Najpierw rokowania z właścicielem, a dopiero potem wywłaszczenie

Wywłaszczenie - zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) - polega na pozbawieniu lub ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Podstawowe zasady w tym zakresie zawarto w Konstytucji RP: prawo własności podlega ochronie, a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Wywłaszczenie dokonywane jest na mocy decyzji o wywłaszczeniu i wyłącznie stosunku do nieruchomości, która została przeznaczona na cele publiczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub dla której wydana została decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Celem publicznym w rozumieniu u.g.n. może być, m.in. budowa i utrzymywanie dróg publicznych lub dróg kolejowych, budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę lub odprowadzania ścieków i budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów, szkół publicznych lub publicznych obiektów ochrony zdrowia.

Ważne z punktu inwestora jest to, że wywłaszczenie ma być dla podmiotu publicznego ostatecznym środkiem pozyskania praw do nieruchomości. Zgodnie z u.g.n. wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze odpowiedniej umowy zawartej z osobą, której prawa te przysługują. Wywłaszczenie prowadzone w trybie u.g.n.musi być ponadto poprzedzone rokowaniami z osobą, która ma zostać wywłaszczona.

Poza przepisami u.g.n. pamiętać należy o specyficznej, pod wieloma względami uproszczonej procedurze przewidzianej w ustawie o zczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej ustawa drogowa). Umożliwia ona wywłaszczanie nieruchomości na potrzeby budowy dróg publicznych na mocy decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Co ważne, w ustawie drogowej nie przewidziano wymogu prowadzenia rokowań z dotychczasowym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym wywłaszczanej nieruchomości.

Poza ustawą o gospodarce nieruchomościami i ustawą drogową istnieją też inne szczegółowe regulacje dopuszczające wywłaszczenie nieruchomości, np. przepisy ustawy o transporcie kolejowym czy przepisy dotyczące lokalizacji lotnisk.

Co do zasady cel publiczny może być realizowany nie tylko podmioty publicznoprawne, ale także przez inwestora prywatnego. Nie oznacza to jednak, że na rzecz takiego może zostać dokonane wywłaszczenie. Wywłaszczenie jest możliwe wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, ale podmiot ten może następnie przekazać nieruchomość inwestorowi prywatnemu na potrzeby realizacji inwestycji celu publicznego na podstawie odpowiedniego tytułu prawnego.

Warto także pamiętać o tym, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego z urzędu może nastąpić także na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny.

Przejście prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego na Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego (a w określonych przypadkach wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego) następuje z dniem, w którym odpowiednio, decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości wydana na podstawie u.g.n. lub decyzja o zezwoleniu na lokalizację inwestycji drogowej wydana na podstawie ustawy drogowej stała się ostateczna (tj. organ drugiej instancji utrzymał decyzję w mocy albo bezskutecznie upłynął termin na jej zaskarżenie). Co ważne, w uproszczonej procedurze prowadzonej na podstawie ustawy drogowej wywłaszczonemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nie doręcza się samej decyzji o zezwoleniu na lokalizację inwestycji drogowej, lecz jedynie zawiadomienie o jej wydaniu zawierające informację o miejscu, w którym można się zapoznać z treścią decyzji.

Dla inwestora ważna może się okazać odpowiedź na pytanie, co dzieje się z ograniczonymi prawami rzeczowymi ustanowionymi na nieruchomości. Dla przykładu, czy ustanowione na jego rzecz ograniczone prawa rzeczowe takie jak służebność na sąsiedniej nieruchomości będzie nadal w mocy, jeśli nieruchomość ta zostanie wywłaszczona. Co się stanie z hipoteką obciążającą nieruchomość, zabezpieczającą udzielony inwestorowi kredyt, w przypadku gdy część jego nieruchomości zostanie wywłaszczona?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie reguluje wprost takich sytuacji, choć przewiduje, że w decyzji o wywłaszczeniu należy wskazać osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości. W doktrynie wskazuje się zatem, że te ograniczone prawa rzeczowe, które wskazano w decyzji o wywłaszczeniu, pozostaną w mocy po wywłaszczeniu. Jeśli natomiast decyzja o wywłaszczeniu nie zawiera postanowień w tym zakresie, uznać należy, że ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości (w tym ustanowione na prawie użytkowania wiecznego) wygasną.

Natomiast w ustawie drogowej wskazano wprost, że ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na wywłaszczanej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego wygasają z mocy ustawy z dniem, w którym decyzja na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W takim przypadku osobom, którym przysługiwały wygasłe prawa (np. hipoteka), wypłaca się odszkodowanie. Powyższe dotyczy jednakże bezspornie wyłącznie spraw wszczętych po 10 września 2008 r., kiedy to weszła w życie nowelizacja ustawy drogowej. Przed nowelizacją ustawa ta nie regulowała statusu ograniczonych prawa rzeczowych ustanowionych na wywłaszczanej nieruchomości, co budziło wątpliwości interpretacyjne (w doktrynie podnosi się, że wobec regulacji wprowadzonej nowelą, przed jej wejściem w życie, decyzje wydane na podstawie ustawy drogowej nie powodowały wygaszenia ograniczonych praw rzeczowych).

Zgodnie z u.g.n. wysokość odszkodowania jest ustalana co do zasady w decyzji o wywłaszczeniu, a wyjątkowo jedynie w odrębnej, późniejszej decyzji. Natomiast w przypadku wywłaszczenia na podstawie ustawy drogowej wywłaszczony musi czekać na ustalenie wysokości przysługującego mu odszkodowania, w odrębnej decyzji.

Decyzja ta wydawana jest w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Ważne: Wywłaszczenie jest możliwe wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, ale podmiot ten może następnie przekazać nieruchomość inwestorowi prywatnemu

@RY1@i02/2010/114/i02.2010.114.087.006a.001.jpg@RY2@

Monika Sitowicz, adwokat

Monika Sitowicz

adwokat

@RY1@i02/2010/114/i02.2010.114.087.006a.002.jpg@RY2@

Agnieszka Nagórska, aplikant adwokacki zespół prawa nieruchomości kancelarii Salans

Agnieszka Nagórska

aplikant adwokacki zespół prawa nieruchomości kancelarii Salans

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 z późn. zm.).