Darowizna na rzecz bliskiej osoby wyłącza żądanie zapłaty renty planistycznej

Skutkiem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może być obniżenie lub wzrost wartości nieruchomości. Wzrost ten może polegać m.in. na tym, że obszar dotychczas nieprzewidziany pod zabudowę w konsekwencji wydania nowego planu miejscowego przewidziany zostanie pod inwestycję mieszkaniową.

Właściciel (użytkownik wieczysty), który postanowi zbyć nieruchomość, której wartość wzrosła - w terminie pięciu lat od wejścia w życie planu lub jego zmiany - będzie musiał uiścić jednorazową opłatę (tzw. rentę planistyczną) w wysokości określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Określenie procentowej wysokości tej opłaty jest obligatoryjnym elementem uchwały wprowadzającej nowy plan miejscowy (lub uchwały zmieniającej już obowiązujący plan). Renta planistyczna jest dochodem gminy. Nie ma ona jednak charakteru podatku (por. wyrok NSA z 16 września 2008 r., II OSK 1030/07, Lex nr 516771).

Ponadto gmina nie może zrezygnować w ogóle z pobrania renty planistycznej, jeżeli zaistniały okoliczności do jej nałożenia albo nakładać ją w stosunku niższym niż to wynika z postanowień planu miejscowego. W tej kwestii wypowiedział się łódzki sąd administracyjny, który podkreślił, że wójt zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Po drugie zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (wyrok z 2 grudnia 2010 r., II SA/Łd 704/10, Lex nr 755891).

Warunkiem ustalenia renty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą planu miejscowego. Jeżeli spowodują to inne czynniki, np. uzbrojenie terenu czy jego scalanie i podział, okoliczności te pozostają bez znaczenia z punktu widzenia obowiązku uiszczenia opłaty. Czynniki te mogą jednak skutkować po stronie właściciela powstaniem obowiązku świadczenia innego rodzaju danin publicznoprawnych, jak np. opłaty adiacenckiej, uiszczanej także na rzecz gminy w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem lub podziałem nieruchomości.

Nie tylko sam wzrost wartości nieruchomości powoduje obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej. Kolejnym warunkiem jest jej zbycie w części lub całości (por. wyrok WSA w Warszawie z 29 września 2008 r., IV SA/Wa 803/08, Lex nr 517991). Należy zaznaczyć, że zbycie nie oznacza tylko sprzedaży gruntu. Obejmuje ono także nieodpłatne formy przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego na inny podmiot. Chodzi więc także o darowiznę, zamianę, wniesienie go aportem do spółki. Nie można jednak nałożyć na właściciela nieruchomości obowiązku uiszczenia opłaty, gdy przenosi on prawo do korzystania z gruntu na określony czas, np. na podstawie umowy dzierżawy, najmu czy użyczenia.

WSA w Gliwicach w wyroku z 27 stycznia 2010 r. (II SA/Gl 790/09, Lex nr 559735) uznał natomiast, że pojęcie zbycia nie obejmuje przeniesienia prawa rzeczowego (własności bądź użytkowania wieczystego) na pożyczkodawcę w celu zabezpieczenia udzielanej pożyczki. Przeniesienie to nie ma bowiem na celu jego wyzbycie się. Z chwilą spłaty pożyczki i powtórnego przeniesienia prawa rzeczowego sytuacja pożyczkobiorcy powraca do stanu pierwotnego. Tym samym dokonanie takiego przeniesienia nie uprawnia gminy, w okresie przewidzianym w umowie na spłatę pożyczki i powtórne przeniesienie prawa rzeczowego, do domagania się od pożyczkobiorcy opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Opłaty planistycznej nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów art. 84 - 91 ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (t.j. Dz.U. z 2008 r. nr 50, poz. 291 z późn. zm.) albo przepisów rozporządzenia ministra rolnictwa i rozwoju wsi z 19 czerwca 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania "Renty strukturalne" objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz.U. nr 109, poz. 750 z późn. zm.). Dodatkowo opłata może być nałożona, gdy do zbycia nieruchomości doszło w terminie 5 lat od uchwalenia planu miejscowego. Termin ten ma charakter zawity. Oznacza to, że po jego upływie niedopuszczalne jest wszczęcie postępowania administracyjnego w celu obciążenia właściciela tą opłatą (por. wyrok NSA z 3 września 2004., OSK 520/2004, Lex-Polonica nr 382341).

Ustalenie wartości nieruchomości następuje na zasadach określonych w przepisach art. 149 - 159 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Istotna jest także treść art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.

Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Ustalenie opłaty należnej gminie następuje w drodze decyzji administracyjnej, wydanej przez wójta (burmistrza lub prezydenta). Organ ustalając opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, powinien ustalić ją w wysokości uwzględniającej wzrost wartości całej nieruchomości oraz rozdzielić zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli, stosownie do wielkości ich udziałów w tej nieruchomości (wyrok WSA w Szczecinie z 8 maja 2008 r., II SA/Sz 174/08, Lex nr 523543).

Wydanie decyzji powinno nastąpić bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, który notariusz jest obowiązany przesłać w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy zbycia nieruchomości.W przypadku stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie miejscowego planu opłata ustalona w drodze decyzji podlega zwrotowi na rzecz aktualnego użytkownika wieczystego lub właściciela.

Burmistrz ustalił jednorazową opłatę w wysokości 15 proc. od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskutek tego planu zmieniło się przeznaczenie działek: z rolnego na budowlane. Właściciel w formie darowizny przeniósł własność nieruchomości na swojego syna. W tym przypadku burmistrz bezzasadnie naliczył tę opłatę. Obowiązek jej uiszczenia nie występuje bowiem w sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej. Dopiero ewentualne zbycie tej nieruchomości przez syna powoduje powstanie obowiązku naliczenia opłaty planistycznej (por. uchwałę składu siedmiu sędziów NSA z 10 grudnia 2009 r., II OPS 3/2009, LexPolonica nr 2123970).

Rada miasta przyjęła uchwałę o zmianie planu miejscowego. Zaczęła ona obowiązywać od 3 grudnia 2005 r. Wskutek nowelizacji planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości w związku ze zmianą jej przeznaczenia: z upraw polowych na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Właściciel sprzedał tę nieruchomość w czerwcu 2010 roku. Wójt wszczął postępowanie administracyjne w celu nałożenia na właściciela opłaty planistycznej. Decyzja w tej sprawie nie została wydana w terminie pięciu lat od daty wejścia w życie uchwały zmieniającej plan miejscowy. Wójt powinien zatem umorzyć postępowanie jako bezprzedmiotowe (por. wyrok WSA w Poznaniu z 2 października 2009 r., II SA/Po 812/2008, LexPolonica nr 2321869).

Leszek Jaworski

leszek.jaworski@infor.pl

Art. 36 ust. 4 - 6, art. 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).