Czy obowiązujące przepisy ułatwiają prowadzenie inwestycji

Prawo budowlane nie zawiera legalnej definicji samowoli budowlanej, co od dawna krytykuje doktryna. Powszechnie przyjmuje się, że samowola budowlana to naruszenie prawa budowlanego polegające na: przebudowie lub rozbudowie budynku bez pozwolenia na budowę; budowie ogrodzenia lub innych obiektów, np. altanki, bez wymaganego zgłoszenia; zmianie sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia, np. zrobienie z domu warsztatu krawieckiego; wprowadzeniu istotniejszych zmian w projekcie w czasie wykonywania robót budowlanych, na przykład poprzez dobudowanie dodatkowego piętra.

Inną wadą obowiązujących przepisów, która utrudnia legalizację, są zbyt wygórowane opłaty legalizacyjne. Wysokie opłaty legalizacyjne to efekt złego systemu ich naliczania. Opłata ta w żaden sposób nie jest bowiem uzależniona od rodzaju przewinienia, jakiego dopuścił się inwestor. Nie zależy też ona od stopnia zaawansowania prac. Nie ma żadnego znaczenia, czy inwestor ukończył już budowę domu, czy dopiero przystąpił do prac. Opłata legalizacyjna jest uzależniona od rodzaju obiektu i celu, jakiemu ma służyć, oraz od jego kubatury. To właśnie taki sposób naliczania opłaty jest główną barierą w legalizacji samowoli. W wielu przypadkach kara wielokrotnie przekracza bowiem koszt całej inwestycji. Należałoby się zatem zastanowić nad zmianą obowiązującego obecnie systemu naliczania opłat legalizacyjnych i stworzyć bardziej sprawiedliwy. Można wprowadzić np. wskaźnik procentowy od kosztorysowej wartości wykonanych robót. Kosztorys sporządzałaby osoba uprawniona na zlecenie organu nadzoru budowlanego, ale koszty tego opracowania ponosiłby inwestor. Można też rozważyć wprowadzenie systemu, w którym wysokość opłaty legalizacyjnej zależałaby od rodzaju naruszenia prawa budowlanego i rodzaju winy inwestora. Naturalną rzeczą powinno być bowiem to, że jeżeli ktoś wybudował niezgodnie z przepisami cały dom, to powinien ponieść wyższą karę niż osoba, która do domu niezgodnie z przepisami dobudowała tylko ganek.

Dużym problemem są także stare samowole budowlane, które stoją od wielu lat, a ich właściciele z różnych powodów mają problemy z ich zalegalizowaniem. To duży kłopot dla takich właścicieli, gdyż z powodu nieuregulowanego stanu prawnego swoich nieruchomości mają oni problemy z ich sprzedażą, podziałem czy przekazaniem w akcie darowizny. Aby pomóc takim osobom, w doktrynie od dawna postuluje się wprowadzenie abolicji dla starych samowoli wzniesionych np. przed 1995 rokiem. Po kilkunastu latach nadzór budowlany ma coraz więcej trudności z udowodnieniem właścicielowi, że dopuścił się samowoli budowlanej. Z tego względu należy wprowadzić abolicję, zgodnie z którą wszystkie obiekty wzniesione przed tą datą powinny zostać automatycznie uznane za legalne. Raz na zawsze trzeba uregulować stan prawny budynków, które od wielu lat są użytkowane.

Niestety pomimo że o potrzebie wprowadzenia takiej nowelizacji mówi się od wielu lat i wiele projektów nowelizacji prawa budowlanego przewidywało wprowadzenie jej w różnej postaci, do dziś nie stała się ona obowiązującym prawem, nad czym należy ubolewać.

@RY1@i02/2012/071/i02.2012.071.08800070c.802.jpg@RY2@

Wiktor Tołoczko, prawnik prowadzący firmę konsultingową

Wiktor Tołoczko

prawnik prowadzący firmę konsultingową