Częstym błędem jest zawarcie w umowie postanowień przewidujących wręczenie przez wykonawcę zamawiającemu dokumentu w chwili odbioru końcowego. Jeżeli do takiego wręczenia nie dojdzie - sam zapis umowy o tej treści nie wywiera skutków prawnych w postaci udzielenia gwarancji - konieczne jest przekazanie dokumentu precyzującego warunki gwarancji.

ODPOWIEDZIALNOŚĆ NA ZASADACH OGÓLNYCH

W razie wadliwego wykonania robót budowlanych zamawiający może dochodzić uprawnień wynikających z rękojmi, z gwarancji lub też - jeżeli w następstwie wad poniósł szkodę - zrealizować roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.).

Ważne

Obecnie zamawiający nie ma już obowiązku wezwania wykonawcy do usunięcia wad oraz wyznaczenia w tym celu odpowiedniego terminu. Cała odpowiedzialność za niezwłoczne i sprawne usunięcie wad przesunięta zastała na wykonawcę.

Ważne

Ustawowa rękojmia w przypadku robót budowlanych na skutek zmian definicji została skrócona - obecnie to dwa lata. Dla zamawiających takie prace niezwykle istotne jest umowne wydłużenie terminu obowiązywania rękojmi za wady. Wiele typowych wad obiektów budowlanych ujawnia się bowiem znacznie później niż dwa lata od odbioru

Różnice i podobieństwa

CELE. Rękojmia jest zasadniczym, ustawowym źródłem uprawnień zamawiającego, które chronią jego interesy, niezależnie od tego, czy wspomniano o niej w umowie. Celem gwarancji jakości jest uzupełnienie przepisów o rękojmi poprzez dodatkowe wzmocnienie pozycji zamawiającego dzięki uszczegółowieniu procedury dochodzenia usunięcia wad.

W przypadku umów o roboty budowlane celowe jest, aby gwarancja obejmowała obiekty, urządzenia czy też materiały o pewnej dozie złożoności, których wady ujawniają się najczęściej w trakcie użytkowania, zaś wcześniej są z reguły trudne do wykrycia.

W obu przypadkach obowiązuje domniemanie, że wada powstała z przyczyn tkwiących już uprzednio w obiekcie wymienionym w gwarancji. Dowód, że tak nie było, obciąża wykonawcę.

MOŻLIWOŚĆ ZMIAN. Uprawnienia z tytułu rękojmi zawarte w k.c. mogą być rozszerzane, zawężane lub znoszone, zaś uprawnienia z tytułu gwarancji są dowolnie ustalane przez strony w umowie lub przez wykonawcę w oświadczeniu gwarancyjnym. Często się zdarza, że w treści umów postanowienia dotyczące rękojmi są modyfikowane o cechy nawiązujące do typowych cech gwarancji - i odwrotnie. Uprawnienia z tytułu rękojmi i gwarancji mogą być wykonywane równolegle, zawsze jednak realizując uprawnienia, należy wskazać, z którego trybu korzystamy.

Wykluczona jest możliwość konstruowania roszczeń hybryd o mieszanym charakterze, utworzonych z fragmentów każdej z obu instytucji.

TERMINY. Wykonywanie uprawnień z tytułu rękojmi i gwarancji podlega ograniczeniom czasowym. Termin gwarancji - jeżeli nie zastrzeżono innego - wynosi dwa lata, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

Wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy zamawiającemu.

W tym ostatnim przypadku nowelizacja wprowadziła fundamentalną - choć niedostrzeganą jeszcze przez wielu wykonawców budowlanych - zmianę. Zamiast występującego w poprzedniej wersji sformułowania "gdy chodzi o wady budynku" pojawiło się nowe sformułowanie "gdy chodzi o wady nieruchomości". Oznacza to, że zapis ten nie ma zastosowania do przedmiotu umowy o roboty budowlane (jest nim bowiem określony wynik robót budowlanych, a nie nieruchomość). Tym samym ustawowa rękojmia w przypadku robót budowlanych wynosi zaledwie 2 lata. Dlatego niezwykle istotne jest umowne wydłużenie terminu obowiązywania rękojmi za wady, bowiem wiele typowych wad obiektów budowlanych ujawnia się znacznie później niż po dwóch latach od odbioru.

Jak zmodyfikować zasady odpowiedzialności?

Uprawnienia z tytułu rękojmi zawarte w k.c. mogą być modyfikowane: rozszerzane, zawężane lub znoszone. Podobnie uprawnienia z tytułu gwarancji mogą być dowolnie kształtowane. Na co zatem zwrócić uwagę, podpisując kontrakt, aby jak najlepiej chronić swoje interesy?

Postanowienia dotyczące rękojmi za wady i gwarancji jakości zawarte są w głównej mierze w części k.c. dotyczącej sprzedaży. Niezbędne jest zatem dostosowanie ich treści do specyfiki umowy o roboty budowlane.

Oto kilka wskazówek, jak zamawiający najlepiej zabezpieczy swoje interesy na gruncie nowych przepisów. Przede wszystkim powinien dążyć do umieszczenia w umowie lub oświadczeniu gwarancyjnym postanowień:

●  uchylających stosowanie art. 561 par. 3 k.c., który uprawnia wykonawcę do odmowy usunięcia wad, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez zamawiającego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem wymagałoby nadmiernych kosztów lub gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę przedmiotu umowy;

●  ustanawiających kary umowne, zabezpieczenia w postaci bezwarunkowych gwarancji bankowych lub poręczeń oraz prawo samodzielnego usunięcia wad przez zamawiającego na koszt wykonawcy w razie uchybienia obowiązkowi usunięcia;

●  wyłączających uzależnianie gwarancji od zaniechania pewnych czynności lub wywiązania się przez zamawiającego z określonych obowiązków. Najczęściej jest to żądanie powstrzymania się od samodzielnych napraw obiektu oraz żądanie zawarcia umowy serwisowej ze wskazaną firmą. Wykonawca jedynie może podnosić, że wada została wywołana przyczynami zewnętrznymi, w tym nieprawidłową eksploatacją, co nie rodzi odpowiedzialności gwarancyjnej;

●  dotyczących naprawienia w ramach odpowiedzialności gwarancyjnej także szkód spowodowanych wadą oraz obowiązku ponownego wykonania obiektu w przypadku wad nieusuwalnych wykluczających korzystanie z obiektu zgodnie z przeznaczeniem;

●  precyzujących cechy obiektu gwarantowane w oświadczeniu najlepiej w formie ścisłych parametrów, wówczas istnienie lub nieistnienie wady nie podlega wątpliwości, są to bowiem dane stwierdzane obiektywnie;

●  uniemożliwiających ograniczanie zakresu odpowiedzialność gwarancyjnej - obserwuje się liczne przypadki, gdy wykonawcy usiłują ograniczać odpowiedzialność tylko do montażu, a w przypadku wad urządzeń czy też materiałów - próbują pozostawić wyłączną odpowiedzialność producenta.

@RY1@i02/2016/026/i02.2016.026.215000400.101.jpg@RY2@

Leszek Mokosa

główny specjalista ds. prawnohandlowych, Mostostal Warszawa