Renta planistyczna szansą na zyski, ale tylko wtedy, gdy podjęto odpowiednią uchwałę

W zależności od przyczyny wzrostu wartości terenu rozliczenie się z gminą może mieć postać renty planistycznej lub opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.) gmina pobiera jednorazową opłatę w sytuacji, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, np. w przypadku przekształcenia gruntu rolnego na działkę budowlaną. Opłata ta jest nazywana rentą planistyczną i ma na celu zrekompensowanie jednostkom samorządu terytorialnego wydatków poniesionych przy uchwalaniu planów miejscowych, dając im możliwość udziału w zyskach, jakie przynosi zbycie atrakcyjniejszego gruntu.

Darowizna wykluczona

Obowiązek zapłaty renty wiąże się ze zbyciem nieruchomości. W nowelizacji art. 36 u.p.z.p., która miała miejsce w 2003 roku, pojęcie "sprzedaż" zastąpiono słowem "zbycie", które wskazuje na wszystkie formy przeniesienia własności. Powstaje pytanie, czy gmina może pobrać opłatę tylko w przypadku sprzedaży gruntu, czy też jest to możliwe przy zbyciu działki na podstawie umowy darowizny, w drodze zniesienia współwłasności czy też przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie.

Jeśli chodzi o darowiznę to Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziów z 10 grudnia 2009 r. (sygn. akt II OPS 3/09) uznał, że pobieranie opłaty planistycznej nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej.

W odniesieniu do zniesienia współwłasności trudno jest jednoznacznie stwierdzić, czy gmina powinna naliczać daninę. Przykładowo w wyroku z 20 września 2011 r. (sygn. akt II SA/Kr 1131/11) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł, że obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje w sytuacjach zbycia nieruchomości przez czynność prawną o charakterze ekwiwalentnym, odpłatnym, materializującym przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu. Zdaniem sądu zniesienie współwłasności w ramach podziału majątku dorobkowego małżonków z reguły nie będzie miało ekwiwalentnego, odpłatnego charakteru.

W orzecznictwie kwestionowana jest też możliwość pobierania opłaty przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie. W wyroku z 27 stycznia 2010 r. (sygn. akt II SA/Gl 790/09) WSA w Gliwicach uznał, że pojęcie zbycia z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie obejmuje przeniesienia własności bądź użytkowania wieczystego na pożyczkodawcę w celu zabezpieczenia udzielanej pożyczki. Przeniesienie to nie ma bowiem na celu wyzbycia się gruntu, w zamierzeniu ma mieć charakter jedynie chwilowy. Nie wiąże się nadto z jakimkolwiek przysporzeniem majątkowym po stronie przenoszącego, stanowi ono jedynie zabezpieczenie pożyczki.

Maksymalnie 30 proc.

Wysokość renty planistycznej określa się procentowo w uchwale w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie może być ona wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Ustawodawca określił tylko górną granicę wysokości renty, pozostawiając do kompetencji rady gminy wskazanie stawki procentowej. Obowiązek pobrania na rzecz gminy renty planistycznej powiązano nie tylko z objęciem nieruchomości planem i związanym z tym wzrostem wartości nieruchomości, lecz także z określeniem w nim stawek procentowych tej opłaty. W związku z tym brak określenia stawek procentowych w planie uniemożliwia pobranie renty planistycznej przez organ wykonawczy gminy (wyrok WSA w Białymstoku z 14 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Bk 603/09). Decyzja ustalająca wysokość daniny, wydana w sytuacji gdy w uchwale w sprawie planu miejscowego nie określono stawki procentowej, jest decyzją wydaną bez podstawy prawnej, obarczoną wadą nieważności.

Decyzja wójta

W konkretnym przypadku obowiązek zapłaty opłaty planistycznej stwierdza wójt (burmistrz, prezydent miasta), wydając decyzję administracyjną. Jest ona traktowana jako decyzja organu podatkowego. Oznacza to, że jeśli właściciel albo użytkownik wieczysty nie uiści opłaty z tytułu wzrostu wartości gruntu, organ wykonawczy gminy może podjąć działania na zasadach i w trybie przewidzianych w przepisach ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1015 z późn. zm.).

Na wydanie decyzji ustalającej wysokość renty planistycznej gmina ma 5 lat, licząc od daty uchwalenia planu miejscowego. Jest to termin zawity. Jego upływ uniemożliwia jednostce samorządu terytorialnego dochodzenie daniny. O zbyciu działki organ wykonawczy dowiaduje się od notariusza, który ma obowiązek przesłania wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta) wypisu każdej umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości położonej w obszarze objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą, które weszły w życie w ostatnich 5 latach, do dnia zawarcia umowy. Organ wykonawczy przedstawia okresowo - odpowiednio do potrzeb, lecz co najmniej raz w roku - na sesji rady gminy informację o wydanych decyzjach w sprawie ustalenia renty planistycznej.

Jaki wzrost się liczy

Wartość nieruchomości jest ustalana przez rzeczoznawców majątkowych. NSA w wyroku z 14 stycznia 2009 r. (sygn. akt II OSK 1810/07) uznał, że każdy wzrost wartości nieruchomości, choćby nieznacznie tylko podnoszący jej dotychczasową wartość, przekładającą się na atrakcyjność i cenę, skutkuje, w przypadku jej zbycia, wydaniem decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej.

Samo to uchwalenie planu lub jego zmiana nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości (wyrok NSA z 19 marca 2009 r., sygn. akt II OSK 254/08). Przy czym zdaniem WSA w Warszawie wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego (wyrok z 9 lipca 2009 r. sygn. akt IV SA/Wa 629/09). Nadto opłata ta nie może obejmować wzrostu wartości wywołanej innymi okolicznościami, niemającymi związku ze zmianą bądź uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania, np. nakładami właściciela (wyrok NSA w Warszawie z 4 lipca 2008 r. sygn. akt II OSK 774/07).

Poza tym gmina nie może żądać daniny, jeśli w nowo uchwalonym planie przeznaczenie nieruchomości jest takie samo jak w planie poprzednio obowiązującym, choćby była między nimi przerwa (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08).

Na wniosek

Właściciel albo użytkownik wieczysty gruntu, którego wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, może przed jego zbyciem żądać od wójta (burmistrza, prezydenta miasta) ustalenia w drodze decyzji wysokości renty planistycznej. Gmina ma obowiązek wydać taką decyzję. Wykonalność decyzji ustalającej wysokość opłaty jest uzależniona od dokonania czynności cywilnoprawnej, np. sprzedaży nieruchomości. W związku z tym może się okazać, że w przypadku niezawarcia umowy sprzedaży lub jej prawnej nieskuteczności niewykonalność tej decyzji będzie miała charakter trwały. Należy pamiętać, aby warunek zawieszający wykonalność decyzji był wyraźnie określony w jej treści.

Ponadto decyzja taka powinna mieć charakter czasowy. Oznacza to, że należy w niej wskazać okres ważności, po upływie którego wójt (burmistrz, prezydent miasta) stwierdza jej wygaśnięcie w drodze decyzji administracyjnej.

Stwierdzenie nieważności

W razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w części lub w całości renta planistyczna podlega zwrotowi odpowiednio na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości. Uznanie uchwały rady gminy za nieważną powoduje wyeliminowanie jej z obrotu prawnego ze skutkiem ex tunc (od wtedy). Przyjmuje się więc, że uchwała taka nigdy nie obowiązywała.

Obligatoryjne wykluczenia

Nie pobiera się opłaty planistycznej w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości:

● wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników,

● w związku z przyznaniem renty strukturalnej z Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013.

Ewelina Stępień

ewelina.stepien@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 594). Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647).