Jakie problemy wiążą się z przepisami o rencie planistycznej

@RY1@i02/2011/154/i02.2011.154.207.0005.001.jpg@RY2@

Jarosław Król prawnik, z Kancelarii Adwokackiej Małecki & Rychłowski Sp.j.

Renta planistyczna to nic innego jak danina publiczna płacona jednorazowo przez właściciela nieruchomości na rzecz gminy. Wiąże się ona ze wzrostem wartości nieruchomości po uchwaleniu nowego lub zmianie dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że właściciel nieruchomości, który ją sprzedaje, jest zobowiązany podzielić się z gminą uzyskanym dochodem powstałym w wyniku wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta pobierana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta i nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Opłata pobierana jest przy zbyciu nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego, jeżeli zbycie następuje w okresie pięciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu lub jego zmiany. Wysokość opłaty ustala się w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej co do zasady po zbyciu nieruchomości, na podstawie szacunków określających wzrost wartości nieruchomości.

Jednocześnie można żądać ustalenia w drodze decyzji opłaty jednorazowej wnoszonej przez właściciela albo użytkownika wieczystego przed zbyciem nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Takiego ustalenia w drodze decyzji można żądać od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Dzięki temu właściciel albo użytkownik wieczysty ma możliwość poznania wysokości renty planistycznej przed zbyciem nieruchomości i wzięcia tego pod uwagę przy wyliczaniu ceny sprzedaży nieruchomości. W wyroku z 9 marca 2010 r. Naczelny Sąd Administracyjny (II OSK 485/2009, www.orzeczenia.nsa.gov.pl) wskazał, że z uwagi na powiązanie instytucji renty planistycznej z obrotem cywilnoprawnym należy przyjąć, że w regulujących ją przepisach chodzi o taką nieruchomość, która może być samoistnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Zatem może nią być również część nieruchomości, z tym że dopiero po jej wydzieleniu geodezyjnym lub prawnym.

Brak jest podstawy prawnej do naliczenia opłaty planistycznej przy braku planu zagospodarowania przestrzennego. Brak takich podstaw, chociaż w dalszym ciągu niektóre jednostki samorządu terytorialnego stosują taką praktykę, występuje również w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy. Słuszność tego stanowiska potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych. Przykładowo w wyroku z 7 lipca 2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (II SA/Gd 191/2010, www.orzeczenia.nsa.gov.pl) wskazał, że rada gminy nie jest - wobec braku szczególnej podstawy prawnej - uprawniona do ustalania wysokości stawek procentowych opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i nie jest także uprawniony do jej ustalania w konkretnych decyzjach wójt, burmistrz, prezydent miasta. W uzasadnieniu tego stanowiska sąd podkreślił, że przyznanie organowi administracyjnemu kompetencji do określenia stawki opłaty, stanowiącej obciążenie finansowe, quasi-podatek kierowany do budżetu gminy, prowadziłoby do sytuacji, w której decyzja ta stałaby się aktem prawotwórczym, jak to ma miejsce w przypadku uchwały rady gminy. Tymczasem zgodnie z art. 217 Konstytucji RP nakładanie podatków, innych danin publicznych, określanie podmiotów, przedmiotów opodatkowania i stawek podatkowych, a także zasad przyznawania ulg i umorzeń oraz kategorii podmiotów zwolnionych od podatków następuje w drodze ustawy. O ile więc jest dopuszczalne w granicach zakreślonych przez ustawodawcę powierzenie kompetencji do określenia wysokości opłaty organowi uchwałodawczemu gminy, stanowiącemu prawo miejscowe, o tyle za niedopuszczalne uznać należy ustalenie wysokości stawki takiej opłaty w indywidualnym akcie stosowania prawa, jakim jest decyzja administracyjna. Innymi słowy, mimo że przepisy ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym przewidują odpowiednie stosowanie przepisów dotyczących planów miejscowych w zakresie skutków, jakie one wywołują, reguły określające naliczanie renty planistycznej nie mogą być stosowane.

HW