Poradnia

Czy trzeba uzyskać pozwolenie na budowę przyłączy

Czy pat decyzyjny w spółce z o.o. uzasadnia jej rozwiązanie

Jakie mogą być kryteria wyboru oferty

Czy powiat ma prawo nakładać obowiązki na kierowników aptek

Tak. Inwestor ma obowiązek uregulować opłatę roczną ustaloną przez starostę.

Zgodnie z art. 63 ust. 2 i 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa) w przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości w sposób określony umową właściwy organ może bowiem ustalić dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego niezależnie od opłat należnych z tytułu użytkowania.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 czerwca 2009 r. (I OSK 843/08, www.orzeczenia.nsa.gov.pl) dodatkowa opłata roczna jest szczególnego rodzaju sankcją finansową mającą na celu zdyscyplinowanie użytkownika wieczystego do zagospodarowania nieruchomości zgodnie z celem określonym w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego gruntu.

Dla rozwiązania problemu opisanego w pytaniu istotny jest także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 6 października 2011 r. (II SA/Kr 800/11, LexPolonica nr 3090529). W sprawie tej inwestor został obciążony opłatą roczną za to, że nie wybudował obiektu na nieruchomości w terminie określonym w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Inwestor wskazał, że nic nie wiedział o tym, iż poprzedni użytkownik gruntu był zobowiązany do wybudowania na niej budynku mieszkalnego. Zwrócił uwagę, iż z powodu braku wpisu do księgi wieczystej obowiązków użytkownika wieczystego nie mógł o nich wiedzieć ani znać terminów ich wykonania.

Krakowski sąd wyjaśnił jednak, że inwestor nabywając użytkowanie wieczyste wstąpił w sytuację prawną swojego poprzednika w zakresie wszystkich praw i obowiązków. Tego faktu nie wyłącza ani brak wpisu terminów zabudowy do księgi wieczystej, ani brak wskazania tych terminów w umowie przenoszącej na niego prawo użytkowania wieczystego, zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży. Zgodnie bowiem z art. 56 kodeksu cywilnego czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, ale również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów. W myśl art. 62 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 239 kodeksu cywilnego termin zabudowy stanowi istotny element stosunku prawnego użytkowania wieczystego. Tak więc przeniesienie użytkowania wieczystego nieruchomości poprzez jej sprzedaż powoduje, że z mocy ustawy kupujący jest związany terminami zabudowy ustalonymi dla jego poprzednika prawnego i to niezależnie od tego, czy nabywca wiedział o tych terminach. Przyjęcie przeciwnego poglądu całkowicie uniemożliwiłoby właścicielowi gruntu dyscyplinowanie użytkownika wieczystego. To z kolei otwierałoby pole do nadużyć, bez możliwości wymierzenia jakiejkolwiek sankcji.

Nabywając prawo użytkowania wieczystego inwestor, będący profesjonalnym uczestnikiem obrotu cywilnoprawnego, powinien zdawać sobie sprawę, iż do ustawowych obowiązków użytkownika wieczystego należy - obok wnoszenia opłaty rocznej - zagospodarowanie nieruchomości w sposób ustalony w umowie.

Podstawa prawna

Art. 62, art. 63 ust. 2 i 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Art. 56, art. 239 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Na wykonanie takich przyłączy inwestor nie musi mieć pozwolenia na budowę. Wymagane jest tylko zgłoszenie. Należy jednak zwrócić uwagę, że realizacja przyłączy może być dokonana na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli jest to związane ze wznoszeniem obiektu budowlanego.

Zgodnie bowiem z art. 33 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (dalej: ustawa) pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Skoro zatem inwestor ubiega się o pozwolenie na wzniesienie budynku wraz z przyłączami, to może objąć całość zamierzenia jednym wnioskiem o wydanie pozwolenia. W takim przypadku całość zamierzenia zawiera się w projekcie budowlanym. Projekt ten podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 34 ust. 4 ustawy). Taki pogląd potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 maja 2010 r. (II OSK 858/09, Legalis). W orzeczeniu tym NSA stwierdził, że roboty polegające na wzniesieniu budynku handlowo-usługowego wraz z budową przyłączy do tego budynku oraz przebudową sieci istniejących na terenie objętym inwestycją mogą być traktowane jako jedno zamierzenie inwestycyjne. Zatem budowa przyłączy do budynku czy też przebudowa istniejącej sieci, o ile roboty te powiązane są ze wzniesieniem obiektu budowlanego, mogą być realizowane na podstawie pozwolenia na budowę.

Inaczej jest w sytuacji, gdy inwestor zamierza wykonać przyłącza do istniejącego budynku albo do budynku, na który zostało już wydane pozwolenie na budowę. W takim przypadku traci możliwość ujęcia tych przyłączy w decyzji o pozwoleniu na budowę. W szczególności nie jest dopuszczalne wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę samych przyłączy. NSA wyjaśnił, że w takiej sytuacji inwestor może dokonać wyboru trybu związanego z legalną realizacją robót budowlanych. Pierwszy z nich polega na dokonaniu zgłoszenia budowy przyłączy przy zastosowaniu procedury z art. 30 ust. 1 pkt 1a ustawy. Wymagane jest sporządzenie projektu zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonane przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane. Drugi alternatywny tryb polega na sporządzeniu opracowanego przez geodetę planu sytuacyjnego na kopii mapy zasadniczej lub jednostkowej (art. 29a ustawy). Praktyka wskazuje, że stosowanie regulacji zawartej w art. 29a jest dla inwestora szybsze i tańsze.

Inwestorzy są zobowiązani do uzgadniania usytuowania projektowanych sieci uzbrojenia terenu z właściwymi starostami.

Podstawa prawna

Art. 29 ust. 1 pkt 20, art. 29a, art. 30 ust. 1 pkt 1a, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).

Art. 27 ust. 2 pkt 1 ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 193, poz. 1287 z późn. zm.).

Tak. Sąd może wyrokiem orzec jej rozwiązanie, na żądanie wspólnika lub członka organu spółki, jeżeli osiągnięcie celu tego podmiotu stało się niemożliwe albo jeśli zaszły inne ważne przyczyny wywołane stosunkami spółki.

Taką przyczyną może być niemożność osiągnięcia celu spółki spowodowana konfliktem istniejącym pomiędzy wspólnikami. Ma to miejsce zwłaszcza wówczas, gdy na skutek tarć pomiędzy udziałowcami nie jest możliwe podejmowanie uchwał, co utrudnia prawidłowe funkcjonowanie spółki. Takie stanowisko potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z 10 kwietnia 2008 r. (IV CSK 20/08, LexPolonica nr 2038544). W orzeczeniu tym SN podkreślił, że celem każdej spółki handlowej, zarówno osobowej, jak i kapitałowej, podobnie zresztą jak każdej korporacji, czyli zrzeszenia osób, jest dążenie do osiągnięcia wspólnego celu. Chodzi tu zresztą nie tylko o cel gospodarczy, ale również społeczny. Podstawową cechą każdej spółki jest idea współdziałania wspólników (akcjonariuszy). Wspólnicy spółki z o.o. powinni dążyć do osiągnięcia wspólnego celu w całym okresie jej istnienia. Z tego względu sytuacja, gdy osiągnięcie celu spółki stało się niemożliwe, została wskazana w ustawie jako podstawowa ważna przyczyna rozwiązania spółki przez sąd.

Niemożność osiągnięcia celu spółki zachodzi także m.in. w przypadku, gdy spółce - założonej w celu prowadzenia koncesjonowanej działalności gospodarczej - nie przyznano lub cofnięto koncesję, spółka nie dysponuje wystarczającym kapitałem do prowadzenia dalszej produkcji i nie ma możliwości uzyskania go od wspólników lub w formie kredytu, konkurencja opatentowała wynalazek i spółka straciwszy możliwość korzystania z niego nie może dalej funkcjonować, wprowadzono wysokie cła na niedostępne w kraju surowce niezbędne do produkcji bądź spółkę dotknęły sankcje ustawy antymonopolowej.

Do ważnych przyczyn wywołanych stosunkami spółki, uzasadniających jej rozwiązanie przez sąd, należy w szczególności brak możliwości podejmowania decyzji w spółce (pat decyzyjny) lub brak organów oraz niemożność ich powołania. Inne przykłady takich przyczyn wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 15 maja 2009 r. (II CSK 18/09, LexPolonica nr 2128126). Zdaniem SN można zaliczyć do nich np. trwałe konflikty między członkami zarządu, naruszenie wynikającej z art. 20 k.s.h. zasady równouprawnienia wspólników, brak zainteresowania sprawami spółki lub notoryczne wykorzystywanie pozycji wspólnika większościowego. Ponadto w orzecznictwie SN uznano, że ważna przyczyna rozwiązania spółki istnieje, gdy władze spółki, wykorzystując większość wspólników, w szczególnie jaskrawy sposób pozbawiają udziałowca tak istotnych umownych lub ustawowych uprawnień, iż dalsze jego uczestnictwo w spółce staje się dla niego bezprzedmiotowe, przy czym wystąpienie ze spółki lub zbycie udziału, za cenę odpowiadającą jego wartości, jest dla wspólnika niemożliwe, a odzyskanie przysługujących mu uprawnień w innej drodze - nadzwyczaj utrudnione (por. wyrok SN z 24 kwietnia 1937 r., C I 1863/36, OSN 1938/8/16).

Podstawa prawna

Art. 271 pkt 1 ustawy z 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz.U. nr 94, poz. 1037 z późn. zm.).

Tak. Dozwolone było przyjęcie takiego kryterium oceny ofert.

Atrakcyjność mieści się bowiem w pojęciu funkcjonalności, o którym mowa w art. 6 ust. 3 pkt 4 ustawy z 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (dalej: ustawa o PPP). Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 25 sierpnia 2011 r. (II SA/Go 456/11, www.orzeczenia.nsa.gov.pl) zwiększenie atrakcyjności powoduje wzrost funkcjonalności świadczonych usług. Jego skutkiem jest zaspokojenie szerszego zakresu potrzeb odbiorców. Poza tym art. 6 ustawy o PPP przewiduje, że oprócz obowiązkowych kryteriów mogą być przyjęte inne zasady oceny ofert nie wymienione wyraźnie w tej regulacji.

Gorzowski sąd zwrócił uwagę, że najlepszą jest ta oferta, która przedstawia najkorzystniejszy bilans wynagrodzenia i innych kryteriów odnoszących się do danego przedsięwzięcia. Obligatoryjnymi kryteriami oceny ofert są podział zadań i ryzyk związanych z przedsięwzięciem pomiędzy podmiotem publicznym oraz partnerem prywatnym, a także terminy i wysokość przewidywanych płatności lub innych świadczeń podmiotu publicznego, jeśli są one planowane. Jednak kryteriami oceny ofert mogą być również w szczególności kryteria odnoszące się bezpośrednio do przedmiotu przedsięwzięcia, w tym: jakość, funkcjonalność, parametry techniczne, poziom oferowanych technologii, koszt utrzymania i serwis.

Sąd wskazał, że przygotowując opis warunków umowy o partnerstwo publiczno-prywatne zawieranej w trybie przepisów o koncesji na roboty budowlane lub usługi, podmiot publiczny zobowiązany jest uwzględnić obligatoryjne kryteria wynikające z art. 6 ust. 2 ustawy o PPP. Jako dodatkowe może zawrzeć kryteria wskazane w art. 6 ust. 3 ustawy o PPP oraz art. 17 ust. 3 i 4 ustawy o koncesji na roboty budowlane, jeżeli są niezbędne dla prawidłowego wyboru partnera prywatnego w odniesieniu do przedsięwzięcia mającego za przedmiot realizację konkretnego zadania publicznego.

Podstawa prawna

Art. 6 ustawy z 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz.U. z 2009 r. nr 19, poz. 100 z późn. zm.).

Art. 17 ust. 3 i 4 ustawy z 9 stycznia 2009 r. o koncesji na roboty budowlane lub usługi (Dz.U. nr 19, poz. 101 z późn. zm.).

Nie. Rada powiatu nie może uchwałą narzucić kierownikom aptek tego rodzaju informacyjnych obowiązków.

Trzeba bowiem zauważyć, że art. 94 ust. 2 ustawy z 6 września 2001 r. - Prawo farmaceutyczne upoważnia radę powiatu wyłącznie do określenia rozkładu godzin pracy aptek ogólnodostępnych, dostosowanego do potrzeb ludności i zapewniającego dostępność świadczeń również w porze nocnej, w niedzielę, święta i inne dni wolne od pracy. Ustawa nie upoważnia natomiast organu stanowiącego powiatu do nakładania na kierowników aptek i przedsiębiorców prowadzących apteki obowiązków w zakresie informowania właściwych komórek organizacyjnych starostwa powiatowego o zmianach w organizacji pracy danej apteki.

Działanie rady powiatu podjęte bez podstawy prawnej lub naruszające wyłączne uprawnienia innego organu (podmiotu) należy zakwalifikować jako łamiące prawo w istotny sposób. Taka uchwała rady powiatu powinna zostać usunięta z obrotu prawnego przez wojewodę w drodze stwierdzenia jej nieważności (por. rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody dolnośląskiego z 3 stycznia 2011 r., NK.II.MS6.0911-38/10-1, LexPolonica nr 2456927).

Uchwała w sprawie rozkładu godzin pracy aptek ogólnodostępnych należy do zbioru aktów prawa miejscowego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 3 października 2007 r., III SA/Wr 185/06, OwSS 2007/1/13).

Podstawa prawna

Art. 94 ust. 2 ustawy z 6 września 2001 r. - Prawo farmaceutyczne (t.j. Dz.U. z 2008 r. nr 45, poz. 271 z późn. zm.).

Przygotował Leszek Jaworski