Jak uzyskać obniżenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

Wysokość stawki procentowej przy opłacie rocznej zależy od celu, na jaki została przeznaczona nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste. Jej wysokość wynosi od 0,3 do 3 proc. ceny. Na przykład za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe lub rolne wynosi 1 proc. ceny.

Najniższa stawka została określona za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej oraz pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, a także pod działalność charytatywną, i wynosi tylko 0,3 proc. ceny. Wysoką kwotę, 2 proc. ceny, uiszczają użytkownicy wieczyści za nieruchomości gruntowe przeznaczone na działalność turystyczną. Natomiast 3 proc. ceny pobiera się za nieruchomości gruntowe określane w przepisach jako pozostałe. Cel zostaje określony w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej, zawartej w formie aktu notarialnego.

Wysokość tych stawek jest stała i określona w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepisy nie przewidują możliwości negocjowania wysokości stawek, ani ubiegania się o ich obniżenie przez użytkownika wieczystego. Obowiązuje jedynie zasada, że jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, to stawkę procentową przyjmuje się dla tego, który w umowie został określony jako podstawowy.

Po zawarciu umowy użytkownik wieczysty ponosi na rzecz właściciela pierwszą opłatę. Jest ona jednorazowa i płatna najpóźniej do zawarcia umowy notarialnej. Wynosi od 15 do 25 proc. ceny nieruchomości. Natomiast opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Od wyliczonych na tych zasadach opłat - pierwszej oraz rocznych - może zostać udzielona bonifikata.

Artykuł 71 i 72 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Od 9 października 2011 r. zmieniły się zasady wyliczania podwyżek rocznych opłat za użytkowanie wieczyste. Będą one aktualizowane nie częściej niż co trzy lata. Aktualizacja nastąpi tylko wówczas, gdy wartość gruntów ulegnie zmianie.

Opłata roczna będzie aktualizowana przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej. Natomiast obliczać się ją będzie od wartości nieruchomości, która została określona na dzień aktualizacji opłaty. Gdy aktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie dotychczasową, to wówczas użytkownik wieczysty uiści należną kwotę w wysokości, która odpowiada dwukrotności odprowadzanej do tej pory. Natomiast pozostałą kwotę zapłaci w ratach. Pozostała jeszcze do zapłaty suma z tytułu opłaty rocznej zostanie rozłożona na dwie równe części. Powiększą one wysokość opłaty rocznej w dwóch kolejnych latach. Dopiero w trzecim roku od aktualizacji opłata roczna odprowadzana przez użytkownika wieczystego będzie równa kwocie wynikającej z tej zmiany.

Artykuł 77 ust. 1 i 2a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Niskie dochody na osobę w gospodarstwie domowym użytkownika wieczystego uzasadniają ubieganie się o bonifikatę zarówno od opłat rocznych, jak i od pierwszej opłaty. Bonifikaty udzielane są na podstawie zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku. W zarządzeniu i uchwałach są w sposób szczegółowy określone warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. Bonifikata wynosi 50 proc. opłaty rocznej, gdy dochód miesięczny na członka rodziny nie przekracza 50 proc. średniego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatni kwartał poprzedniego roku niż ten, za który opłata ma być wnoszona. Chodzi tutaj o wysokość dochodu ogłaszaną przez prezesa GUS.

Gdy nieruchomość gruntowa jest wpisana do rejestru zabytków, to wówczas opłata roczna może zostać obniżona o 50 proc. Natomiast w razie zbiegu prawa do kilku bonifikat odnośnie do tego samego użytkownika wieczystego może zostać zastosowana tylko jedna, ale najbardziej dla niego korzystna.

Przyznana bonifikata może zostać wypowiedziana wówczas, gdy użytkownik wieczysty przed upływem 10 lat (licząc od dnia ustanowienia tego prawa) zbył to prawo lub zaczął wykorzystywać nieruchomość na inne cele niż uzasadniające przyznanie bonifikaty. Organ wypowiada wówczas na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia poprzedniego roku i przesyła ofertę przyjęcia jej w nowej wysokości. Powinien też pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.

Artykuł 73 ust. 3 i 6ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Starosta lub organy wykonawcze: gminy, powiatu albo województwa dokonują z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego aktualizacji opłaty rocznej. Biorą przy tym pod uwagę aktualną wartość nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę majątkowego.

Gdy chcą dokonać aktualizacji z własnej inicjatywy, to powinni wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia poprzedniego roku. Razem z wypowiedzeniem powinni przesłać ofertę przyjęcia opłaty w nowej wysokości. Muszą też wykazać sposób obliczenia nowej wysokości i pouczyć użytkownika wieczystego o tym, w jaki sposób może odwołać się od wypowiedzenia. Powinni też podać informację o nowej wartości nieruchomości, którą określił rzeczoznawca oraz wskazać miejsce, gdzie można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Przy aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.

Artykuł 78 - 81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Użytkownik wieczysty może domagać się aktualizacji, gdy organ nie zmienił wysokości opłaty rocznej, mimo że wartość gruntu obniżyła się. Aby uzyskać korzystną dla siebie decyzję, musi udowodnić, że istnieją przesłanki do dokonania tej aktualizacji. Zmian wysokości dokonuje starosta w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub organ wykonawczy gminy, powiatu, województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio ich własność.

Użytkownik wieczysty powinien złożyć pisemny wniosek o zmianę wysokości opłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego tę aktualizację do organu, który jej dokonuje. Gdy otrzyma odmowę, to w ciągu 30 dni od doręczenia pisma ma prawo skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego. Może się zdarzyć, że właściwy organ nie rozpatrzy żądania w ciągu 30 dni. Wtedy użytkownik wieczysty ma także możliwość skierować sprawę do kolegium w ciągu 90 dni od doręczenia żądania organowi.

Nowa wysokość opłaty rocznej ustalona na żądanie użytkownika wieczystego albo w prawomocnym orzeczeniu kolegium odwoławczego, bądź na skutek ugody zawartej przed tym kolegium, obowiązuje od 1 stycznia następnego roku po tym, w którym użytkownik wieczysty zażądał aktualizacji.

Użytkownik wieczysty może do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości złożyć wniosek (w dwóch egzemplarzach) o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa przeciwko organowi, który wskazał nową wysokość. Musi od niego uiścić opłatę skarbową. Nie zwalnia go to jednak z obowiązku uiszczenia opłat w dotychczasowej wysokości. Organ powinien wówczas udowodnić, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty. Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje, ale organ albo użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w ciągu 14 dni od doręczenia orzeczenia. Wówczas sprawa zostanie przekazana do sądu powszechnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, a wniosek będzie traktowany jak pozew.

Artykuł 81 ust. 1 i 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl