Zbywanie nieruchomości bez przetargu dopuszczalne jest tylko w wyjątkowych sytuacjach

Ustawa o gospodarce nieruchomościami jako zasadę przyjmuje, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości odbywa się w trybie przetargowym. Bezprzetargowe zbywanie nieruchomości ma charakter wyjątkowy, a przepisy dopuszczające taką możliwość podlegają ścisłej wykładni.

Rada gminy podjęła uchwalę w sprawie zasad nabycia, zbycia i obciążania nieruchomości gruntowych oraz ich wydzierżawiania oraz najmu na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. W par. 11 ust. 1 uchwały rada gminy zwolniła z obowiązku zawarcia umowy użytkowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony w drodze przetargu. W par. 11 ust. 2 uchwały rada rozstrzygnęła, że powyższe zwolnienie nie stosuje się w przypadku, gdy o zawarcie powyższych umów ubiega się więcej niż jeden podmiot; w takim przypadku postępowanie przetargowe w sprawie zawarcia tych umów przeprowadza się na zasadach określonych w ustawie. Analogiczne zapisy z tym, że dotyczące umów najmu i dzierżawy zawarte zostały w par. 15 przedmiotowej uchwały.

W toku kontroli legalności powołanej uchwały wojewoda stwierdził, że przedmiotowa uchwała została podjęta z naruszeniem prawa. Powołana w uchwale podstawa prawna nie stanowiła wystarczającej podstawy do zawarcia umów użytkowania, najmu i dzierżawy na okres powyżej trzech lat lub na czas nieoznaczony w trybie bezprzetargowym.

W stosunku do takich umów, zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy z 21 października 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.), obowiązuje tryb przetargowy (wskazuje na to odesłanie do ust. 1), z zastrzeżeniem ust. 2 i 3 tego artykułu.

Oznacza to, że wyrażenie zgody na zawarcie umów użytkowania, najmu i dzierżawy na okres dłuższy niż trzech lata lub na czas nieoznaczony w trybie bezprzetargowym może się odbyć wyłącznie przy odpowiednim zastosowaniu ust. 2 i ust. 3 z art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższy pogląd znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 kwietnia 2006 r. (sygn. akt I OSK 756/05), w którym sąd uznał, iż na tle art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami odwołanie się w ust. 4 do odpowiedniego zastosowania ust. 1 powoduje, że do zawierania umów, o których mowa w ust. 4, na dłużej niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, ust. 1 będzie miał zastosowanie wprost, zatem również z zastrzeżeniami, o których mowa w ust. 2 i 3 tego artykułu, bowiem ust. 1 na nie się powołuje. Natomiast ust. 2 i 3 będzie miał odpowiednie zastosowanie przy wyrażaniu zgody, o której mowa w zdaniu drugim ust. 4. Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 24 października 2007 r. sygn. akt II SA/G1/459/07.

Przepis art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jako zasadę przyjmuje, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości odbywa się w trybie przetargowym. Z kolei art. 37 ust. 2 tej ustawy w sposób enumeratywny wymienia te przypadki przeniesienia prawa własności nieruchomości, w których własność ta może być zbyta w formie bezprzetargowej.

Bezprzetargowe zbywanie nieruchomości ma charakter wyjątkowy, a przepisy dopuszczające taką możliwość podlegają ścisłej wykładni – jak wynika z stanowisk wyrażonych w orzecznictwie administracyjnym. Biorąc powyższe pod uwagę, wojewoda uznał, że przedmiotowa uchwała w określonej części narusza wymienione powyżej przepisy prawa.