Niezbędny jest wniosek wszystkich współwłaścicieli

Kto może żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości?

Zwrotu nieruchomości może żądać były właściciel lub spadkobierca właściciela. Wynika to wprost z art. 136 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r.o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.; dalej: u.g.n.). W przypadku gdy było kilku współwłaścicieli wywłaszczonej nieruchomości, skuteczne złożenie żądania wymaga udziału tych wszystkich współwłaścicieli. Analogicznie w przypadku, gdy były właściciel zmarł, a wniosek o zwrot nieruchomości składają spadkobiercy tego właściciela, taki wniosek powinien pochodzić od wszystkich spadkobierców. Złożenie wniosku przez kilku z nich z pominięciem pozostałych nie spowoduje zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Dzieje się tak z tego powodu, że zwrot prawa własności ma nastąpić na rzecz tych, którzy je stracili lub którzy dziedziczą uprawnienie do żądania zwrotu. Taka konstrukcja nieraz w praktyce powoduje znaczne trudności. Jeżeli bowiem np. z pięciu spadkobierców jeden nie jest zainteresowany domaganiem się zwrotu lub wręcz odmawia przyłączenia się do wniosku o zwrot - ani nieruchomość, ani nawet jej część nie może zostać zwrócona żadnemu z pozostałych.

Czy można żądać zwrotu nieruchomości, gdy po realizacji celu wywłaszczenia zaprzestano korzystania z niej zgodnie z tym zamierzeniem?

Co do zasady taka możliwość nie istnieje. Jeżeli nieruchomość została wywłaszczona na określony cel i został on zrealizowany, to nawet po późniejszym zaprzestaniu korzystania z nieruchomości zgodnie z tym zamierzeniem zwrot nieruchomości będzie nieuzasadniony. Gdy wywłaszczona nieruchomość ma być użyta na inny cel niż zrealizowane zamierzenie wywłaszczenia, to obowiązkiem organu administracji jest wystąpienie do byłego właściciela lub jego spadkobierców z informacją o możliwości skutecznego złożenia w ciągu 3 miesięcy do starosty wniosku o zwrot takiej nieruchomości (co oznacza brak wyrażenia zgody na zmianę celu wykorzystywania wywłaszczonej nieruchomości). Po upływie tego terminu prawo domagania się zwrotu wygasa i nie można go przywrócić.

Jak przedstawia się sytuacja byłego właściciela, gdy wprawdzie cel został zrealizowany, ale po upływie 10 lat od wywłaszczenia?

Nie ma znaczenia, czy taki cel został zrealizowany np. po upływie 15 lat od daty wywłaszczenia. Wyjątki od tak przewidzianej możliwości zwrotu obejmują te nieruchomości, które są zasadniczo wyłączone z obrotu prawnego (np. nieruchomości zajęte pod drogi publiczne). Ustawodawca uznał, że w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami za nieruchomość zbędną na cel określony w akcie wywłaszczenia, a więc nieruchomość, która może być zwrócona, uważa się nieruchomość, co do której pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Czy przysługuje roszczenie o zwrot w przypadku niezrealizowania celu określonego w decyzji wywłaszczeniowej, ale nieruchomość została zbyta osobie trzeciej?

Zbycie wywłaszczonej nieruchomości na rzecz innej osoby niż poprzedni właściciel znacznie komplikuje możliwość jej zwrotu. Teoretycznie w przypadku, gdy zbycie na rzecz osoby trzeciej nastąpiło po 31 grudnia 1997 r., byłemu właścicielowi przysługuje prawo domagania się zwrotu takiej nieruchomości. Wówczas jednak warunkiem zwrotu jest rozwiązanie lub unieważnienie umowy zbycia nieruchomości na rzecz osoby trzeciej, a z takim roszczeniem mogą zasadniczo wystąpić strony tej umowy, a nie były właściciel, który nie zawierał umowy zbycia. Nie można orzec o zwrocie nieruchomości, jeżeli nie jest ona własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Procesy przed sądami cywilnymi co do rozwiązania (unieważnienia) takich umów są bardzo skomplikowane i długotrwałe, a ich skuteczność, z punktu widzenia byłego właściciela, jest niewielka. Z kolei w sytuacji, w której wywłaszczona nieruchomość została zbyta do 31 grudnia 1997 r., byłemu właścicielowi lub jego następcom prawnym nie przysługuje prawo domagania się zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, co wyraźnie wynika z art. 229 u.g.n.

Jak należy interpretować pojęcie odpowiedniego stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami do nieruchomości przejętych lub nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustaw obowiązujących przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami?

Odpowiednie stosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami do nieruchomości wywłaszczonych na podstawie aktów prawnych obowiązujących przed rokiem 1998 i wyliczonych w art. 216 u.g.n. oznacza dopuszczalność domagania się zwrotu tak wywłaszczonych nieruchomości po spełnieniu przesłanek wynikających z art. 136 i 137 u.g.n. Przede wszystkim owa odpowiedniość stosowania dotyczy możliwości domagania się zwrotu nieruchomości wywłaszczonych nie tylko na podstawie decyzji administracyjnej, lecz także innych aktów, w tym umów cywilnych przenoszących własność nieruchomości i zawieranych na podstawie wymienionych w art. 216 u.g.n. ustaw.

@RY1@i02/2013/147/i02.2013.147.08800070b.803.jpg@RY2@

dr Kazimierz Bandarzewski, sędzia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie

Rozmawiał Leszek Jaworski