Jak prowadzić inwestycje na terenach PKP lub w ich sąsiedztwie

Tak długo, jak ponad połowa akcji spółki Polskie Koleje Państwowe SA należy do Skarbu Państwa, zbywanie jej aktywów trwałych - co do zasady - następuje w drodze przetargu. Wynika to z przepisów ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe (dalej ustawa). Ustawa ta od trybu przetargowego przewiduje jednak wyjątki.

Zdarza się, że inwestycje prowadzone przez prywatnych inwestorów sąsiadują z terenami należącymi lub pozostającymi w zarządzie PKP.

Ustawa umożliwia PKP bezprzetargowe zbycie nieruchomości (lub jej części), jeśli poprawi to warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej (stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste) osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli obie nieruchomości (PKP i osoby trzeciej) nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Jednak zastosowanie tego wyjątku nie znajdzie szerokiego zastosowania, gdyż wartość rynkowa takiej zbywanej przez PKP nieruchomości nie może przekroczyć równowartości w złotych 15 tys. euro.

Innym wymogiem formalnym wynikającym z tej ustawy jest (o ile nie zachodzi jeden z wyjątków przewidzianych w tej ustawie - np. zgoda walnego zgromadzenia PKP SA) obowiązek uzyskania przez PKP zgody ministra właściwego do spraw transportu na rozporządzenie składnikami aktywów trwałych (w tym oddanie ich do korzystania np. na podstawie umowy dzierżawy) jeśli wartość takiego rozporządzenie przekracza równowartości 50 tys. euro w złotych polskich.

Planując i prowadząc inwestycję na nieruchomości przyległej do terenu PKP, należy zachować odpowiednią odległość. Zgodnie z ustawą o transporcie kolejowym (dalej u.t.k.) usytuowanie budowli, budynków, drzew i krzewów, a także prowadzenie robót ziemnych w sąsiedztwie linii, bocznic i przejazdów kolejowych może mieć miejsce w odległości niezakłócającej ich eksploatacji, działania urządzeń związanych z prowadzeniem ruchu kolejowego oraz niepowodującej zagrożenia bezpieczeństwa ruchu kolejowego.

Poza powyższym ogólnym zapisem ustawa o transporcie kolejowym oraz wydane na jej podstawie rozporządzenie ministra infrastruktury z 7 sierpnia 2008 roku (dalej rozporządzenie) zawierają również przepisy precyzyjnie określające odległość budynków i budowli od terenów należących do PKP.

Zgodnie z tymi przepisami budowle i budynki musi, co do zasady, dzielić od granicy obszaru kolejowego nie mniej niż 10 metrów (obszar kolejowy zdefiniowano w u.t.k. jako powierzchnię gruntu określoną działkami ewidencyjnymi, na której znajduje się droga kolejowa, budynki, budowle i urządzenia przeznaczone do zarządzania, eksploatacji i utrzymania linii kolejowej oraz przewozu osób i rzeczy). Jednocześnie odległość budynków i budowli od skrajnego toru nie może być mniejsza niż 20 metrów.

Na podstawie rozporządzenia ograniczeniom podlega też prowadzenie robót ziemnych na terenach sąsiadujących z terenami PKP. Roboty ziemne mogą być bowiem prowadzone w odległości nie mniejszej niż 4 metry od granicy obszaru kolejowego, a prowadzenie robót ziemnych w odległości od 4 do 20 metrów od granicy obszaru kolejowego należy każdorazowo uzgodnić z zarządcą infrastruktury. Z rozporządzenia wynika też, że drzewa i krzewy na gruntach położonych w sąsiedztwie linii kolejowych mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 15 metrów od osi skrajnego toru kolejowego.

Jeśli inwestor planuje inwestycję niespełniającą opisanych powyżej warunków usytuowania budynków i budowli lub prowadzenia robót ziemnych, może spróbować uzyskać odstępstwo od takich warunków. Ustawa daje taką możliwość w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Odstępstwo takie nie może jednak powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia oraz bezpieczeństwa i prawidłowego ruchu kolejowego, a także nie może zakłócać działania urządzeń służących do prowadzenia tego ruchu. Aby uzyskać odstępstwo, w pierwszej kolejności należy się postarać o opinię właściwego zarządcy infrastruktury kolejowej. Po jej uzyskaniu - zgody na odstępstwo udziela (lub odmawia) właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Warto pamiętać także o szczególnych uprawnieniach zarządców infrastruktury kolejowej w odniesieniu do sposobu korzystania z terenów sąsiednich.

Ustawa upoważnia zarządcę do ustawiania zasłon śnieżnych, zakładania żywopłotów i urządzania i utrzymywania pasów przeciwpożarowych, a także do usuwania (na podstawie uprzedniej decyzji starosty) drzew lub krzewów utrudniających widoczność sygnałów i pociągów lub eksploatację urządzeń kolejowych lub powodujących zaspy śnieżne na gruntach sąsiadujących z linią kolejową. Następuje to, co do zasady, za odszkodowaniem dla właścicieli takich gruntów, które jest ustalane w drodze umowy stron.

W obecnym stanie prawnym nie jest możliwe wyodrębnienie nieruchomości budynkowych na terenach należących do PKP. Co do zasady, zatem wszystko to, co znajduje się nad lub pod gruntem PKP, stanowi własność PKP.

Dobrą wiadomością dla inwestorów jest to, że rozpoczęły się prace nad wprowadzeniem do polskiego systemu prawnego tzw. warstwowej własności gruntu. Będzie można więc zostać właścicielem budynku znajdującego się np. nad tunelem kolejowym należącym do PKP. Takie rozwiązanie ułatwi inwestowanie na terenach, na których znajduje się infrastruktura PKP. Niestety projekt ustawy jest na bardzo wczesnym etapie - wewnętrznych uzgodnień w Ministerstwie Infrastruktury.

Budowle i budynki musi co do zasady dzielić od granicy obszaru kolejowego nie mniej niż 10 metrów Odległość budynków i budowli od skrajnego toru nie może być mniejsza niż 20 metrów Roboty ziemne mogą być prowadzone w odległości nie mniejszej niż 4 metry od granicy obszaru kolejowego

Polskie Koleje Państwowe SA posiadają ponad 100 tysięcy działek o powierzchni 106 tysięcy ha oraz ponad 40 tysięcy budynków o ogólnej powierzchni użytkowej przekraczającej 6 milionów mkw. Źródło: http://www.pkp-nieruchomosci.pl/

@RY1@i02/2010/134/i02.2010.134.087.003a.001.jpg@RY2@

Fot. Archiwum

Monika Sipowicz, adwokat

Monika Sitowicz

adwokat

@RY1@i02/2010/134/i02.2010.134.087.003a.002.jpg@RY2@

Fot. Archiwum

Agnieszka Nagórska, aplikant adwokacki Zespół Prawa Nieruchomości kancelarii Salans

Agnieszka Nagórska

aplikant adwokacki Zespół Prawa Nieruchomości kancelarii Salans

Podstawa prawna

Ustawa z 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe (Dz.U. nr 84, poz. 948 z późn. zm.),

Ustawa z 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (t.j. Dz.U. z 2007 r., nr 16, poz. 94 z późn. zm.),

Rozporządzenia ministra infrastruktury z 7 sierpnia 2008 r. w sprawie wymagań w zakresie odległości i warunków dopuszczających usytuowanie drzew i krzewów, elementów ochrony akustycznej i wykonywania robót ziemnych w sąsiedztwie linii kolejowej, a także sposobu urządzania i utrzymywania zasłon odśnieżnych oraz pasów przeciwpożarowych (Dz.U. nr 153,