Wysokość kaucji zabezpieczającej określa umowa z najemcą

Rada gminy nie ma kompetencji do regulowania w drodze uchwały sztywnej wysokości kaucji zabezpieczającej związanej z wynajmem lokali komunalnych. Takie postanowienia może zawierać jedynie umowa najmu zawierana między stronami.

Rada Miejska w S. podjęła uchwałę w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W załączniku do kwestionowanej uchwały określiła, że członkowie społecznej komisji mieszkaniowej za udział w posiedzeniu oraz pracę w terenie otrzymują dietę. Rada uregulowała też zagadnienie kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy, określając jej wysokość w formie dziesięciokrotności miesięcznego czynszu.

Przeprowadzona przez wojewodę analiza wykazała, że część zapisów wskazanej wyżej uchwały została podjęta z naruszeniem prawa. Art. 21 ust. 3 pkt 5 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 nr 31, poz. 266 z późn. zm.) przewiduje, że zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej. Tym samym organ stanowiący gminy ma wyłącznie kompetencję do uregulowania kwestii wynikających z delegacji ustawowej, która nie daje podstaw do określania wynagrodzenia/diety członków społecznej komisji mieszkaniowej za udział w jej pracach. Takie stanowisko organu nadzoru znajduje poparcie w obowiązującej linii orzecznictwa sądów administracyjnych. Przewiduje ona, że bez względu na użytą nazwę chodzi o formę wynagrodzenia za pracę, która - z racji swojego społecznego charakteru - zgodnie z powszechnie uznanym znaczeniem tego słowa - jest świadczona bezinteresownie (honorowo).

Organ nadzoru podzielił stanowisko przytoczone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 29 kwietnia 2009 r. (sygn. akt IV SA/Wr 77/09). Stwierdził on w nim, że powszechnie obowiązujące przepisy prawa nie uprawniają rady gminy do regulowania w drodze uchwały kwestii wysokości kaucji zabezpieczającej. Przedmiotowe postanowienia może zawierać jedynie umowa najmu zawierana między stronami, a podmiotem wyłącznie uprawnionym do regulowania wysokości kaucji będzie organ wykonawczy - jako organ gospodarujący mieniem gminy i reprezentujący gminę w stosunkach cywilnoprawnych. Natomiast wprowadzenie przedmiotowej regulacji do uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego należy uznać za przekroczenie kompetencji przez organ stanowiący gminy i wkroczenie w zakres kompetencji organu wykonawczego.

Rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody podlaskiego z 21 lipca 2011 r., nr NK.II. 4131.2.94.2011.ZCH.

Oprac. Katarzyna Sawicka