Jak skłonić gminę do scalenia gruntów i wymiany działek

Zanim rada gminy zajmie się propozycją scaleniową mieszkańców, nad ich wnioskiem musi pochylić się wójt. W ciągu 6 miesięcy musi on dokonać stosownych analiz w celu sprawdzenia okoliczności uzasadniających dokonanie scalenia i podziału nieruchomości. Musi on sprawdzić poprawność złożonego wniosku, porównać zawarte w nim żądanie z przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania terenu ustalonych w planie miejscowym, sprawdzić dotychczasową strukturę przestrzenną nieruchomości, a także stan istniejącej infrastruktury technicznej i potrzeby jej rozbudowy. Szef urzędu gminy powinien też przeanalizować możliwości sfinansowania przez gminę wydatków związanych z budową lub rozbudową urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych kosztów związanych z przeprowadzeniem scalenia i podziału nieruchomości. Sprawdzeniu podlega także zgodność dokumentów określających stan prawny nieruchomości z danymi z katastru nieruchomości.

Na podstawie wyników przeprowadzonej analizy wójt musi następnie przedstawić radzie gminy projekt uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości w granicach określonych w tym projekcie albo o odmowie przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości. Informację o podjęciu uchwały odmownej wójt podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Dopiero wtedy rada gminy może wypowiedzieć się w przedmiocie wniosku i podjąć uchwałę o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości.

Par. 4 i 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz.U. z 2005 r. nr 86, poz. 736).

Po uchwaleniu uchwały o przestąpieniu do scalenia właściciele (użytkownicy wieczyści i posiadacze samoistni) gruntów, którzy są uczestnikami postępowania scaleniowego, muszą zostać zwołani przez wójta na zebranie informacyjne. Na zebraniu musi on zapoznać uczestników z uchwałą oraz z wynikami przeprowadzonej analizy. Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje właścicielom nieruchomości objętych scaleniem i podziałem prawo wyboru ze swojego grona rady uczestników scalenia w liczbie do 10 osób. Takie ciało ma uprawnienia opiniodawcze.

Art. 102 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Scalanie nieruchomości odbywa się w dwóch procedurach, które regulują dwa odrębne akty prawne - ustawa o gospodarce nieruchomościami i ustawa o scalaniu i wymianie gruntów. Przepisy zawartego w ustawie o gospodarce nieruchomościami rozdziału o scalaniu i podziale nieruchomości stosuje się wyłącznie do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne. Te ostatnie, które są położone na wsiach są scalane na postawie drugiej ustawy. Zgodnie z jej zapisami postępowanie scaleniowe, postępowanie wymienne oraz zagospodarowanie poscaleniowe przeprowadza i wykonuje starosta. Postępowanie scaleniowe może być wszczęte na wniosek większości właścicieli gospodarstw rolnych, położonych na projektowanym obszarze scalenia.

Art. 1 i 3 ustawy z 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (t.j. Dz.U. 2003 r. nr 178, poz. 1749 z późn. zm.).

W okresie kiedy projekt uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości wyłożony jest do wglądu, uczestnicy postępowania mogą składać na piśmie wnioski, uwagi i zastrzeżenia do tego projektu. We wnioskach uczestnicy postępowania mogą wskazywać działki gruntu, które chcieliby otrzymać w zamian za dotychczas posiadane nieruchomości objęte scaleniem i podziałem. Złożone wnioski, uwagi i zastrzeżenia podlegają zaopiniowaniu przez radę uczestników scalenia. O sposobie załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń rozstrzyga rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. O sposobie rozstrzygnięcia uczestnicy postępowania są zawiadamiani na piśmie.

Art. 103 3 - 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

W przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne postępowanie scaleniowe może zostać uruchomione z urzędu lub na wniosek mieszkańców. Urzędowe wszczęcie procedury następuje, gdy z samodzielną inicjatywą występuje rada gminy (miasta). Odbywa się to przez przystąpienie do scalenia i podziału nieruchomości w drodze uchwały rady, w której muszą być wyraźnie określone granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem.

Proces może zostać również zainicjowany przez właścicieli (ewentualnie użytkowników wieczystych lub posiadaczy samoistnych) gruntów. Mogą oni wystąpić z wnioskiem o scalenie i podział, jeżeli posiadają ponad 50 proc. powierzchni gruntów mających zostać objętych scaleniem i podziałem. Należy pamiętać jednak o tym, że możliwość dokonania scalenia wyznacza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zamierzenia właścicieli nie mogą być m.in. sprzeczne z przyjętym tam przeznaczeniem terenu.

Wniosek o scalenie trzeba złożyć do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości objętych scaleniem i podziałem. Do wniosku właściciele muszą dołączyć odpisy ksiąg wieczystych, a w przypadku ich braku - inne dokumenty potwierdzające prawa do nieruchomości (np. umowę przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego). Oprócz dokumentacji tytułu prawnego do gruntu wśród załączników powinny znaleźć się wypisy i wyrysy z katastru nieruchomości.

Art. 102 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Ważną informacją dla osób, które chciałyby same zainicjować procedurę scaleniową, jest to, że są one zobowiązane do pokrycia kosztów związanych ze scalaniem i z podziałem nieruchomości. Koszty są rozkładane proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem.

Ponadto osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50 proc. wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Terminy i sposób ich wnoszenia ustala z kolei wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. W razie niedojścia do ugody o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Termin ustalony w uchwale nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej.

Co istotne, w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału.

Art. 107 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych (posiadaczy samoistnych) otrzymuje odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste nowe nieruchomości. Składają się one z takiej liczby działek gruntu wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, których łączna powierzchnia jest równa powierzchni dotychczasowej nieruchomości, pomniejszonej proporcjonalnie o tereny wycięte pod nowe drogi i ich poszerzenie. Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce.

Po dokonaniu scalenia gmina jest zobowiązana do wybudowania na gruntach objętych uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej. Koszty wybudowania tych urządzeń nie mogą obciążać uczestników postępowania, chyba że na mocy zawartego z gminą porozumienia strony postanowią inaczej.

Art. 103 ust. 3 - 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl