Kiedy nie można ustalić warunków zabudowy

Organ gminy nie wydał pozytywnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, ponieważ stanowiłoby to naruszenie art. 62 ust. 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa). Przepis ten nakazuje organowi, w przypadku gdy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, obligatoryjne zawieszenie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy do czasu uchwalenia planu.

Dla realizacji inwestycji polegającej na budowie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego o powierzchni powyżej 400 mkw niezbędne jest uchwalenie przez radę gminy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wymóg taki wynika wprost z art. 10 ust. 2 pkt 8 ustawy. W myśl tego przepisu w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego określa się obszary, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszaru rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 400 mkw. To z kolei skutkuje, stosownie do art. 10 ust. 3 ustawy, przystąpieniem do opracowania planu miejscowego, a następnie wyznaczeniem na podstawie ustaleń studium granic tych terenów w tym planie (art. 15 ust. 3 pkt 4 ustawy). O możliwości powstania takiego obiektu nie może więc przesądzać decyzja organu gminy o warunkach zabudowy. Ulokowanie i powstanie obiektu handlowego o powierzchni powyżej 400 mkw może więc nastąpić wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok NSA z 26 października 2010 r., II OSK 1659/2009; LexPolonica nr 2522999).

Trzeba również wskazać, że w przypadku rozbudowy istniejącego obiektu handlowego przyjmuje się łączną powierzchnię sprzedaży całego obiektu po planowanej rozbudowie. Powierzchnia sprzedaży to część ogólnodostępna obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.). Dlatego nie można wyłączyć z niej już istniejącej części obiektu, bowiem po realizacji będą one stanowić jedną funkcjonalną całość. Pogląd ten sformułował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 grudnia 2007 r. (II OSK 1699/2006; LexPolonica nr 2118504). Przyjęcie innej interpretacji mogłoby spowodować systematyczną rozbudowę powierzchni sklepowej o kolejne części (działy), co z kolei mogłoby doprowadzić do powstania wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, który nie byłby przewidywany na danym terenie w planie miejscowym.

Leszek Jaworski

ekspert prawa administracyjnego

Art. 2 pkt 19, art. 10 ust. 2 pkt 8, art. 10 ust. 3, art. 15 ust. 3 pkt 4, art. 62 ust. 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).