Jak zbudować dom zgodnie z prawem

Prowadzenie inwestycji budowlanych wymaga przestrzegania obowiązujących przepisów, z których najważniejsza jest ustawa - Prawo budowlane. Ustawa ta określa zadania i obowiązki uczestników procesu budowlanego, w tym inwestora i kierownika budowy, oraz wskazuje dokumenty, które są wymagane, by inwestycja była legalna.

Prawidłowe przygotowanie budowy domu jest bardzo ważne nie tylko ze względu na to, że ułatwia później realizację robót budowlanych. Przede wszystkim inwestor, który niezgodnie z przepisami rozpocznie prace, naraża się na surową odpowiedzialność. Dopuszcza się on bowiem samowoli budowlanej. W przypadku niezgodnego z prawem rozpoczęcia budowy domu jednorodzinnego, jego późniejsza legalizacja kosztuje aż 50 tys. zł. Jeżeli inwestor nie chce narazić się na tak drastyczne konsekwencje, które znacznie mogą podnieść koszty całej inwestycji, to powinien bardzo szczegółowo i dokładnie sprawdzić, czy dopełnił wszystkich formalności prawnych.

Przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor powinien zgromadzić potrzebne dokumenty. Ich gromadzenie należy rozpocząć od uzyskania wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Można je uzyskać w wydziale architektury urzędu miasta, gminy lub dzielnicy. Informacje zawarte w planie mogą szczegółowo określać wymagania dotyczące wyglądu domu, dachu, kąta nachylenia połaci, wysokości budynku, a nawet materiałów wykończeniowych i wielkości terenów zielonych. Plan składa się z części opisowej, zawierającej treść uchwały rady gminy, oraz części rysunkowej, która jest załącznikiem do uchwały. To właśnie w tej rysunkowej części znajdują się wszystkie najważniejsze informacje, które są interesujące dla inwestorów. Część ta jest bowiem mapą terenu w skali 1:1000, dla którego opracowano dany plan. Zaznaczone są na niej obszary o różnorodnym przeznaczeniu, jak np. obszar zabudowy mieszkaniowej, obszar zabudowy przemysłowej, obszar użytków rolnych, obszar terenów zielonych itp.

Jeżeli dany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to inwestor powinien wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. To właśnie na podstawie tego dokumentu dowie się on, jaki obiekt może powstać na danej działce. Warunki zabudowy wydawane są przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Zawsze zagospodarowanie działki możliwe jest wyłącznie w sposób określony w miejscowym planie. Jeżeli plan wskazuje, że dany teren przeznaczony jest pod zabudowę jednorodzinną, to nie można wybudować supermarketu lub fabryki. Plan może też określić, że budynek może zajmować maksymalnie 20 proc. powierzchnię działki, a resztę muszą stanowić tereny zielone i drzewa. Inwestor musi się do tego dostosować. W celu sprawdzenia, jaki rodzaj budynku może powstać na danej działce, każdy ma prawo wglądu do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy oraz planu miejscowego.

Po zdobyciu warunków zabudowy, które określą, jaki dokładnie obiekt może powstać na danej działce, inwestor powinien wybrać projekt budowlany. Może być to jeden z projektów zamieszczonych w katalogach lub projekt specjalnie przygotowany przez architekta. Projekty gotowe, by spełniały wymagania określone w prawie budowlanym, muszą być przystosowaniu do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dodatkowo muszą one być podpisane przez autorów posiadających odpowiednie uprawnienia do projektowania oraz uprawnienia do wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie. Inwestor może także zwrócić się o przygotowanie mu indywidualnego projektu dostosowanego do jego potrzeb i wymiarów działki do projektanta. Również w takiej sytuacji projekt musi być sporządzony przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia.

Każdy projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych.

Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestor spełniający warunki do uzyskania pozwolenia na budowę może jednak żądać wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Decyzja taka poprzedza wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Ważna jest ona przez czas w niej oznaczony, jednak nie dłużej niż rok.

Projekt architektoniczno-budowlany, np. projekt domu, garażu, fabryki itp., określa funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia. Projekt architektoniczno-budowlany budynku składa się z opisu technicznego oraz części rysunkowej. Zarówno opis, jak i rysunki budynku ułatwiają wykonawcy robót budowę zgodną z założeniami inwestora i projektanta. Budowa budynku zgodnie z projektem jest bardzo ważna. Jeżeli bowiem w trakcie prac dojdzie do odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego i będą miały one charakter istotny, czyli np. zmieni się wysokość lub powierzchnia budynku, to inwestor będzie musiał ponownie wystąpić o pozwolenie na budowę.

Z przygotowanym projektem budowlanym inwestor powinien wystąpić o pozwolenie na budowę. Do wybudowania większości budynków nadal potrzebne jest bowiem jego uzyskanie. Ustawa - Prawo budowlane nie zawiera zamkniętego katalogu budynków, do wzniesienia których potrzebne jest pozwolenie na budowę. W art. 29 znajduje się natomiast dokładny wykaz budynków, na budowę których pozwolenie nie jest potrzebne. Jeżeli planowana inwestycja nie znajduje się pośród tych obiektów, to z całą pewnością inwestor ma obowiązek wystąpienia o pozwolenie na budowę. Jest ono wymagane m.in. przy budowie domów jednorodzinnych, garaży, budynków gospodarczych, hoteli, fabryk, hal itp.

Przykłady budynków, do wzniesienia których nie jest potrzebne pozwolenie na budowę:

● obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną,

● wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany o powierzchni zabudowy do 25 mkw. w mieście i 35 mkw. poza miastem,

● ogrodzenia,

● kraty na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków,

● miejsca postojowe dla samochodów osobowych do dziesięciu stanowisk włącznie,

● tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce,

● przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 30 mkw.,

● urządzenia o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych,

● obiekty małej architektury w miejscach publicznych,

● remonty istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków,

● docieplanie budynków o wysokości do 12 m.

Pozwolenie na budowę wydawane jest wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczenie potwierdzające uprawnienia do projektowania. Konieczne jest także dołączenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli najczęściej w sytuacji, gdy dany grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Pozwolenie na budowę wydawane jest przez starostę w terminie 65 dni od złożenia wniosku. Jeżeli starosta w terminie tym nie wyda pozwolenia, to organ wyższego stopnia ma obowiązek wymierzenia mu kary w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Karę wymierza się w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.

Jeżeli w terminie 14 dni od uzyskania decyzji nikt się od niej nie odwoła, decyzja staje się prawomocna i inwestor może przystąpić do rozpoczęcia robót budowlanych. Musi on jednak z siedmiodniowym uprzedzeniem powiadomić starostę o rozpoczęciu prac.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.).