Inwestorów droga na skróty

Projekt zamienny musi dotyczyć tego samego obiektu, dla którego wydane zostało pierwotne pozwolenie na budowę. Sytuacja, gdy na jego podstawie dąży się do wybudowania innych obiektów, to łamanie prawa. Tak o nowo zaobserwowanej praktyce na rynku deweloperskim wypowiadają się prawnicy.

Modyfikacje projektów

- Coraz powszechniejsza staje się praktyka prowadzenia inwestycji składających się z kilku etapów na podstawie jednego pozwolenia na budowę. Kończąc pierwszy etap, inwestor po prostu nie występuje z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie (co z reguły jest ostatnim elementem procesu inwestycyjnego), ale o wydanie zamiennego pozwolenia na budowę. I tak przez kolejne etapy - twierdzi Katarzyna Barańska, prawnik z praktyki Real Estate, kancelarii White & Case.

I choć jej zdaniem takie działanie wydaje się prawnie wątpliwe, podkreśla, że coraz częściej do stosowania takiej konstrukcji przychylają się urzędy. I wydają pozwolenia zamienne. To zaś pozwala deweloperom elastyczniej prowadzić projekty i przy tym oszczędzić pieniądze.

- Rozpoczynając inwestycję, z reguły inwestorzy nie chcą przygotowywać projektów zagospodarowania terenu (p.z.t.) dla wszystkich etapów inwestycji. Dzieje się tak z co najmniej kilku powodów. Po pierwsze, samo wykonanie takiego złożonego projektu niesie za sobą dodatkowe koszty jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Po drugie, raz wykonane projekty podlegają dalszym modyfikacjom w trakcie procesu inwestycyjnego - wylicza prawniczka.

Dodaje, że możliwość modyfikacji p.z.t. jest wątpliwa, a orzecznictwo w tym zakresie bardzo ubogie i niezbyt sprzyjające inwestorom.

Prawniczka przypomina, że etapowe pozwolenia na budowę wydawane są tylko na wniosek inwestora. Podstawowym warunkiem ich wydania jest zaś to, że wznoszone obiekty muszą być zdolne do samodzielnego funkcjonowania, bez względu na budowle powstające w kolejnych etapach. Nie dziwi więc to, że inwestorzy próbują znaleźć drogę na skróty.

Pozwolenie zamienne nie wymaga dokonania zmiany projektu zagospodarowania terenu dla całej inwestycji. Nie obliguje też do tego, aby każdy z powstających w jej ramach obiekt zdolny był do samodzielnego funkcjonowania przed zakończeniem wszystkich prac.

Niebezpieczny pomysł

Większość prawników jest sceptyczna wobec takich pomysłów. Eksperci podkreślają, że praktyka polegająca na dokonywaniu zmian w pierwotnym pozwoleniu na budowę poprzez poszerzanie zakresu inwestycji, np. o drugi lub kolejny jej etap, kłóci się z literą prawą. I żaden z inwestorów nie powinien po nią sięgać.

- Pozwolenie zamienne można zastosować tylko wtedy, gdy występuje tożsamość obiektu oznaczonego w pozwoleniu na budowę i tego, który chcemy zmodyfikować. Stosowanie konstrukcji pozwolenia zamiennego nie może prowadzić do wybudowania innego obiektu, choćby jego przeznaczenie było takie same - podnosi dr Karolina Wojciechowska z Katedry Prawa i Postępowania Administracyjnego Uniwersytetu Warszawskiego, adwokat prowadząca własną kancelarię w Warszawie.

Przypomina, że zmiana pozwolenia na budowę w omawianym trybie jest możliwa, tylko gdy zachodzi tożsamość usytuowania obiektu na działce.

- Jeśli więc sytuuję pierwszy obiekt budowlany na działce X, to nie mogę usytuować na podstawie pozwolenia zamiennego kolejnego obiektu na działce X i Y. Takie stanowisko wynika zarówno z wypowiedzi przestawicieli doktryny, jak i orzecznictwa - podkreśla mecenas Wojciechowska.

- Zamienne pozwolenie na budowę i pozwolenia etapowe to dwie zupełnie odmienne instytucje. Jeśli mamy budować zupełnie inny obiekt aniżeli ten, który został zatwierdzony pierwotnie, nie możemy tego zrobić na drodze pozwolenia zamiennego - wtóruje Mariusz Zając, adwokat, partner w Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy.

Zaznacza, że stosowanie takiej konstrukcji może źle się dla inwestora skończyć.

- Jeżeli nawet dany organ administracji architektoniczno-budowlanej wydałby pozwolenia zamienne obejmujące większą liczbę obiektów budowlanych niż te, które zostały przewidziane w pierwotnym projekcie, taka decyzja byłaby dotknięta sankcją nieważności - ostrzega mecenas Zając.

Co to oznacza w praktyce? Urząd czy sąsiad mógłby wnieść o stwierdzenie nieważności takiego pozwolenia, i to w każdym czasie, w trybie art. 156 kodeksu postępowania administracyjnego.

- To zaś w większości przypadków wiązałoby się z koniecznością wniesienia opłaty legalizacyjnej, a czasem i z koniecznością rozbiórki lub z odpowiedzialnością karną - ostrzega mecenas Mariusz Zając.

Orzecznictwo dotyczące zmian projektu zagospodarowania terenu nie sprzyja deweloperom

Zmiana pozwolenia dotyczy tego samego obiektu

@RY1@i02/2013/171/i02.2013.171.18300040b.804.jpg@RY2@

Ruch budowlany w pierwszej połowie 2013 r.

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnia

@RY1@i02/2013/171/i02.2013.171.18300040b.805.jpg@RY2@

Stosownie do art. 33 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Jednakże inwestor, jeżeli zamierzenie obejmuje więcej niż jeden obiekt, może uzyskać pozwolenie na budowę na wybrany przez siebie obiekt lub zespół obiektów mogących samodzielnie funkcjonować. Tak więc etapowanie budowy dotyczy inwestycji składających się z wielu obiektów (np. kilku domów mieszkalnych). Następnie może uzyskiwać pozwolenia na budowę kolejnych obiektów.

Inwestor zawsze ma też prawo złożyć wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę w trybie art. 155 kodeksu postępowania administracyjnego.

Procedura zmiany pozwolenia na budowę na podstawie art. 36a ust. 1 ustawy - Prawo budowlane ma zastosowanie w sytuacji, gdy inwestor zamierza wykonać roboty budowlane powodujące istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Katalog istotnych odstępstw został zawarty w art. 36a ust. 5 wymienionej ustawy i ma charakter zamknięty. Jednakże zastosowanie art. 36a ust. 1 tej ustawy jest możliwe wyłącznie w wypadku tożsamości obiektu oznaczonego w pozwoleniu na budowę i obiektu, którego zamierzone odstępstwa dotyczą. Nie może prowadzić do wybudowania innego obiektu. Wykroczenie poza treść art. 36a może stanowić podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę.

Anna Krzyżanowska

anna.krzyzanowska@infor.pl