Opłata adiacencka nie może przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości

Wzrost wartości nieruchomości związany z jej podziałem powoduje obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej. Opłata ta ma charakter daniny publicznej i jest dochodem gminy. Nie jest ona jednak podatkiem, na co wskazywał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 grudnia 2002 r. (I SA 342/01, Monitor Prawniczy, 2003/3/98).

Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały - jest ona nie większa niż 30 proc. różnicy wartości nieruchomości. W orzecznictwie powszechnie się przyjmuje, że nie można ustalić stawki w wysokości 0 proc. Stanowiłoby to bowiem rezygnację ze źródła dochodów gminy określonego w ustawie (por. np. wyrok NSA z 14 stycznia 2003 r., I SA 2293/2002, Lex nr 126802). Stawka ta musi być też ustalona konkretnie. W przeciwnym razie może być stwierdzona nieważność uchwały rady gminy. Niewystarczające jest więc określenie, że opłata adiacencka nie może przekroczyć 30 proc. różnicy wartości nieruchomości albo też wynieść pomiędzy np. 5 proc. a 30 proc. (por. rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody warmińsko-mazurskiego z 11 stycznia 2008 r., NK 0911-14/08, OwSS 2008/2/78).

Ustalenie opłaty może nastąpić w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Oznacza to, że po upływie tego okresu nie może nastąpić ustalenie opłaty adiacenckiej. Jeżeli bowiem w terminie trzech lat nie nastąpiło jej ustalenie decyzją ostateczną, to po tym terminie organ nie może już jej naliczyć (wyrok NSA z 11 marca 2011 r., I OSK 686/2010, LexPolonica nr 2537070). Ponadto nie można obciążyć skutecznie właściciela tą opłatą, gdy nie została podjęta uchwała rady gminy w przedmiocie wysokości stawki procentowej (por. wyrok NSA Ośrodek Zamiejscowy w Katowicach z 25 lipca 2000 r., II SA/Ka 2052/98, LexPolonica nr 352986).

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie sądu o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ustalenie tego faktu jest istotne zarówno ze względu na samą możliwość wymierzenia opłaty, jak i ze względu na konieczność obliczenia wysokości opłaty. Podstawą jej obliczenia jest bowiem różnica wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale (wyrok WSA we Wrocławiu z 21 października 2010 r., II SA/Wr 283/2010, LexPolonica nr 2522420). Szczegółowe zasady metod wyceny nieruchomości określa rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

Kwestię wzrostu wartości nieruchomości ustala się przede wszystkim na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Sporządzenie tego dokumentu oznacza wszczęcie postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej (wyrok WSA w Olsztynie z 24 lipca 2009 r., II SA/Ol 581/09, Lex nr 553134).

Należy pamiętać, że operat szacunkowy zachowuje swoją aktualność przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po tym okresie nie może on stanowić dowodu w postępowaniu o ustalenie opłaty, chyba że jego aktualność potwierdził rzeczoznawca majątkowy. Jest to istotne o tyle, że do ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem geodezyjnym konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości według cen na dzień wydania decyzji (wyrok WSA w Poznaniu z 18 listopada 2009 r., IV SA/Po 766/2009, LexPolonica nr 2224628).

Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

Właściciel nieruchomości objętej podziałem nie może być bowiem zobowiązany do uiszczenia opłat adiacenckich od nieruchomości, która nie stanowi już jego własności, lecz własność gminy. W takim przypadku obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej co do działki, która przeszła na własność gminy, w ogóle nie występuje (por. wyrok NSA z 19 października 2007 r., I OSK 1467/2006, Lex nr 340425).

W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat.

W przypadku gdy w dacie podziału nieruchomość stanowiła współwłasność kilku osób, należy ustalić jedną opłatę adiacencką, zobowiązując do jej uiszczenia poszczególnych współwłaścicieli w stosunku do przysługujących im udziałów w prawie własności (por. wyrok NSA z 19 października 2007 r., I OSK 1467/2006, Lex nr 340425).

Obowiązek wniesienia opłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego. Opłata ta może być na wniosek właściciela nieruchomości rozłożona na raty roczne płatne do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Roczne raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Wójt (burmistrz, prezydent miasta), prowadząc postępowanie ,zobowiązany jest wykazać, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem jest niewątpliwy i zachodzi związek między podziałem a wzrostem wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006, II OSK 459/2005, Lex nr 206473).

Opłat adiacenckich nie stosuje się m.in. do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub leśne. Chyba że dokonanie podziału powodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Można skutecznie nałożyć obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, gdy:

● dokonano podziału nieruchomości,

● wzrosła wartość nieruchomości,

● w dniu podziału obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę opłaty,

● decyzja o jej nałożeniu została doręczona i stanie się prawomocna nie później niż w terminie 3 lat od dokonania podziału.

Prezydent miasta decyzją zatwierdził projekt podziału nieruchomości na kilka działek. Następnie wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Fakt ten wynikał z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Właściciel nieruchomości złożył do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji o ustaleniu opłaty. SKO odmownie rozstrzygnęło złożone podanie. Właściciel wniósł więc skargę do WSA. Wskazał, że decyzja o ustaleniu opłaty została wydana z uchybieniem terminu trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. WSA przyznał rację skarżącemu i stwierdził, że w terminie trzyletnim decyzja o wymierzeniu opłaty powinna stać się ostateczna. Oznacza to, że w tym okresie powinien upłynąć termin na wniesienie odwołania albo powinna zostać wydana decyzja przez organ odwoławczy (por. wyrok NSA z 11 stycznia 2010 r., I OPS 5/09, Lex nr 558259).

Leszek Jaworski

leszek.jaworski@infor.pl

Art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).