W jaki sposób użytkownik wieczysty może się bronić przed podwyżką

● W ciągu 30 dni składa odwołanie w dwóch egzemplarzach do samorządowego kolegium odwoławczego

● Musi w nim zażądać ustalenia, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo powinna być określona w mniejszej wysokości

Gmina ma prawo raz na trzy lata podnieść wysokość opłat za użytkowanie wieczyste. Nazywa to aktualizacją wysokości stawek procentowych opłat rocznych. Podwyżkę uzasadnia się na ogół tym, że wzrosła wartość gruntu, ponieważ stawka procentowa naliczana jest właśnie od tej kwoty. Wysokość należnych opłat uzależniona jest również od określonego w umowie celu, na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste.

Wypowiedzenie listowne

Wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej gmina dokonuje na piśmie. Informację o należnej nowej kwocie wysyła do użytkowników wieczystych listem poleconym za zwrotnym poświadczeniem odbioru. Aby korzystający z nieruchomości już w 2013 r. płacił nową wyższą kwotę, pismo o podwyżce powinno do niego dotrzeć do końca grudnia 2012 r. (wystarczy jednak, by przesyłka była np. dwukrotnie awizowana na poczcie). Gdy użytkownik wieczysty otrzyma je później, np. dopiero pod koniec stycznia 2013 r., wówczas podwyższenie stawek wywoła skutki prawne dopiero w 2014 r., a w 2013 r. obowiązywać będzie opłata w dotychczasowej wysokości.

W piśmie zawierającym wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej gmina powinna podać również nową należną wysokość. W sytuacji gdy będzie ona co najmniej dwukrotnie przewyższać dotychczasową, gmina winna rozłożyć spłatę na raty.

W decyzji o podwyżce gmina musi również przedstawić sposób wyliczenia nowej kwoty, a także pouczyć użytkownika, że ma prawo odwołać się w terminie 30 dni do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Informuje przy tym również o tym, ile wynosi obecnie zaktualizowana wartość nieruchomości. Kwota ta wynika z operatu szacunkowego, który sporządził rzeczoznawca majątkowy. Gmina powinna więc poinformować, gdzie i kiedy można się z nim zapoznać.

Jak skutecznie się odwołać

Odwołanie od podwyżki opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu składa się na piśmie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia ziemi. Wzór takiego odwołania opublikowaliśmy obok. Zamieszczony przez nas formularz składa osoba, która zajmuje lokal w budynku spółdzielni mieszkaniowej i przysługuje jej wydzielone odrębne prawo do lokalu. Z kolei do gruntu przysługuje jej prawo użytkowania wieczystego. Dlatego we wzorcu wystarczy powołać się na operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego dla spółdzielni mieszkaniowej, ponieważ dotyczy on tego samego gruntu.

Z takiego wzorca może skorzystać również inny użytkownik wieczysty, np. właściciel domu jednorodzinnego postawionego na działce, do której przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego. Treść wzorca musi zmodyfikować tylko o tyle, że sam dołącza do wniosku operat szacunkowy z wyceną nieruchomości gruntowej (który sam zamówił u biegłego rzeczoznawcy majątkowego i zapłacił za sporządzenie go).

Z kolei osoby, które są członkami spółdzielni mieszkaniowych i przysługuje im własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego w budynku postawionym na nieruchomości gruntowej, do której spółdzielnia mieszkaniowa ma prawo użytkowania wieczystego, same nie składają odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Czyni to w ich imieniu spółdzielnia.

Do odwołania zawsze należy dołączyć aktualny operat szacunkowy sporządzony przez biegłego (rzeczoznawcę majątkowego) z dokonaną przez niego wyceną gruntu. Radzimy dopilnować, aby był sporządzony w sposób rzetelny, ponieważ rozpoznając odwołanie SKO będzie porównywało oba operaty: przedstawiony przez gminę oraz przez użytkownika wieczystego.

Istotną informacją zawartą we wniosku jest też oznaczenie organu, przeciwko któremu jest on skierowany. Gdy właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, wówczas kierujemy go przeciwko staroście. Jeżeli zaś nieruchomość gruntowa wchodzi w skład mienia komunalnego, to kierujemy go przeciwko wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta.

Użytkownik wieczysty, który po ostatniej aktualizacji stawek poczynił nakłady na nieruchomość gruntową, powinien również tę okoliczność wskazać w odwołaniu do SKO. Może powołać się na wydatki na budowę urządzeń infrastruktury technicznej (np. przyłączy) lub inne, które spowodowały wzrost wartości działki. Będzie to argumentem za obniżeniem opłaty, ponieważ gmina miała obowiązek zaliczyć wartość tych nakładów na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną. Gdy tego nie zrobiła, okoliczność tę powinno uwzględnić SKO.

Co zrobi SKO

Po rozpoznaniu sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze ma trzy możliwości: utrzymać w mocy zaktualizowaną opłatę ustaloną przez gminę, obniżyć ją w taki sposób, aby nowa wysokość była jednak wyższa od dotychczasowej, lub uznać, że aktualizacja nie była potrzebna i użytkownik wieczysty powinien wnosić opłatę w dotychczasowej wysokości.

Kolegium wskaże przy tym, która strona ponosi koszty postępowania oraz opłaty skarbowe. Gdy kolegium oddaliło wniosek, to wówczas uiszcza je użytkownik wieczysty. Jeżeli zaś sprawę przegrały gmina lub Skarb Państwa, czyli wniosek użytkownika wieczystego został uznany za uzasadniony, to otrzyma on zwrot poniesionych kosztów od gminy lub starosty.

Ale jest jeszcze inna możliwość: przed SKO strony mogą również zawrzeć ugodę co do wysokości zaktualizowanej opłaty. Gdy SKO wskaże wysokość opłaty albo zostanie ona ustalona w wyniku ugody, użytkownik wieczysty powinien płacić ją od 1 stycznia następnego roku.

Jednak nawet jeśli użytkownik wieczysty przegra sprawę przed SKO, może dalej walczyć i pozwać gminę do sądu powszechnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Ma bowiem prawo wnieść sprzeciw w ciągu 14 dni od doręczenia mu orzeczenia SKO, co będzie równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. Akta sprawy razem ze sprzeciwem samo kolegium przesyła do właściwego sądu.

Taki pozew użytkownika wieczystego zastępuje złożony przez niego wcześniej wniosek do kolegium o ustalenie, że aktualizacja opłaty nie jest uzasadniona albo opłata powinna zostać określona w niższej wysokości. W razie jego wniesienia orzeczenie SKO traci moc. Z kolei od wyroku sądu powszechnego każda ze stron będzie mogła wnieść apelację do drugiej instancji.

Stawki procentowe opłat rocznych

Wysokość stawek procentowych zależy od celu, na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie:

● 0,3 proc. ceny gruntu - m.in. na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, ochrony przeciwpożarowej, pod budowę obiektów sakralnych (wraz z budynkami towarzyszącymi), na działalność charytatywną, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową

● 1 proc. ceny gruntu - na cele rolne, mieszkaniowe, sportowe, na realizację infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych

● 2 proc. ceny gruntu - na cele działalności turystycznej

● 3 proc. ceny gruntu - na pozostałe nieruchomości gruntowe.

Zdarza się, że gmina oddała grunty w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel. Wtedy dla całości przyjmuje się stawkę procentową właściwą dla tego celu, który w umowie o użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy. Gdy są to stawki o różnej wysokości, to nie ma znaczenia, czy do celu podstawowego jest stosowana np. ta o niższej wysokości.

Gmina ma przy tym prawo zmienić wysokość stawki, jeżeli w trakcie użytkowania wieczystego określony w umowie cel ulegnie zmianie.

Wzór wniosku do SKO

Samorządowe                    Warszawa, 20 grudnia 2012 r. Kolegium Odwoławcze

w Warszawie

Skarżący:

Władysław Mąka

ul. Staromostowa 17 m. 8, Warszawa

Organ:

Prezydent m.st. Warszawy, Burmistrz Dzielnicy Mokotów

m.st. Warszawy

Dotyczy: aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego za lokal nr 8 w nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Staromostowej 17 stanowiącej udział w działce ewidencyjnej nr 1527000 z obrębu 0001 o powierzchni 500 mkw. dokonanej pismem Burmistrza Dzielnicy Mokotów m.st. Warszawy z 15 grudnia 2012 r.

Wniosek

Wnoszę o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Staromostowej stanowiącej udział w działce ewidencyjnej nr 1527000 z obrębu 0001 o powierzchni 500 mkw. dokonanej pismem Burmistrza Dzielnicy Mokotów m.st. Warszawy z 15 grudnia 2012 r. doręczona użytkownikowi wieczystemu 17 grudnia 2012 r. jest nieuzasadniona.

Wnoszę o: utrzymanie opłaty w wysokości dotychczasowej lub ustalenie opłaty rocznej na podstawie wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu realnej wartości tej nieruchomości. Kwestionuję w całości wartość nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowej, ponieważ jest ona rażąco zawyżona.

Ponadto wnoszę o połączenie niniejszej sprawy ze sprawą dotyczącą tej nieruchomości z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej Stary Dom w Warszawie i wykorzystanie złożonego tam operatu rzeczoznawcy w sprawie wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości.

Władysław Mąka

(własnoręczny podpis)

Załączniki:

odpis pisma

Do wiadomości

Burmistrza Dzielnicy Mokotów

przykłady

1 Czy gmina powinna rozłożyć płatności na raty

Czytelnik wybudował dom na działce, do której przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego. Gmina od dawna nie podnosiła opłaty rocznej. Czytelnik płacił ją w wysokości 300 zł., natomiast w grudniu 2012 r. otrzymał informację o podwyżce przekraczającej co najmniej trzykrotnie obecnie płaconą kwotę. Gmina zażądała 1 tysiąca złotych. Czytelnik uważa, że po zaktualizowaniu wysokości należnej opłaty gmina powinna rozłożyć tę płatność na raty. I ma rację. Jeżeli gmina nie zrobiła tego sama z urzędu, to użytkownik sam powinien zwrócić się do niej z żądaniem rozłożenia płatności na raty. W 2013 r. Czytelnik będzie uiszczał opłatę roczną w wysokości nieprzekraczającej dwukrotności dotychczasowej (czyli 600 zł). Pozostałą nadwyżkę, czyli 400 zł, gmina rozłoży mu na dwie równe raty (czyli po 200 zł). Powiększą one opłatę roczną w 2014 r. i 2015 r., czyli w dwóch kolejnych latach.

2 Czy przysługuje bonifikata w zapłacie podatku

Czytelnik - użytkownik wieczysty działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym - jest w złej sytuacji materialnej. Czy ma szansę na bonifikatę od wyliczonaj kwoty podwyżki? Tak, jeśli dochód na jednego członka w jego gospodarstwie domowym nie przekracza 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku niż ten, za który ta opłata ma być wnoszona. Zatem gdy Czytelnik spełnia te warunki, a nieruchomość wykorzystywana lub przeznaczona jest na cele mieszkaniowe, to powinien złożyć wniosek do gminy o udzielenie mu bonifikaty, dołączając do niego dowody świadczące o kondycji finansowej jego rodziny.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 67-81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).