Gminy przesadziły z opłatami

● Podwyżki w niektórych nieruchomościach sięgają nawet tysiąca procent

● W wielu przypadkach przyjęta wartość gruntu jest zawyżona przez urzędników

Na 2011 rok gminy wyznaczyły podwyżki opłat za użytkowanie wieczyste na niespotykana dotąd skalę. W niektórych dzielnicach Warszawy właściciele mieszkań i garaży będą musieli zapłacić o ponad 1000 proc. więcej niż dotychczas. Taka sytuacja wynika z faktu, że opłaty z tytułu użytkowania nie były w wielu miejscach aktualizowane od lat. Użytkownicy wieczyści są zaskoczeni aż tak wysokimi podwyżkami.

Skala podwyżek wynosi w granicach od 100 do 600 proc. w zależności od lokalizacji nieruchomości, a w niektórych dzielnicach sięga nawet ponad 1000 proc. Najbardziej radykalne podwyżki dotyczącą mieszkańców dzielnicy Wola.

- Do tej pory płaciłam za garaż niecałe 2 tys. złotych rocznie. Teraz otrzymałam pismo, w którym gmina wypowiedziała mi dotychczasową opłatę. Obecnie będę musiała płacić ok. 12 tys. złotych. Nie spodziewałam się aż tak dużej pożyczki - mówi czytelniczka.

Anna Fiszer-Nowacka naczelnik wydziału organizacyjnego dla dzielnicy Wola wskazuje, że opłaty roczne za niektóre nieruchomości na terenie dzielnicy nie były aktualizowane nawet przez kilkanaście lat. Dotyczy do zwłaszcza nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste spółdzielniom mieszkaniowym.

- Grunt, na którym położony jest budynek, został obecnie wyceniony na 6 tys. złotych za metr kwadratowy. Podczas gdy wcześniej jego wartość wyceniona była na 500 zł - tłumaczy jeden z mieszkańców Woli.

Może się zdarzyć, że wartość gruntu przedstawiona przez rzeczoznawcę, który dokonywał wyceny dla gminy, jest zawyżona. Dlatego warto zadbać o swoje prawa i zapoznać się z wyceną nieruchomości. Jest ona dostępna w urzędzie gminy.

Zasadniczym czynnikiem kształtującym wartość nieruchomości jest jej przeznaczenie.

- Przy czym w przypadku aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych przyjmuje się przeznaczenie wynikające z aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości, a nie np. z ustaleń planu miejscowego czy studium - wskazuje dr inż. Andrzej Zalewski, członek zarządu Wyceny i Ekspertyzy. I dodaje, że oznacza to, iż grunt zabudowany domem jednorodzinnym, a przeznaczony w planie miejscowym pod wysoką zabudowę wielorodzinną, powinien być wyceniany tak, jakby jedynym możliwym sposobem zagospodarowania nieruchomości była zabudowa jednorodzinna. A to może oznaczać kilkukrotną różnicę wartości.

Użytkownik nie musi się zgadzać z przyjętą przez gminę wartością nieruchomości. Ma prawo kwestionować jej wysokość.

- Użytkownik wieczysty może złożyć do SKO wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona i powinna pozostać w dotychczasowej wysokości, bądź też uzasadniona w innej wysokości. Wniosek ten użytkownik może złożyć bez konieczności udowadniania swojego przekonania o bezzasadności aktualizacji opłaty rocznej. Wystarczy samo zadeklarowanie niezadowolenia z propozycji właściwego organu - tłumaczy Urszula Majewska z wydziału organizacyjnego dzielnicy Śródmieście.

Wniosek do SKO użytkownik wieczysty musi złożyć w terminie 30 dni od doręczenia wypowiedzenia, bowiem niezłożenie wniosku oznacza przyjęcie oferty nowej wysokości opłaty rocznej.

- Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na gminie - mówią Iwona Pasierbiak, radca prawny oraz Anna Soszyńska, aplikant z kancelarii Kruk, Pasierbiak, Wasilewski i Wspólnicy.

W praktyce oznacza to dostarczenie do kolegium odpisów dokumentów będących podstawą aktualizacji, czyli operatu szacunkowego, i wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. Użytkownik wieczysty, zaskarżając wycenę gruntu dokonaną przez gminę, ma prawo przedstawić własną wycenę sporządzoną przez innego rzeczoznawcę. W takim przypadku SKO proponuje zazwyczaj przyjęcie średniej z oszacowanych wartości, co może obniżyć opłatę o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent.

Do urzędu dzielnicy można się zwrócić z wnioskiem o bonifikatę.

- Dla osób o niskich dochodach ustawa przewiduje obniżenie opłat o 50 proc. Bonifikata przyznawana jest zarówno dla osób fizycznych, jak i członków spółdzielni, którzy nie wyodrębnili swoich lokali - tłumaczy Monika Beuth-Lutyk, rzecznik prasowy Urzędu Dzielnicy Ursynów.

- Aby starać się o obniżenie opłaty, dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie może przekraczać 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona - wyjaśnia Karolina Frańczak, prawnik z Kancelarii Stopczyk & Mikulski.

@RY1@i02/2010/245/i02.2010.245.183.010a.001.jpg@RY2@

Wzrost opłat za użytkowanie wieczyste

Ewelina Stępień

ewelina.stepien@infor.pl

@RY1@i02/2010/245/i02.2010.245.183.010a.002.jpg@RY2@

Przemysław Wierzbicki | adwokat, Rak Wierzbicki & Wspólnicy

Obecne przepisy o aktualizacji opłaty rocznej są niekorzystne dla użytkowników wieczystych - opłata roczna może bowiem ulec zmianie co roku i brak jest górnej granicy podwyżki opłaty. Zatem użytkownik, w długoterminowej perspektywie, nie ma pewności, jak będzie się kształtować poziom opłaty rocznej. Z tego względu ograniczenie częstotliwości aktualizacji może pomóc unormować sytuację - obecnie i tak coroczna aktualizacja przekraczała możliwości urzędów i dokonywano jej w tempie co kilka lat. W rezultacie użytkownicy mogli otrzymać aktualizacje zwiększające opłatę nawet o kilkadziesiąt procent, co wydaje się być sprzeczne z zasadą zaufania obywateli do działania organów państwa.

Problemem czasem jest także niska jakość operatów szacunkowych, na podstawie których dokonuje się wyliczenia kwoty aktualizacji - wykonawcy operatów są wybierani w trybie przetargowym, gdzie najważniejszym kryterium zazwyczaj jest cena. W efekcie operaty zawierają błędy formalne, które mogą spowodować odrzucenie operatu przez SKO lub sąd. Co więcej, w praktyce aktualizacja oznacza wyłącznie podwyżkę opłaty - postępowania, gdzie opłata wymaga obniżenia i urząd sam rozpoczyna aktualizację, prawie nigdy się nie zdarzają.

Jeśli dojdzie do aktualizacji opłaty rocznej i otrzymamy wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty - warto przede wszystkim sprawdzić poprawność formalną wypowiedzenia i operatu szacunkowego, z uwagi na możliwe uchybienia. Wskazane jest również zasięgnięcie opinii innego rzeczoznawcy, który może nam wskazać, czy operat szacunkowy do aktualizacji nie jest czasem zawyżony albo czy są argumenty do walki o niższą kwotę aktualizacji (nakłady na nieruchomość, obciążenia nieruchomości, bonifikaty itp.). Często okazuje się wówczas, że istnieją argumenty przeciwko aktualizacji - wtedy bezwarunkowo należy złożyć wniosek do SKO o sprawdzenie zasadności aktualizacji lub jej wysokości. Z praktyki wynika, iż uchylenie aktualizacji w całości jest bardzo rzadkie, ale bardzo często udaje się "zbić" jej wysokość. Od orzeczenia SKO można wnieść sprzeciw do sądu, który rozpatruje sprawę jako sąd I instancji. Do czasu zakończenia postępowania płaci się opłatę roczną w niezaktualizowanej wysokości (choć po negatywnym zakończeniu postępowania będzie trzeba ją uzupełnić "wstecz" - za okres od dnia aktualizacji). W przypadku nieruchomości o dużej wartości mogą to być istotne kwoty. Od orzeczenia SKO można wnieść sprzeciw do sądu, który rozpatruje sprawę jako sąd I instancji.

Rozmawiała Ewelina Stępień