Gminy nie chcą jednorazowych wpływów. Wolą opłaty przez 99 lat

Do końca marca użytkownicy wieczyści (mieszkańcy i inne podmioty) muszą wnieść roczną opłatę. Czasem są to kwoty idące w tysiące lub dziesiątki tysięcy złotych. Gmina czerpie więc niemałe zyski ze swoich nieruchomości, zarówno gdy oddała je w użytkowanie wieczyste, jak i gdy później przekształciła prawo do gruntów oddanych użytkownikom wieczystym w prawo własności. W zależności od tego, jaki status ma konkretna działka, jednostka samorządu terytorialnego pobiera od aktualnego posiadacza roczną opłatę za użytkowanie wieczyste albo podatek od nieruchomości. Dlatego zanim zdecyduje o sposobie przekazania konkretnej nieruchomości, powinna wyliczyć swoje zyski z tego tytułu w najbliższych latach czy przez zawarcie takiej transakcji i ustalić, czy nie pozbawi się dopływu zysków w przyszłości. Na przykład dochody z opłaty rocznej, które pobiera od użytkowników wieczystych, mogą być znacznie wyższe od danin odprowadzanych przez właścicieli nieruchomości.

Dlatego niektóre samorządy uchylają się od przekształcenia prawa wieczystego użytkowania we własność, mimo że przepisy zobowiązują je do tego wówczas, gdy występujący z wnioskiem żąda przekształcenia i udowadnia, że spełnił wszystkie wymogi. Jakie? Mówi o tym ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 83 z późn. zm.). Zgodnie z nią osoba prawna lub fizyczna będąca użytkownikiem wieczystym może skutecznie się domagać przekształcenia swojego prawa do tych nieruchomości we własność, jeżeli prawo do terenu uzyskała nie później niż 13 października 2005 r.

Odmowy nielegalne

Dlatego w takich przypadkach gminy nie mogą legalnie odmówić przekształcenia, bo wnioskodawca zaskarży wydaną w tej sprawie decyzję administracyjną i wygra sprawę. Co w takiej sytuacji robią? Grają na zwłokę. Gdy urzędnicy nie naruszą przy tym przepisów, a jedynie tylko wolno procedują, to nie można zarzucić im opieszałości. Skoro dokonując tych formalności, urzędy nie muszą się spieszyć, to cała procedura przekształcenia może trwać długo. W dodatku dopóki sprawa się nie zakończy, to jednostka samorządu pobiera wszelkie należności za użytkowanie wieczyste, zamiast z tytułu własności, a więc jej dochody mogą być znacznie wyższe.

Lata zwłoki

Jak wynika z sygnałów od czytelników, takich przypadków w kraju jest sporo. Sprawa od dawna bulwersuje np. mieszkańców Mokotowa. Mówią, że po złożeniu wniosku o przekształcenie, od razu urzędnik informuje ich, że na decyzję poczekają co najmniej do przyszłego roku. Potem ten termin jeszcze się wydłuża. Najbardziej bulwersującą sprawę opisaliśmy niedawno w DGP. Mieszkanka złożyła wniosek o przekształcenie w Urzędzie Dzielnicy Warszawa Mokotów w 2006 r., miesiąc później poinformowano ją, że sprawa zostanie rozpatrzona do końca 2009 r. Termin nie został dotrzymany, a wnioskodawczyni się dowiedziała, że będzie czekała jeszcze do 2020 r., bo rocznie urząd rozpatruje tylko 200 wniosków. Natomiast w czasie rozpoznawania wniosku o przekształcenie już dwa razy wzrosła opłata roczna i to znacząco.

Na stołecznej Woli procedury trwają od 1 do 2 miesięcy, ale gdy sprawa zostanie uznana za skomplikowaną - nawet kilka lat. Natomiast o tym, czy sprawa może zostać uznana za skomplikowaną, decyduje urzędnik.

W Lublinie i Gdańsku postępowanie trwa 3 miesiące, w Katowicach od 3 do 6 miesięcy, w Łodzi ok. pół roku. W Związku Metropolii Polskich poinformowano nas, że nie ma statystyk, jak długo rozpoznawane są takie sprawy w poszczególnych metropoliach. Zaś w niektórych jednostkach samorządu terytorialnego wręcz unikano udzielenia nam odpowiedzi. Osobom zainteresowanym przekształceniem bardzo trudno jest natomiast dowieść, że urzędnicy zwlekają specjalnie.

OPINIA EKSPERTA

Wydział Gospodarki Nieruchomościami, Urząd Miasta Poznania

Wnioski staramy się rozpatrywać w ciągu 3-6 miesięcy w zależności od tego, jak bardzo skomplikowana jest sprawa. Zdarza się jednak, że sprawy najbardziej skomplikowane trwają nawet kilka lat. Te terminy są przestrzegane przy rozpoznawaniu wniosków osób fizycznych i osób prawnych, natomiast nie dotyczą tych osób prawnych, które świadczą pomoc publiczną. W tym ostatnim przypadku procedura jest znacznie bardziej skomplikowana, ponieważ polskie przepisy nieco odbiegają od unijnych i potrzebna jest notyfikacja. Trzeba więc wystąpić do Komisji Europejskiej. Złożyliśmy 6 takich wniosków i rozpoczęliśmy procedurę, najpierw za pośrednictwem UOKiK, który następnie wystąpi do ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej.

Gdy mieszkańcy żądają przekształcenia

Taką możliwość mają zarówno osoby fizyczne, jak i prawne. Graniczną datę - 13 października 2005 r. - określa ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 83 z późn. zm.).

Oprócz nich przekształcenia użytkowania wieczystego we własność mogą się również domagać osoby fizyczne, które nawet po 13 października 2005 r. zostały użytkownikami wieczystymi nieruchomości, a swoje prawo do niej uzyskały w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r. lub na podstawie dekretów Bieruta (czyli art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. nr 50, poz. 279).

Takie same uprawnienia do żądania przekształcenia mają właściciele lokali (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne), których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego (np. członkowie wspólnoty mieszkaniowej, czyli właściciele lokali w budynku, gdzie taka wspólnota istnieje). Oprócz nich o przekształcenie mogą wystąpić też spółdzielnie mieszkaniowe, które są właścicielami budynków mieszkalnych albo garaży. Takie same prawa mają ich następcy prawni, zarówno osoby fizyczne, jak i prawne (np. spadkobierca właściciela lokalu, którego udział w nieruchomości wspólnej obejmuje również prawo użytkowania wieczystego).

Ustawa określa również sytuacje, w których użytkownicy wieczyści nie mogą się domagać przekształcenia przysługującego im prawa w prawo własności nieruchomości.

Dotyczy to terenów:

woddanych w użytkowanie wieczyste Polskiemu Związkowi Działkowców,

ww stosunku do których toczy się postępowanie administracyjne o nabycie działki (bądź jej części) pod inwestycję celu publicznego,

woddanych w użytkowanie wieczyste państwowym i samorządowym osobom prawnym i spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym. Takich ustaleń, czy rzeczywiście jest podmiotem dominującym, dokonuje się w oparciu o ustawę z 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzenia instrumentów finansowych dla zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (Dz.U. z 2009 r. nr 185, poz. 1439 z późn. zm.).

Procedura

Gdy nieruchomość ma kilku współużytkowników wieczystych, to wówczas wszyscy powinni wystąpić z żądaniem przekształcenia. Przepisy dopuszczają jednak możliwość, aby z takim żądaniem wystąpili współuczestnicy posiadający łącznie co najmniej połowę udziałów. Gdyby jednak chociaż jeden użytkownik wieczysty zgłosił sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, to spowoduje zawieszenie postępowania. W takim przypadku, wobec braku zgody współwłaścicieli odnośnie do przekształcenia prawa, grupa, której udział wynosi połowę, będzie mogła wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sporu. Takie prawo ma na podstawie art. 199 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Sąd orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Gdy uzyskają korzystne dla siebie rozstrzygnięcie sądu, to wówczas mogą wystąpić o odwieszenie postępowania.

Decyzję o przekształceniu wydaje starosta lub wójt (burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo województwa). Starosta robi to wówczas, gdy przekształcane jest prawo do nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, albo inne państwowe osoby prawne wykonują w stosunku do niej prawo własności.

Organem wyższego stopnia w tych sprawach jest wojewoda. Natomiast wójt robi to w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Gdy decyzja wydana przez starostę lub wójta stanie się ostateczna, to wówczas prawo użytkowania wieczystego przekształci się w prawo własności nieruchomości. Na podstawie tej decyzji nastąpi też wpis właściciela do księgi wieczystej, która jest prowadzona dla tej nieruchomości.

Jednorazowo lub w ratach

Po przekształceniu prawa dotychczasowy właściciel nieruchomości (czyli jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa) otrzymają od nowego właściciela (czyli od osoby, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności) opłatę z tytułu tego przekształcenia. Nie ponoszą jej jedynie osoby fizyczne, które dostały prawo użytkowania wieczystego w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r. lub na podstawie dekretu Bieruta.

Z opłaty zwolnieni są też następcy prawni tych osób (np. ich spadkobiercy ustawowi i testamentowi). Nie ponoszą jej też spółdzielnie mieszkaniowe i następcy prawni tych spółdzielni, gdy użytkowanie wieczyste uzyskały w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r. lub na podstawie dekretu Bieruta.

Natomiast pozostali muszą zapłacić. Na ich wniosek można kwotę rozłożyć na raty uiszczane przez nie krócej 10 lat i nie dłużej niż 20. Wnioskodawca może jednak wystąpić o to, aby okres spłaty rat był krótszy niż 10 lat. Natomiast niezapłacona od razu część opłaty rozłożonej na raty zostaje oprocentowana. Stosuje się przy tym stopę procentową równą stopie redyskonta weksli przyjętą przez Narodowy Bank Polski. Z kolei inna stopa procentowa może zostać uwzględniona tylko wówczas, gdy wyrazi na to zgodę wojewoda (w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) albo właściwa rada bądź sejmik (gdy nieruchomość stanowiła własność jednostki samorządu terytorialnego).

Aż do zapłacenia całej należnej kwoty z tytułu opłaty zostaje ona zabezpieczona hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego we własność. Gdyby zaś przekształcony był tylko udział w prawie użytkowania wieczystego, związany z odrębną własnością lokalu, to wówczas hipoteka przymusowa obciąża tę nieruchomość lokalową należącą do osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Hipotekę do księgi wieczystej wpisuje się na podstawie ostatecznej decyzji starosty bądź wójta o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność.

Aż do zapłacenia całej należnej kwoty z tytułu opłaty zostaje ona zabezpieczona hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego we własność. Gdyby zaś przekształcony był tylko udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związany z odrębną własnością lokalu, to wówczas hipoteka przymusowa obciąża tę nieruchomość lokalową należącą do osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Hipotekę do księgi wieczystej wpisuje się na podstawie ostatecznej decyzji starosty bądź wójta o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność.

Ze zniżką

Nowemu właścicielowi też można udzielić bonifikaty. Gdy nieruchomość stanowiła własność Skarbu Państwa, to zarządzenie w tej sprawie wydaje wojewoda, a gdy należała do jednostki samorządu terytorialnego, to uchwałę w tej sprawie wydaje właściwa rada lub sejmik.

O bonifikatę w wysokości 50 proc. opłaty mogą się ubiegać użytkownicy wieczyści będący osobami fizycznymi oraz ich następcy prawni wówczas, gdy nieruchomość stanowiła własność Skarbu Państwa, natomiast oni prawo użytkowania wieczystego uzyskali przed 5 grudnia 1990 r. Z kolei dla nieruchomości (lub ich części) wpisanych do rejestru zabytków opłata zostaje obniżona o 50 proc. przy czym na użytkownika można nałożyć dodatkowe obowiązki określając w umowie sposób korzystania z nieruchomości. Np. obowiązek odbudowy lub remontu zabytkowych obiektów budowlanych i dodatkowo wskazać termin do wykonania tych zadań.

W obu tych przypadkach bonifikata może być jeszcze wyższa niż 50 proc. opłaty. Gdy grunty stanowią własność Skarbu Państwa, to udziela się jej na podstawie zarządzenia wojewody. Natomiast w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego udziela się jej na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku. Wojewoda, rada lub sejmik określają warunki, a także wysokość stawek procentowych. Przy zbiegu uprawnień do bonifikaty stosuje się jedną, najbardziej korzystną dla uprawnionego, bo w innym przypadku mogłoby się okazać, że ktoś dostaje przekształcenie za darmo.

Przy ustalaniu wysokości opłaty przekształcenia bierze się pod uwagę wartość nieruchomości. Gdyby jednak w ciągu ostatnich dwóch lat przed złożeniem wniosku o przekształcenie została przeprowadzona aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, to wówczas bierze się pod uwagę wartość nieruchomości ustaloną na potrzeby tej aktualizacji.

W pewnych sytuacjach starosta albo wójt mogą się domagać zwrotu udzielonej bonifikaty, w dodatku zwaloryzowanej. Z takim roszczeniem występują do osoby, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności, natomiast ona przed upływem 5 lat od przekształcenia zbyła nieruchomość albo wykorzystała ją na inne cele, niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Z kolei zwrotu nie żąda się w razie zbycia na rzecz osoby bliskiej, a także od spółdzielni mieszkaniowych (w razie ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków) oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności.

WAŻNE

Oddając w użytkowanie wieczyste nieruchomość gruntową zabudowaną, należy sprzedać użytkownikowi położone na niej budynki i inne urządzenia

W księdze wieczystej

Dla nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste musi być założona i prowadzona księga wieczysta. Wpisany zostaje do niej nie tylko użytkownik wieczysty. Są też w niej ujawnione postanowienia umowy dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości.

Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze.

Nie wszystkim jednakowo, czyli jaka wysokość opłat

Aby ustalić wysokość należnej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, gmina musi wziąć pod uwagę stawkę procentową oraz cenę nieruchomości. Stawka procentowa pierwszej opłaty wynosi od 15 proc. do 25 proc. ceny nieruchomości gruntowej. Wysokość stawki opłaty rocznej dla każdej nieruchomości jest inna, bo zależy od tego, na jaki cel nieruchomość została oddana. Cel zawsze jest wskazany w umowie o użytkowanie wieczyste. Stawka wynosi od 0,3 proc. do 3 proc.

Zdarza się, że gmina odda nieruchomość gruntową w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, np. na cele mieszkaniowe, bo zostanie na niej wybudowany dom jednorodzinny i działalność turystyczną (np. obok tego budynku użytkownik wieczysty zamierza postawić pensjonat). W takim przypadku gmina wyliczy opłatę roczną według stawki procentowej przyjętej dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy. Nie musi to być więc wcale stawka procentowa najwyższa.

- Wskazanie raz stawki opłaty rocznej dla użytkownika wieczystego nie oznacza, że będzie ona obowiązywała przez cały czas korzystania przez niego z gruntu. Gmina powinna zmienić ją wówczas, gdy już po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika - tłumaczy radca prawny Piotr Czachorowski z Kancelarii Radców Prawnych Czachorowscy.

Ustalenie stawki procentowej oraz zmiany jej wysokości wywołują w praktyce wiele wątpliwości, które rozstrzygały Sąd Najwyższy oraz sądy apelacyjne.

- Sposób korzystania z nieruchomości musi wskazywać na realizację celu wieczystego jej użytkowania. Z kolei ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej uzależnione od celu oddania nieruchomości w użytkowanie jest wiążące na przyszłość, a zmiana musi spełniać przesłanki przewidziane w art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Chodzi o trwałą zmianę sposobu korzystania, powodującą zmianę celu. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 13 lutego 2009 r. (sygn. akt 268/08).

Z kolei Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 24 września 2008 r. (sygn. akt VI ACa 302/08) stwierdził, że o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, można mówić już z chwilą wydania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, a nie dopiero po wybudowaniu takiego budynku i wydaniu pozwolenia na jego użytkowanie.

Warto też zwrócić uwagę na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 września 2008 r. w sprawie I ACa 49/08, w którym stwierdził, że fakt, iż na parterze wielorodzinnego i wielopiętrowego budynku mieszkalnego z podziemnym garażem są lokale usługowe nie budzi wątpliwości, że zezwolenie na budowę dotyczyło budynku mieszkalnego, a nie o charakterze usługowym.

Zmiana wysokości i sprzeciw

Dokonując zmiany stawki procentowej, gmina powinna zastosować taki sam tryb postępowania jak wówczas, gdy zamierzała zaktualizować opłatę roczną. W tym celu musi wykonać następujące działania:

wwypowiedzieć na piśmie wysokość aktualnie pobieranej opłaty,

wwypowiedzenia dokonać do 31 grudnia roku poprzedzającego ten, za który będzie opłata uiszczana w nowej wysokości,

ww wypowiedzeniu trzeba wskazać, w jaki sposób została wyliczona nowa wysokość opłaty, oraz zamieścić w nim pouczenie dla użytkownika wieczystego o możliwości i sposobie zakwestionowania wypowiedzenia,

wdołączyć do wypowiedzenia informację o wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.

Gmina musi liczyć się z tym, że użytkownik wieczysty ma prawo w ciągu 30 dni od otrzymania wypowiedzenia zaskarżyć je do samorządowego kolegium odwoławczego, które jest właściwe dla miejsca położenia nieruchomości. W tym celu składa wniosek, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, albo nowa opłata powinna zostać ustalona w innej wysokości. Wniosek skierowany jest przeciwko organowi, który zaktualizował wysokość opłaty. Z kolei ten organ musi udowodnić przed samorządowym kolegium odwoławczym, że istnieją przesłanki do aktualizacji tej opłaty.

Kolegium po rozpoznaniu sprawy ustala wysokość nowej opłaty. Strony mogą również zawrzeć przed nim ugodę i na mocy ugody określić tę wysokość. Wskazana w ten sposób nowa wysokość obowiązywać będzie od 1 stycznia roku po tym, w którym gmina wypowiedziała wysokość dotychczasowej.

Gdy gmina dowie się, że użytkownik wieczysty zaskarżył opłatę do kolegium, to wówczas przyjmuje od niego opłatę w dotychczasowej wysokości. W razie niezłożenia takiego wniosku ma jednak prawo domagać się uiszczenia jej w nowej wysokości.

Zarówno gmina, jak i użytkownik wieczysty mogą zaskarżyć orzeczenie kolegium, wnosząc sprzeciw w ciągu 14 dniu od doręczenia orzeczenia. Sprzeciw jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

- W razie wniesienia sprzeciwu w terminie orzeczenie straci moc, nawet wówczas, gdy użytkownik zaskarżył tylko część orzeczenia - mówi Piotr Czachorowski.

Z ulgą czy bez

Użytkownikowi wieczystemu można udzielić bonifikaty od pierwszej opłaty oraz od opłat rocznych. W tym celu zarządzenie wydaje wojewoda albo rada bądź sejmik, podejmując uchwały. Zarządzenie i uchwały muszą określić warunki udzielania bonifikaty oraz wysokość stawek procentowych.

Bonifikaty mogą zostać przyznane nawet wówczas, gdy użytkownik otrzymał nieruchomość przed 1 stycznia 1998 r. Z kolei obniżyć opłatę o 50 proc. należy wówczas, gdy nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków.

Użytkownik wieczysty może jednak stracić bonifikatę, która została mu przyznana. Gmina wypowie mu bonifikatę wówczas, gdy przed upływem 10 lat od momentu ustanowienia wieczystego użytkowania zbył tę nieruchomość albo wykorzystał ją na inne cele niż te, które uzasadniały wypowiedzenie bonifikaty. Nie może zrobić tego tylko wtedy, gdy zbycie nastąpiło na rzecz osoby bliskiej albo pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego bądź między tymi jednostkami a Skarbem Państwa.

Bonifikaty dotyczące wysokości opłat rocznych udzielane są np. osobom fizycznym z niewielkim dochodem miesięcznym. Chodzi o dochód, który nie przekracza 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku niż ten, za który opłata ma zostać wniesiona. W takich przypadkach udzielana jest bonifikata w wysokości 50 proc. od opłaty rocznej, pod warunkiem że nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe.

Na przykład w Częstochowie przy udzielaniu bonifikat stosowane są następujące kryteria: nieruchomość musi być przeznaczona na cele mieszkaniowe, a dochód na osobę w rodzinie nie może przekraczać brutto 1760,84 zł - poinformowała nas Barbara Czajkowska, zastępca naczelnika Wydziału Mienia i Nadzoru Właścicielskiego urzędu miasta.

Bonifikata przyznawana jest też osobom mającym spółdzielcze prawa do lokalu. Polega ona na uldze w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi musi się równać wysokości bonifikaty od opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej. Chodzi o ulgę udzieloną spółdzielni mieszkaniowej proporcjonalnie do powierzchni lokali, które zajmują osoby mające prawo do bonifikaty. Podwyższenie stawki procentowej może nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Aktualizacja

Gmina raz na 3 lata ma obowiązek aktualizować wysokość opłaty rocznej. Przy dokonywaniu wyliczeń bierze się pod uwagę dotychczasową wysokość stawki procentowej. Wartość nieruchomości powinna zostać ustalona na dzień aktualizacji przez rzeczoznawcę majątkowego. Na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną gmina zalicza wartość nakładów, które poniósł użytkownik wieczysty nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej znajdujących się na niej, w okresie od dnia ostatniej aktualizacji. Gdy jednak jakieś urządzenia infrastruktury technicznej sfinansowane jeszcze wcześniej przez użytkownika wieczystego nie zostały uwzględnione podczas dokonywania poprzedniej aktualizacji, to wówczas należy je uwzględnić przy kolejnej. Na takich samych zasadach uwzględnia się nakłady konieczne, które mają wpływ na cechy techniczno-użytkowe gruntu, które również poniósł użytkownik wieczysty już po dokonaniu ostatniej aktualizacji bądź wcześniej, ale nie zostały uwzględnione, pod warunkiem że spowodowały wzrost wartości nieruchomości gruntowej.

- Zaktualizowaliśmy opłaty i do końca 2012 r. wypowiedzieliśmy dotychczasowe stawki 18 tys. użytkownikom wieczystym. Opłaty w nowej wysokości wyższe o 10 proc., a niekiedy nawet o 20 proc. Zostaną uiszczone do 31 marca 2013 r. - mówi Barbara Czajkowska z Częstochowy.

WAŻNE

Zawierając z użytkownikiem wieczystym umowę określa się: wysokość pierwszej opłaty, opłat rocznych, udzielanych bonifikat oraz sposób uiszczenia opłat

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl