Przepisy ustawy budzą wiele wątpliwości

Anna Dańko-Roesler prezes Stowarzyszenia Notariuszy RP

Dlaczego są kłopoty z zawieraniem umów dotyczących kupna-sprzedaży nieruchomości na przekształcanych gruntach? Czy to wina złych przepisów w ustawie uwłaszczeniowej, czy trudności z uzyskaniem zaświadczeń o przekształceniu?

Moim zdaniem kłopoty wynikają z obu tych powodów. Przepisy ustawy są niejednoznaczne i budzą wiele wątpliwości. A powinny jasno rozstrzygać, czy zaświadczenie o przekształceniu do zbycia lokalu na rynku wtórnym jest potrzebne i w jakich sytuacjach. A nie rozstrzygają. O niejednoznaczności przepisów świadczą również sprzeczne interpretacje zarówno praktyków, jak i teoretyków, które pojawiają się zarówno w prasie prawniczej, jak i w mediach.

Pewne regulacje są dla mnie niezrozumiałe również z punktu widzenia cywilistycznego. Chodzi o przepisy wymagające wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Przecież zanim ustawa weszła w życie, to na gruncie ustaw dotyczących oddawania gruntu w użytkowanie wieczyste przez gminę lub Skarb Państwa w księdze nie dokonywało się wpisu roszczenia o opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego. Nie widzę powodu, by wpisywać obecnie roszczenie o opłatę przekształceniową. Tak jak powszechna jest wiedza, że za użytkowanie wieczyste płaci się opłaty roczne, tak samo powszechna stałaby się świadomość konieczności płacenia opłaty przekształceniowej.

Jako stowarzyszenie proponowaliśmy też rozwiązania dotyczące wydania zaświadczenia dla nieruchomości wspólnej, czyli dla gruntu, na którym stoi budynek. To by ułatwiło obrót mieszkaniami. Nie zostały one przyjęte. Zdecydowano się natomiast przyjąć inną poprawkę, która zamiast usuwać wątpliwości, dodatkowo je potęguje, a to poprzez użycie sformułowania, że w przypadku „wniosku właściciela lokalu uzasadnionego potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadnionego potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu” zaświadczenie wydaje się w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku.

W jaki sposób starają się więc państwo ułatwiać, a przynajmniej nie utrudniać obrotu nieruchomościami na przekształcanych gruntach?

W obrocie lokalami na wtórnym rynku przedmiotem zbycia jest lokal, natomiast prawo do gruntu jest z tym lokalem związane. W związku z tym po zawarciu umowy zbycia lokalu na rynku wtórnym notariusz składa elektroniczny wniosek o wpis własności jedynie do działu II księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu. Nie wnioskuje o dokonanie wpisów w innych działach księgi lokalowej, np. w dziale I-sp, a tym bardziej w księdze prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, w której to księdze sąd będzie wpisywał z urzędu roszczenie o opłatę przekształceniową. Dlatego uważam, że do zawarcia umowy zbycia lokalu na wtórnym rynku zaświadczenie nie jest potrzebne. Transakcję można zawrzeć bez niego. Wydaje się, że wystarczające jest wyraźne pouczenie stron. Także o tym, że przed zawarciem umowy sprzedający, a po jej zawarciu kupujący powinien wystąpić o to zaświadczenie. Oczywiście otrzymać je powinien w terminie 30 dni od złożenia wniosku, choć wątpliwe jest, czy ten termin instrukcyjny będzie przez urzędy dotrzymany. Ale w związku z tym, że na wpisy w księgach wieczystych w wielu miejscach czeka się długo (np. w Warszawie ok. 4–5 miesięcy, a we Wrocławiu około 6 miesięcy), to strona umowy zdąży to zaświadczenie przez wpisem otrzymać, a następnie jeśli będzie taka potrzeba, dołączyć je już samodzielnie do wniosku. W piśmie przesłanym do sądu należy podać numer wniosku, pod którym w sądzie wieczystoksięgowym zawisła sprawa o wpis własności.

W mojej kancelarii jest taka praktyka, że każdemu klientowi przekazuję numer wniosku, pod którym jego umowa została zarejestrowana w sądzie wieczystoksięgowym. Nie ma więc potrzeby pojawiania się w tym celu po raz drugi w kancelarii.

A jak odnoszą się sądy wieczystoksięgowe do wniosków bez zaświadczeń?

Wiem, że w tym zakresie są różne praktyki. Są sądy, które nie wymagają zaświadczenia do obrotu lokalami na wtórnym rynku i dokonują wpisu bez niego. Są jednak i takie, które wzywają do usunięcia braków pod rygorem oddalenia wniosku. Dobrze by było, żeby przepis jednak jednoznacznie wskazywał, że do obrotu lokalami na wtórnym rynku takie zaświadczenie nie jest potrzebne. Zapisy, które mają wpływ na obrót gospodarczy, powinny być bardzo precyzyjne i nie stwarzać wątpliwości, zwłaszcza że dotyczą tak podstawowej kwestii, jak przenoszenie własności nieruchomości.

Obawiam się, że w związku z różnorodną praktyką sądów, spowodowaną niejasnością przepisów, ministerstwo wyda jakiś okólnik w tej sprawie. Będzie to jednak oznaczało powrót do znanego z dawno minionej epoki prawa powielaczowego.

Z tego, co sygnalizuje rynek, spora grupa notariuszy w przypadku gdy transakcja dotyczy gruntu w użytkowaniu wieczystym, chce mieć cokolwiek, nawet zaświadczenie o braku przekształcenia.

To jest moim zdaniem nadinterpretacja. Przy jakichkolwiek umowach dotyczących obrotu lokalami czy to dotyczących rynku wtórnego, czy pierwotnego zawieranych w wykonaniu umowy deweloperskiej (sprzedaży nowych mieszkań klientom), brak jest podstaw prawnych do żądania takiego zaświadczenia. Zwłaszcza że przepisy mówią, iż do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność zabudowanego na cele mieszkaniowe po 1 stycznia 2019 r. dochodzi z chwilą, gdy decyzja administracyjna zezwalająca na użytkowanie budynku stanie się ostateczna. Chodzi tu o tzw. przekształcenie opóźnione uregulowane w art. 13. ©℗