Sprzedając nieruchomości, trzeba pamiętać o prawie pierwszeństwa

Cena za działkę gruntową ustalona w uchwale rady miejskiej nie może znacząco przewyższać ceny, jaka wynika z ustaleń rzeczoznawcy majątkowego. Rozwiązanie takie może prowadzić do ewentualnego naruszenia prawa pierwszeństwa do nabycia takiej nieruchomości przez jej wcześniejszych właścicieli.

Rada miejska podjęła uchwałą, na mocy której wyraziła zgodę na sprzedaż w trybie bezprzetargowym niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Cenę sprzedaży nieruchomości rada miejska określiła w kwocie 120 tys. zł netto.

Do wojewody łódzkiego wpłynął wniosek Juliana S. w sprawie zbadania przedmiotowej uchwały pod względem jej zgodności z prawem. Jak wynika z treści złożonego wniosku, Julian S. był poprzednim właścicielem nieruchomości, określonej w uchwale rady miejskiej, którą sprzedał Skarbowi Państwa pod rządami obowiązującej w dacie zawarcia umowy ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie art. 8 ww. ustawy na cel uzasadniający jej wywłaszczenie. Ponieważ nieruchomość nie została wykorzystana na cel, na jaki została wywłaszczona, Julian S. wystąpił do gminy o sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Z treści złożonego wniosku oraz załączonych do niego wyroku sądu rejonowego oraz wyroku sądu okręgowego wynika również, iż Julianowi S. przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości będącej przedmiotem powołanej na wstępie uchwały. Zdaniem Juliana S., określenie w uchwale ceny nieruchomości w kwocie 120 tys. zł netto ma na celu uniemożliwienie skorzystania z przysługującego mu prawa pierwszeństwa w nabyciu tej nieruchomości.

Wojewoda uznał, że uchwała rady miejskiej, o której mowa powyżej, uznana została za nieważną. W ocenie wojewody przedmiotowa uchwała narusza art. 67 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z uwagi na to, że uniemożliwia skorzystanie Julianowi S. z przysługującego mu prawa pierwszeństwa w nabyciu tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 67 ust. 1 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z zm.) cenę nieruchomości ustala się na podstawie wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Nie oznacza to jednak dowolności w określaniu ceny, za jaką nieruchomość będzie sprzedawana. Określenie ceny nieruchomości, o której mowa w uchwale, w wysokości 120 tys. zł netto, podczas gdy cena nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego pierwotnie wynosiła 52 705 zł, a ostatecznie 58 tys. zł, stanowi w ocenie wojewody naruszenie art. 67 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uznać bowiem należy, iż jest ona rażąco wysoka w stosunku do ceny określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Tak ustalona cena przez radę miejską jest ceną zaporową, a więc taką, której wysokość uniemożliwi dokonanie sprzedaży, a co za tym idzie skorzystanie przez Juliana S. z pierwszeństwa w nabyciu przedmiotowej nieruchomości.

Ustalenie ceny nieruchomości w wysokości określonej w uchwale rady miejskiej jest sprzeczne z treścią art. 67 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż tak wskazana cena uniemożliwia osobom, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu, realizacji swojego prawa.

Ponadto przepis art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje tzw. pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, które należy odróżnić od prawa pierwokupu, odkupu i wykupu nieruchomości. Przepis art. 34 ust. 5 stanowi, że osoby, o których mowa w art. 34 ust. 1 i 6, korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie. Użycie określenia - wyrażają zgodę na cenę określoną w ustawie - wskazuje, że pierwszeństwo aktualizuje się wówczas, gdy Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego poweźmie zamiar sprzedaży nieruchomości. Zobowiązany z tytułu pierwszeństwa, który ogłosi swój zamiar sprzedaży nieruchomości, powinien zatem stworzyć dla uprawnionego możliwość nabycia nieruchomości przed innymi osobami. Jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo, obowiązuje wówczas tryb bezprzetargowy, z tym że warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach. Protokół rokowań w tym wypadku stanowi podstawę do zawarcia umowy (art. 37 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 28 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Zbigniew Kornat