Jak zapłacić gminie mniejszą opłatę za użytkowanie wieczyste

W użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i prawnym oddawane są grunty, których właścicielem jest Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub ich związki. Użytkownik może z nich korzystać z wyłączeniem innych osób. W zamian za to co roku do 31 marca uiszcza na rzecz właściciela opłatę.

Stawka opłaty rocznej, która pobierana jest za cały czas trwania użytkowania wieczystego, może być aktualizowana tylko raz w roku. W praktyce aktualizacja polega na podwyższeniu jej wysokości. Przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. nr 102 z 2010 r., poz. 651 z późn. zm.) określają procedurę, jaka musi zostać zachowana przy wypowiadaniu konkretnemu użytkownikowi wysokości dotychczasowej opłaty oraz przedstawieniu mu oferty przyjęcia jej w nowej wysokości.

Procent wartości gruntu, od którego zależy wysokość stawki opłaty rocznej, jest zróżnicowany z uwagi na status działki i może wynosić od 0,3 do 3 proc. ceny. Na przykład znacznie niższy jest w razie oddania działki na cele mieszkaniowe niż wówczas gdy zostanie przeznaczona pod sklep.

Gdy nieruchomość zostanie oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden celto, wtedy stawka procentowa wyliczana jest od celu wskazanego w umowie jako podstawowy. Zdarza się też, że już po przekazaniu nieruchomości zmieni się na stałe sposób korzystania z niej, a więc i cel, na jaki została oddana, to wówczas zmienia się również stawka procentowa opłaty rocznej.

Pod koniec grudnia użytkownicy wieczyści otrzymują wypowiedzenia dotychczasowej stawki opłaty rocznej oraz ofertę przyjęcia jej w nowej wysokości. Wypowiedzenie składa gmina lub starostwo, w zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu oddanego w wieczyste użytkowanie. Gdy grunt należy do Skarbu Państwa, formalności związane z podwyżką opłaty za użytkowanie wieczyste załatwia starostwo. Natomiast co do gruntów należących do samorządu terytorialnego lub ich związków w sprawie podwyższenia opłaty rocznej do użytkownika wieczystego zwraca się gmina.

W wypowiedzeniu właściciel gruntu musi również podać, w jaki sposób została obliczona nowa wysokość opłat, a także pouczyć użytkownika o sposobie odwołania się. Użytkownik otrzymuje też informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym może zapoznać się z operatem szacunkowym.

Wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty stanowi wypowiedzenie zmieniające umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Osoby, które otrzymały wypowiedzenie, mają prawo w ciągu 30 dni zakwestionować je, składając wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego. We wniosku powinny domagać się ustalenia, że podwyżka nie jest uzasadniona bądź powinna być mniejsza.

Gdy jedna nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste kilku osobom, a gmina (lub starostwo) chce podnieść wysokość opłaty rocznej, to wówczas musi oświadczenie o wypowiedzeniu jej dotychczasowej wysokości doręczyć indywidualnie każdemu współuczestnikowi wieczystemu. Takie wypowiedzenie odnosi bowiem skutek wyłącznie w stosunku do adresata. Dlatego gdy gmina doręczy wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej wyłącznie jednemu uczestnikowi, to wówczas skutkuje ono tylko wyłącznie do niego, natomiast nie rodzi żadnych skutków prawnych w stosunku do pozostałych współuczestników wieczystych. Prawidłowość doręczenia wypowiedzeń ocenia się na podstawie zasad określonych w kodeksie postępowania administracyjnego.

Wniosek na piśmie należy złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego, które jest właściwe dla miejsca położenia nieruchomości. Użytkownik składa go w dwóch egzemplarzach i domaga się w nim:

● wszczęcia postępowania przed samorządowym kolegium odwoławczym,

● ustalenia, że aktualizacja opłaty nie jest uzasadniona,

● lub ustalenia, że aktualizacja wprawdzie jest uzasadniona, ale nowa opłata powinna być w niższej wysokości niż zaproponowana.

Wniosek składa się przeciwko właścicielowi nieruchomości, czyli staroście, który wykonuje zadania z zakresu administracji rządowej (gdy właścicielem jest Skarb Państwa), lub organowi wykonawczemu gminy, powiatu, województwa (gdy właścicielem jest gmina, powiat lub województwo).

Wystarczy, że użytkownik wieczysty stwierdzi we wniosku, że kwestionuje podwyżkę, ponieważ przeprowadzenie dowodu spoczywa na właściwym organie. Musi on przed kolegium udowodnić, że wartość gruntu wzrosła i dlatego konieczna jest aktualizacja (czyli podwyżka) opłaty rocznej. W tym celu może przedstawić np. operat szacunkowy albo inną dokumentację.

Po zapoznaniu się z operatem szacunkowym użytkownik wieczysty może podjąć decyzję o tym, że nie zakwestionuje opłaty rocznej w nowej wysokości, ponieważ dojdzie do wniosku, że wartość nieruchomości rzeczywiście uległa zmianie i zwiększyła się. Ma to miejsce szczególnie wówczas, gdy gmina przez kilka lub nawet kilkanaście lat nie modyfikowała wysokości opłaty.

Jeśli użytkownik wieczysty nie chce przyjąć oferty gminy z nową stawką opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, to wówczas na poparcie swoich argumentów kwestionujących zasadność tej propozycji powinien przedstawić wszystkie dostępne środki dowodowe. Chodzi o dowody, które umożliwią mu skutecznie podważyć nowo ustaloną wartość nieruchomości.

Najskuteczniej jest przedstawić dobry kontroperat, aby skutecznie zakwestionować wartość nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego, który działał na zlecenie właściciela gruntu, czyli Skarbu Państwa, gminy, powiatu albo województwa. Kontroperat jest skuteczniejszym środkiem dowodowym niż własne zarzuty, uwagi i zastrzeżenia formułowane przez użytkownika wieczystego. Kolegium nie uwzględni też argumentów natury socjalnej dotyczących trudnej sytuacji życiowej użytkownika wieczystego, ponieważ takie argumenty są brane pod uwagę jedynie przy rozpoznawaniu wniosków o bonifikatę.

Termin pierwszej rozprawy kolegium powinno wyznaczyć niezwłocznie. Natomiast odpis wniosku musi doręczyć gminie albo staroście.

Zanim kolegium przystąpi do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, powinno dążyć do zawarcia ugody między stronami. Gdy do ugody nie dojdzie, to wówczas rozpoznaje wniosek i orzeka o oddaleniu go (wówczas użytkownika wieczystego będzie wiązała zaproponowana przez gminę lub starostę w ofercie nowa wysokość opłaty rocznej) lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Nowa wysokość obowiązuje, począwszy od 1 stycznia następnego roku, po tym jak została wypowiedziana wysokość dotychczasowej opłaty.

Gdy kolegium oddali wniosek użytkownika wieczystego zaskarżający nową opłatę, to ma prawo przyznać organowi na jego wniosek od użytkownika. zwrot kosztów postępowania i opłat skarbowych. Natomiast w sytuacji odwrotnej, gdy kolegium uzna wniosek za uzasadniony, może na żądanie użytkownika wieczystego zasądzić na jego rzecz zwrot kosztów i opłat od właściwego organu.

Od orzeczenia kolegium stronom nie przysługuje odwołanie. Natomiast mogą wnieść od niego sprzeciw w ciągu 14 dni od doręczenia im orzeczenia.

Wniesienie sprzeciwu oznacza, że strona domaga się przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Przekazując sprawę do sądu, kolegium przesyła akta sprawy oraz sprzeciw. Użytkownik wieczysty nie musi sporządzać pozwu, ponieważ zastępuje go wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

W razie wniesienia sprzeciwu w terminie orzeczenie traci moc, nawet wówczas gdy sprzeciw odnosi się tylko do jego części.

Sprzeciw może dotyczyć wyłącznie kosztów postępowania. Wtedy sąd wyda postanowienie w sprawie tych kosztów na posiedzeniu niejawnym.

W razie wniesienia sprawy do sądu powszechnego pobierana jest opłata stosunkowa w wysokości 5 proc. od wartości przedmiotu sporu, czyli rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Wprawdzie opłata jest dosyć wysoka, ale użytkownik wieczysty przy okazji rozpoznawania sprawy przez sąd uzyskuje pewne korzyści. Na przykład z chwilą wniesienia skargi do sądu orzeczenie kolegium automatycznie traci moc. Korzystne dla użytkownika wieczystego jest też, że za okres, w którym rozpoznawana jest sprawa przez kolegium i sąd, nie nalicza się odsetek za opóźnienie w uiszczeniu opłaty rocznej określonej według nowej stawki. Zasada ta obowiązuje bez względu na to, jak długo będzie trwało postępowanie, nawet jeśli będzie ciągnęło się przez kilka lat. Nawet jeśli użytkownik wieczysty przegra sprawę i musi uiścić opłatę roczną w wyższej wysokości, to wówczas zaległą kwotę ureguluje bez odsetek za zwłokę. Takie stanowisko w sprawie nienaliczania odsetek zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 23 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 37/05 opublikowanym w OSNC z 2006 r. nr 5, poz. 82.

Zanim kolegium przystąpi do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, powinno dążyć do zawarcia ugody między stronami. Gdy do ugody nie dojdzie, to wówczas rozpoznaje wniosek i orzeka o oddaleniu go (wówczas użytkownika wieczystego będzie wiązała zaproponowana przez gminę lub starostę w ofercie nowa wysokość opłaty rocznej) lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Nowa wysokość obowiązuje, począwszy od 1 stycznia następnego roku, po tym jak została wypowiedziana wysokość dotychczasowej opłaty.

Gdy kolegium oddali wniosek użytkownika wieczystego zaskarżający nową opłatę, to ma prawo przyznać organowi na jego wniosek od użytkownika. zwrot kosztów postępowania i opłat skarbowych. Natomiast w sytuacji odwrotnej, gdy kolegium uzna wniosek za uzasadniony, może na żądanie użytkownika wieczystego zasądzić na jego rzecz zwrot kosztów i opłat od właściwego organu.

Od orzeczenia kolegium stronom nie przysługuje odwołanie. Natomiast mogą wnieść od niego sprzeciw w ciągu 14 dni od doręczenia im orzeczenia.

Wniesienie sprzeciwu oznacza, że strona domaga się przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Przekazując sprawę do sądu, kolegium przesyła akta sprawy oraz sprzeciw. Użytkownik wieczysty nie musi sporządzać pozwu, ponieważ zastępuje go wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

W razie wniesienia sprzeciwu w terminie orzeczenie traci moc, nawet wówczas gdy sprzeciw odnosi się tylko do jego części.

Sprzeciw może dotyczyć wyłącznie kosztów postępowania. Wtedy sąd wyda postanowienie w sprawie tych kosztów na posiedzeniu niejawnym.

Zanim użytkownik wieczysty zdecyduje się zaskarżyć do kolegium wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej, powinien sprawdzić, czy wypowiedzenie nie jest opatrzone brakami formalnymi. Najczęściej zdarza się, że organ nie wskazuje w nim, w jaki sposób została obliczona wysokość nowej opłaty rocznej.

Brakiem formalnym jest również niepouczenie użytkownika wieczystego o możliwości i sposobie zaskarżenia wypowiedzenia. Wtedy użytkownik może zakwestionować aktualizację opłaty rocznej nawet po upływie 30 dni i domagać się obniżenia zaproponowanej stawki albo odstąpienia od aktualizacji.

Gdy użytkownik wieczysty nie zaskarży wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej, to oznacza, że przyjął ofertę nowej wysokości i tę kwotę zapłaci do 31 marca 2011 r.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

Art. 72 - 80 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Art. 232 - 243 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).