Zasady przetargów na dzierżawę określają przepisy ustawy, a nie uchwała rady

Umieszczanie w uchwale postanowień regulujących przeprowadzanie przetargów na wydzierżawianie lub wynajmowanie nieruchomości, mimo że zagadnienia te uregulowane zostały przepisami ustawy, stanowi istotne naruszenie prawa. Żaden przepis nie daje organom gminy upoważnienia do uchwalania obowiązku wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości stanowiącej własność gminy bez tytułu prawnego.

Rada gminy i miasta podjęła uchwałę w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości gruntowych stanowiących własność gminy i miasta oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż trzy lata. W postępowaniu nadzorczym wojewoda ustalił, iż postanowienia par. 16, 21, 23 oraz 26 przedmiotowej uchwały w sposób istotny naruszają prawo. Jako podstawę prawną przedmiotowej uchwały rada gminy i miasta powołała art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 ze zm.) oraz art. 13, art. 24, art. 37 ust. 3, art. 70 ust. 2 i 3, art. 72 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 64, poz. 456 ze zm.).

Zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących: zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony. Uchwała jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Wymieniony wyżej przepis nie upoważnia rady gminy do ustalania zasad użyczania nieruchomości gminnych. Tymczasem w treści par. 16 podjętej uchwały radni zawarli postanowienie, z którego wynika, iż zasady określone uchwałą stosuje się do wynajmu, wydzierżawiania i użyczania nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości. W konsekwencji rada, regulując powyższą kwestię, wykroczyła poza zakres upoważnienia ustawowego. Z kolej w par. 21 uchwały rada zawarła regulacje dotyczące bezprzetargowej formy wydzierżawiania lub wynajmowania nieruchomości, stanowiących mienie gminy. Przyjmując powyższe postanowienie, rada przekroczyła według wojewody regulacje ustawowe określone przepisem art. 37 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nimi umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony mogą być zawierane w trybie przetargowym. Z kolei zawarte w tym przepisie wyraźne odesłanie do treści ust. 1 art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami powoduje, że odnosi się on do najmu lub dzierżawy. Wojewoda powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 kwietnia 2006 r., sygn. akt I OSK 756/05, zgodnie z którym art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może stanowić samodzielnej podstawy do wyrażania zgody na tryb bezprzetargowy. Zdaniem wojewody umieszczanie w uchwale postanowień dotyczących przeprowadzania przetargów na wydzierżawianie lub wynajmowanie nieruchomości, mimo że zagadnienia te uregulowane zostały przepisami ustawy, stanowi istotne naruszenie prawa. Z kolei w par. 23 uchwały rada gminy i miasta postanowiła, iż w przypadku korzystania z nieruchomości stanowiącej własność gminy bez tytułu prawnego gminie przysługuje wynagrodzenie ustalone według stawek czynszu. Ponadto w par. 26 badanej uchwały radni wprowadzili zapis, zgodnie z którym po umowie zawartej na czas określony do trzech lat burmistrz może zawrzeć kolejne umowy dzierżawy z tym samym podmiotem, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość, jeżeli spełnione zostaną łącznie określone w uchwale warunki. W ocenie wojewody powyższe postanowienia w sposób istotny naruszają prawo. W przypadku zawierania kolejnych umów nie można w uchwale dotyczącej zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania wprowadzać uregulowań odnoszących się do abstrakcyjnych nieruchomości i stron umowy. Równocześnie żaden przepis nie daje organom gminy upoważnienia do uchwalania obowiązku ustalania wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości gminnej bez tytułu prawnego.

Zbigniew Kornat