Kiedy wójt wyda decyzję ustalającą wysokość opłaty adiacenckiej

Przepisy dają gminom prawo udziału w zyskach, jakie przynosi zbycie gruntu, którego wartość wzrosła na skutek dokonania podziału. Zgodnie bowiem z art. 98a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami istnieje możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej, gdy wzrost wartości działki nastąpił na skutek jej podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego. Gmina może pobrać powyższą opłatę niezależnie od renty planistycznej (naliczanej w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany). Nadto jej pobranie nie jest obowiązkowe.

Podział gruntu

Jednostka samorządu terytorialnego ma prawo żądać opłaty nie tylko wtedy, gdy podział nastąpił na wniosek, lecz także wtedy gdy dokonano go na mocy orzeczenia sądu. Daninę ustala wójt (burmistrz, prezydent miasta) w drodze decyzji administracyjnej, która może zostać wydana pod warunkiem, że rada gminy podjęła uchwałę określającą stawkę procentową opłaty. Stawka ta nie powinna być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Należy pamiętać, że organ stanowiący nie ma kompetencji do decydowania w uchwale o zasadach odstępowania od naliczania opłat adiacenckich. Ponadto nieważna jest uchwała, w której nie uchwalono konkretnej stawki procentowej, lecz wskazano jedynie, iż nie może ona być wyższa niż 30 proc. różnicy wartości działki. Poza tym przyjmuje się, że ustalenie stawki procentowej w wysokości 0 proc. jest obejściem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ wykonawczy gminy może wydać decyzję w sprawie opłaty w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Termin ten odnosi się do rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji.

Na podstawie operatu

Wartość działki przed dokonaniem podziału i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania rozstrzygnięcia zatwierdzającego podział, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych działki. Oznacza to, że opłata dotyczy jedynie wzrostu wartości gruntu i nie obejmuje np. wzrostu wartości usytuowanych na nim budynków.

Wzrost wartości nieruchomości ustala się na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Sporządzenie takiego operatu przed formalnym wszczęciem postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej jest racjonalnie uzasadnione. Gdyby bowiem ze sporządzonego operatu szacunkowego wynikało, że na skutek podziału nieruchomości nie doszło do wzrostu jej wartości, bezprzedmiotowe byłoby wszczynanie postępowania (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 24 lipca 2009 r., sygn. akt II SA/Ol 581/09).

W przypadku gdy w wyniku podziału wydzielono także działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi.

Ustalenie stawek

Do ustalenia omawianej opłaty przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział działki stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stawki procentowej obowiązującej w dniu ustalania opłaty adiacenckiej nie przyjmuje się za podstawę określenia wysokości tej daniny.

Bez znaczenia przy tym jest, czy do zmiany stawki doszło na skutek działań legislacyjnych gminy, czy też ustawodawcy, jeżeli ustawodawca nie rozstrzygnął wyraźnie, że zmiana wysokości stawki procentowej dotyczy również podziałów nieruchomości dokonanych ostatecznymi decyzjami przed jej wejściem w życie. Jest to zgodnie z zasadą, że prawo nie działa wstecz (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 7 kwietnia 2010 r., sygn. akt I OSK 800/09). Nadto ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej na podstawie stawek procentowych określonych w uchwale rady gminy, podjętej po dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, stanowi naruszenie prawa (wyrok NSA w Warszawie z 6 lutego 2008 r., sygn. akt I OSK 56/07).

Poza tym niezależnie od daty wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką wysokość stawki procentowej tej opłaty nie może przekraczać stawki wynikającej z uchwały obowiązującej w dniu ostatecznego podziału. W sytuacji gdy w tej dacie nie obowiązywał akt prawny określający stawkę opłaty, wymierzenie opłaty nie jest w ogóle możliwe (wyrok WSA w Gdańsku z 16 kwietnia 2008 r., sygn. akt II SA/Gd 756/07).

Zasady rozliczenia

Rozliczenie należności z tytułu opłaty adiacenckiej następuje co do zasady w formie pieniężnej. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzają ponadto możliwość rozliczenia jej oraz zaległości wynikających z jej tytułu w formie przeniesienia na rzecz gminy praw do działki wydzielonej w ramach dokonanego podziału.

Przeniesienie takie następuje za zgodą gminy na podstawie umowy zawieranej w formie aktu notarialnego. Gmina reprezentowana jest przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Należy przy tym pamiętać, że na zawarcie takiej umowy powinna wyrazić zgodę rada gminy. Różnica między wartością nabywanej przez gminę działki a wysokością opłaty adiacenckiej podlega wtedy rozliczeniu w formie dopłaty. Nie ma przeszkód, aby i ta dopłata została pokryta w formie przeniesienia na gminę praw do kolejnej działki.

Po zawarciu umowy dotyczącej przeniesienia na gminę praw do wydzielonego gruntu w ramach rozliczeń opłaty wójt (burmistrz, prezydent miasta) powinien wydać decyzję stwierdzającą wygaśnięcie zobowiązań z tytułu opłaty adiacenckiej.

Nie pobiera się opłaty adiacenckiej, jeśli podział nieruchomości:

wdokonywany jest niezależnie od ustaleń planu miejscowego w warunkach, o których mowa w art. 95 u.g.n.,

wnastępuje z urzędu,

wnastępuje na wniosek innych osób (podmiotów) niż właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego,

wdotyczy gruntów przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w razie braku planów wykorzystywanych na te cele, z wyjątkiem sytuacji, w których dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

WAŻNE

Jednostka samorządu terytorialnego ma prawo żądać opłaty nie tylko wtedy, gdy podział nastąpił na wniosek, lecz także wtedy gdy dokonano go na mocy orzeczenia sądu

Z orzecznictwa

Chwilą wydania decyzji jest data jej sporządzenia, czyli w przypadku decyzji pisemnej dzień podpisania decyzji zawierającej prawem wymagane składniki. Trzyletni termin do ustalenia opłaty adiacenckiej związanej z podziałem i wzrostem nieruchomości, w razie wniesienia odwołania od decyzji I instancji, jest zachowany w sytuacji sporządzenia decyzji przez organ odwoławczy, a nie jej doręczenia.

Z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że ustawodawca nie nałożył na organy samorządu terytorialnego obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej, lecz jedynie zezwolił na ustalenie tej opłaty w sytuacji, gdy wskutek podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Organ ustalający przedmiotową opłatę jest zatem zobowiązany dowieść na podstawie zebranego materiału dowodowego, że w wyniku podziału konkretnej nieruchomości nastąpił niewątpliwy wzrost jej wartości.

Artykuł 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie uprawnia organu do obciążania współwłaścicieli podzielonej nieruchomości opłatą adiacencką bez wskazywania, w jakiej wysokości konkretnie każdy jest zobowiązany. Obowiązek zapłaty obciąża współwłaścicieli w części odpowiadającej udziałowi we współwłasności i właściwym jest ustalenie tej opłaty w odniesieniu do współwłaścicieli jedną decyzją w odniesieniu do każdego z nich w kwocie odpowiadającej udziałowi tego współwłaściciela w prawie własności nieruchomości.

Podstawą decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej nie może być ustalająca stawkę tej opłaty uchwała rady gminy, która została podjęta po wydaniu decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1680/10

Ewelina Stępień

ewelina.stepien@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651). Ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591).