Sąd nie rozpatrzy skargi właściciela nieruchomości

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje, w jaki sposób mogą być zagospodarowane poszczególne obszary. Właścicielom nie wolno korzystać ze swoich nieruchomości w sposób sprzeczny z jego ustaleniami. Dlatego istotne jest, by korzystali oni ze swoich uprawnień, wpływając na treść planów już na etapie ich przygotowywania.

Prace nad kształtowaniem zagospodarowania przestrzennego gminy zaczynają się od przygotowania przez prezydenta miasta (lub odpowiednio wójta albo burmistrza) oraz uchwalenia przez radę gminy tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium nie jest aktem prawa, nie wpływa bezpośrednio na prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości. Przepisy nakazują jednak uwzględniać ustalenia studium przy przygotowywaniu planu. Z tego powodu udział właścicieli nieruchomości w procesie kształtowania planu już na etapie uchwalania studium może być istotny.

Zasady udziału obywateli, w tym właścicieli, w pracach nad studium i planem są podobne. W obu przypadkach po podjęciu przez radę miasta (lub gminy) uchwały o przystąpieniu do ich sporządzania prezydent ogłasza to publicznie. Ogłoszenie powinno zostać dokonane w prasie miejscowej, przez obwieszczenie, a także w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. W ogłoszeniu tym powinna zostać wskazana forma, miejsce i termin (min. 21 dni), w którym można składać wnioski dotyczące treści studium albo odpowiednio planu.

Wnioski mogą zostać złożone przez każdego, a prezydent ma obowiązek rozpatrzeć je przed przystąpieniem do sporządzania projektu studium lub planu (w przypadku planu przepisy precyzują, że wnioski muszą zostać rozpatrzone w ciągu 21 dni od upływu terminu na ich składanie). Prezydent nie jest jednak złożonymi wnioskami związany - musi je rozpatrzeć, lecz nie ma obowiązku ich uwzględnienia.

Po przygotowaniu projektu studium lub planu prezydent ogłasza o wyłożeniu projektu studium lub planu do publicznego wglądu. Pomiędzy ogłoszeniem a wyłożeniem powinno upłynąć co najmniej 14 dni w przypadku studium i min. siedem dni w przypadku planu. Różne są także okresy, w których dokumenty te mają być wyłożone do publicznego wglądu: studium przez okres nie krótszy niż 30 dni, a w przypadku planu wystarczy 21 dni. Projekty studium lub planu wykładane są z reguły w lokalu gminy i w tym okresie każdy, kto jest tym zainteresowany, może zapoznać się z ich treścią.

W trakcie wyłożenia projektów studium lub planu do publicznego wglądu obowiązkiem prezydenta jest zorganizowanie publicznej dyskusji nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie. Przepisy nie precyzują, jak ma ona wyglądać. W literaturze przyjmuje się, że powinno zostać zorganizowane otwarte spotkanie, podczas którego każdy uczestnik będzie miał możliwość wypowiedzenia się co do treści projektu studium lub planu. Publiczna dyskusja to kolejny etap, na którym właściciele nieruchomości mogą wpływać na treść studium albo planu.

W ogłoszeniu o wyłożeniu projektu studium lub planu prezydent powinien także wyznaczyć termin, w którym mogą być wnoszone uwagi dotyczące projektu. W przypadku studium termin ten nie może być krótszy niż 21 dni, zaś w przypadku planu - 14 dni od zakończenia wyłożenia projektu.

W odniesieniu do planu przepisy precyzują, że uwagi może wnosić każdy, kto kwestionuje ustalenia przyjęte w projekcie planu oraz że należy je wnosić na piśmie lub w postaci elektronicznej opatrzonej bezpiecznym podpisem elektronicznym. Wydaje się, że pomimo braku wyraźnego przepisu zasady te powinny być stosowane odpowiednio do uwag wnoszonych do projektu studium.

Następnie prezydent rozpatruje uwagi. W przypadku ich uwzględnienia odpowiednio modyfikuje projekt studium lub planu. Natomiast listę nieuwzględnionych uwag prezydent przedstawia radzie miasta. To rada - przed uchwaleniem planu lub studium - ostatecznie decyduje o sposobie rozpatrzenia uwag: może zgodzić się z prezydentem i ich nie uwzględniać, ale może także zobowiązać prezydenta do uwzględnienia niektórych lub nawet wszystkich uwag i odpowiedniej zmiany projektu studium lub planu. Po podjęciu tej decyzji (i ewentualnie wprowadzeniu zmian) rada gminy uchwala studium lub plan. Powyższe zasady stosuje się odpowiednio w przypadku wprowadzania zmian do studium albo planu.

Istotnym ograniczeniem udziału właścicieli nieruchomości w uchwalaniu studium lub planu jest fakt, że przepisy nie pozwalają na zaskarżanie do sądu administracyjnego rozstrzygnięć prezydenta dotyczących opisanych wyżej wniosków lub uwag. Przyjęcie takiego rozwiązania podyktowane było chęcią przyspieszenia procedur uchwalania planów. Skutkiem jest jednak brak kontroli sądowej nad rozstrzygnięciami mogącymi mieć istotny wpływ na zakres praw i obowiązków właścicieli nieruchomości. Rozstrzygnięcia prezydenta można ewentualnie poddać pod rozwagę sądu pośrednio, jeśli zaskarży się do sądu administracyjnego uchwałę rady gminy o przyjęciu studium lub planu.

Opisane powyżej narzędzia przyznane przez przepisy właścicielom nieruchomości w celu wywierania wpływu na treść studium lub plan nie są zbyt szerokie. To zawsze rada gminy decyduje o ostatecznym kształcie ustaleń zawartych w planie. Jednak pomimo wielu ograniczeń warto podkreślić, że umożliwienie m.in. właścicielom nieruchomości udziału - w zakresie opisanym wyżej - w pracach nad planem jest elementem koniecznym całej procedury jego uchwalania. Jakiekolwiek istotne naruszenie tych zasad może spowodować stwierdzenie przez wojewodę nieważności planu (w ramach postępowania nadzorczego).

Uchwalanie nowych planów jest procesem, który - jak można przewidywać - będzie trwał jeszcze przez wiele lat. Potwierdzają to dane opublikowane przez Ministerstwo Infrastruktury. Według nich na koniec 2007 roku jedynie 24,2 proc. powierzchni Polski pokryte było obowiązującymi planami, a wzrost tego wskaźnika w latach 2005-2007 wynosił średnio ok. 2,2 proc. Inwestorzy nierzadko spotykać się więc będą z sytuacjami, gdy w odniesieniu do obszarów obejmujących ich nieruchomości rozpoczęte zostanie przygotowywanie planu.

Właściciel zakupił nieruchomość nieobjętą żadnym planem i zamierzał wybudować na niej budynek biurowy. Jednak przed rozpoczęciem procesu inwestycyjnego uchwalony został plan, który dla obszaru obejmującego tę nieruchomość przewiduje zabudowę handlową. Uniemożliwia to zrealizowanie zamierzonej inwestycji i może narazić właściciela nieruchomości na straty.

@RY1@i02/2010/076/i02.2010.076.087.006a.001.jpg@RY2@

Monika Sitowicz

Monika Sitowicz

adwokat

@RY1@i02/2010/076/i02.2010.076.087.006a.002.jpg@RY2@

Łukasz Zwiercan

Łukasz Zwiercan

aplikant radcowski

Zespół Prawa Nieruchomości kancelarii Salans

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).