Czy w decyzji o warunkach zabudowy określa się miejsce inwestycji

Wydając decyzję o warunkach zabudowy, burmistrz nie miał kompetencji do wskazania w wydanym rozstrzygnięciu, że planowany obiekt będzie usytuowany na granicy z sąsiednimi działkami. W doktrynie i orzecznictwie sądów administracyjnych utrwaliło się stanowisko, że usytuowanie obiektów budowlanych należy do przedmiotu regulacji ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.; dalej: prawo budowlane) i jest rozstrzygane na etapie pozwolenia budowlanego. Istotny w powyższej sprawie jest podział kompetencji pomiędzy organami właściwymi w sprawach zagospodarowania przestrzennego i organami właściwymi w sprawach architektoniczno-budowlanych w zakresie rozstrzygania o warunkach zabudowy oraz pozwoleniu na budowę. Problem ten wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 marca 2011 r. (II OSK 2508/2010; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). NSA stwierdził, że stosownie do treści art. 55 i art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.) decyzja o warunkach zabudowy ma charakter wiążący dla organów architektoniczno-budowlanych wydających decyzję o pozwoleniu na budowę. Związanie tą decyzją dotyczy przy tym określenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Chodzi zatem o związanie w takim zakresie, w jakim decyzja ta może określać parametry dotyczące planowanej inwestycji. Zakres ustaleń decyzji o warunkach zabudowy jest regulowany przez art. 54 u.p.z.p. W przepisie tym, jak również w innych unormowaniach tej ustawy nie przewidziano możliwości wskazania w decyzji o warunkach zabudowy, aby budynki mogły być usytuowane bezpośrednio przy granicy działki.

Natomiast organy architektoniczno-budowlane zobowiązane są do sprawdzenia rozwiązań projektowych. Muszą one zbadać zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu i oznaczonego w nim usytuowania budynku z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Badanie to musi obejmować warunki techniczne dotyczące odległości między obiektami budowlanymi w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich, a zatem także odległości zabudowy od granic działki. Obiekty budowlane należy sytuować na działkach zgodnie z treścią decyzji o warunkach zabudowy, zapewniając jednocześnie spełnienie wymagań szczegółowych wynikających z prawa budowlanego.

Jak wskazał NSA, decyzja o warunkach zabudowy wytycza podstawowe kierunki ukształtowania projektowanej inwestycji. Natomiast rzeczą projektanta, a następnie organu wydającego pozwolenie na budowę, jest zapewnienie zgodności rozwiązań projektowych z przepisami budowlanymi.

Podstawa prawna

Art. 54, art. 55 i art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Leszek Jaworski

ekspert prawa administracyjnego