Na odrolnienie gruntów w granicach miasta nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia

Procedura odrolnienia gruntów przebiega dwuetapowo. Najpierw konieczna jest zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na nierolniczy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej plan miejscowy). Następnie należy uzyskać zgodę starosty na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W przypadku m.in. użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (niezależnie od obszaru) niezbędne jest jedynie wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej. Nie ma natomiast potrzeby realizowania etapu pierwszego, tj. dokonywania zmiany przeznaczenia takich gruntów na nierolnicze w planie miejscowym.

Przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze to ustalenie innego niż rolniczy sposobu użytkowania gruntu. Zmiana przeznaczenia gruntu, określana jako jego odrolnienie, przeprowadzana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (Procedura jego uchwalania uregulowana jest w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80 poz. 717 z późn. zm.).

Plan miejscowy może być ustalony dla terenu całej gminy, dla jej części lub nawet dla pojedynczych działek z terenu gminy. W zależności od obszaru objętego uchwałą rady gminy o przystąpieniu do sporządzania planu, na etapie sporządzania planu miejscowego konieczne jest uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia. Ta decyzja uzależniona jest od powierzchni i klasy, a także zgody właściwych organów.

Regulacja w zakresie odrolnienia dotyczy tylko gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I - III. jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha. Za zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia rozumie się obszar całej działki, na której realizowana ma być planowana inwestycja, jak również teren innych sąsiednich działek wyodrębniony ściśle oznaczonymi granicami (podobnie jak w projekcie planu), tworzący w całości, ścisły kompleks działek o charakterze rolnym, którym może być przeznaczony na cele nierolnicze (wyrok WSA w Warszawie z 9 października 2008 r., IV SA/Wa 697/08, Lex nr 533153).

Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I - III (jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha) wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Zasada ta odnosi się wyłącznie do gruntów położonych poza obszarem administracyjnym miast. Nie oznacza to, że grunty te przestają być gruntami rolnymi. Nie ma jednak konieczności zmiany ich przeznaczenia, ani też stosowania innych regulacji, np. dotyczących ochrony czy wyłączania z produkcji, uregulowanych w ustawie z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej ustawa).

Kwestia zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze nie ma również znaczenia w przypadku lokalizacji inwestycji na gruntach rolnych stanowiących użytki rolne klas IV - VI położonych poza granicami administracyjnymi miast. W tym przypadku stosuje się do tych gruntów przepisy ustawy, co skutkuje np. tym, że istnieje konieczność uzgodnienia lokalizacji inwestycji z organem zajmującym się ochroną gruntów rolnych i leśnych, czy też obowiązek uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji. Zmiana przeznaczenia użytków rolnych klas IV - VI nie wymaga rozstrzygnięcia w planie miejscowym, nawet jeśli zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha.

Zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego w planie miejscowym na nierolniczy wydaje minister rolnictwa i rozwoju wsi. Natomiast w odniesieniu gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa - minister środowiska. A pozostałych gruntów leśnych - marszałek województwa po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Wydanie zgody na odrolnienie następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Do wniosku swoją opinię dołącza marszałek województwa. Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz, prezydent miasta) dołącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji lasów państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych - opinię dyrektora parku. Następnie całość dokumentacji przekazywana jest w terminie do 30 dni od chwili złożenia wniosku do ministra. Ten może zażądać złożenia gminnego wniosku o zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na nierolny w planie miejscowym w kilku wariantach, przedstawiających różne kierunki projektowanego przestrzennego rozwoju zabudowy.

Pomimo że postępowanie w sprawie zmiany przeznaczenia gruntów w planie miejscowym wszczynane jest na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta), to jako strony tego postępowania mogą występować właściciele działek, których odrolnienie ma dotyczyć. Potwierdza to między innymi wyrok WSA w Warszawie z 16 czerwca 2005 (IV SA/Wa 416/05, www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze dokonana w nowo uchwalonym czy też zmienionym w tym zakresie planie miejscowym najczęściej powoduje wzrost wartości nieruchomości. W takim przypadku gmina, w razie, gdy właściciel ma zamiar sprzedać działkę rolną (której przeznaczenie zmieniono w planie miejscowym), może żądać jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (tzw. renty planistycznej). Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości i powinna zostać określona w planie miejscowym.

Wyłączenie z produkcji użytków rolnych jest kolejnym etapem na drodze do odrolnienia gruntu. Następuje ono dopiero po zmianie przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w planie miejscowym. Tylko temu etapowi podlegają użytki rolne klas V, IVa, IVb, V i VI. Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Dotyczy to także gruntów pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych a także gruntów pod m.in.: stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi (służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa), wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.

Postępowanie o wyłączenie z produkcji rolnej wszczynane jest na wniosek właściciela składany do starosty. Wyłączenie z produkcji potwierdzane jest w decyzji starosty (prezydenta miasta w miastach działających na prawach powiatu). W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, a także innych gruntów, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne określa się obowiązki związane z wyłączeniem. Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny.

Właściciel gruntu zakupił nieruchomość rolną w celu wybudowania na niej domu jednorodzinnego. W zmienionym planie zagospodarowania przestrzennego grunt był przeznaczony na inne cele niż rolne lub leśne. Przed zmianą planu działka ta stanowiła użytki rolne klasy IIIb. Starosta wydał pozwolenie na budowę. Do momentu uzyskania tego pozwolenia nie została wydana decyzja o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolnej. Właściciel działki nigdy też nie występował z wnioskiem o jej wydanie i wybudował budynek mieszkalny. Starosta, działając z urzędu, ustalił opłatę roczną za użytki rolne wyłączone z produkcji rolnej i należność tę podwyższył o 10 proc. z uwagi na samowolną zmianę przeznaczenia gruntu. Po utrzymaniu tej decyzji w mocy przez samorządowe kolegium odwoławcze właściciel zaskarżył decyzję do sądu administracyjnego. Ten skargę oddalił. W uzasadnieniu stwierdził, że postępowanie o wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej wszczynane jest na wniosek zainteresowanej osoby. Brak takiego wniosku powoduje niemożność wszczęcia postępowania (wyrok WSA w Szczecinie z 9 listopada 2006 r., II SA/Sz 945/2006, LexPolonica nr 2226230).

Burmistrz miasta wystąpił do ministra rolnictwa i rozwoju wsi z wnioskiem o wyrażenie zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych klasy III, przewidzianego w projekcie planu miejscowego pod teren zabudowy usługowej. Minister nie wyraził na to zgody. Rozstrzygnięcie to burmistrz zaskarżył do WSA. W uzasadnieniu wskazał, że wskutek odmownej decyzji ministra nastąpi niezgodność planu miejscowego ze studium, który przewidywał przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze. To z kolei będzie podstawą nieważności uchwalonego planu. Sąd skargę oddalił. Stwierdził, że minister nie jest związany zapisami studium. Prowadzi on bowiem odrębne postępowanie administracyjne. Ewentualny brak spójności między uchwalonym studium a planem miejscowym w przypadku nie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze nie może mieć wpływu na uprzednie rozstrzygnięcie ministra (wyrok WSA w Warszawie z 15 września 2009 r., IV SA/Wa 812/2009, LexPolonica nr 2272606)

Leszek Jaworski

leszek.jaworski@infor.pl

Art. 6 - 11 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266 z późn. zm.).