Kiedy altanę na działce można wybudować bez pozwolenia

Lato to okres, na który ze szczególnym utęsknieniem wyczekują majsterkowicze, którzy planują zagospodarować swoje działki, stawiając na nich nowe obiekty służące do rekreacji. Prowadzenie robót budowlanych jest zazwyczaj związane z obowiązkiem uzyskania ostatecznej decyzji na budowę. Od tego rygoru istnieją jednak odstępstwa, o których powinny wiedzieć także osoby amatorsko zajmujące się budowlanką. Przepisy wymieniają wiele konstrukcji, urządzeń oraz różnego rodzaju robót, które można legalnie wykonywać po dokonaniu tylko zgłoszenia budowlanego.

Cała lista kategorii budynków, do wzniesienia których nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, jest w art. 30 prawa budowlanego. Do najważniejszych zalicza się: obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną, obiekty małej architektury w miejscach publicznych i przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 30 mkw.

Tak samo jest w przypadku wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 mkw. Do ich legalnego wybudowania wystarczy zgłoszenie, o ile łączna liczba tych obiektów na działce nie będzie przekraczać dwóch na każde 500 mkw. powierzchni działki. Podobne zasady obowiązują w przypadku altan i obiektów gospodarczych na działkach, które mają powstać na terenie rodzinnych ogrodach działkowych. Uproszczona procedura budowlana obowiązuje, jeśli powierzchnia zabudowy takiego obiektu będzie wynosiła do 25 mkw. w miastach i do 35 mkw. poza granicami miast oraz wysokość nie przekroczy 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich. Na zgłoszenie można budować także indywidualne przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m sześc. na dobę.

Zasadą jest, że budynek na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż 4 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy), 3 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy). Możliwe jest również sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych do granicy w odległości 1, 5 m od granicy lub bezpośrednio przy niej, ale tylko wówczas, gdy wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo gdy nie jest możliwe zachowanie odległości 3 lub 4 m ze względu na rozmiary działki. Jedynie w sytuacji, gdy na sąsiedniej działce istnieją już inne budynki i są one usytuowane w odległości 1, 5 - 3 m od granicy lub bezpośrednio przy niej, to jest możliwe sytuowanie nowego budynku ścianą bez otworów w odległości mniejszej niż 3 czy 4 m od granicy, tj. odpowiednio - w takiej samej odległości, co już istniejący budynek (tj. w odległości 1,5 - 3 m) lub bezpośrednio przy granicy. Z przepisów tych wynika więc, że nowy budynek w żadnym wypadku nie może być sytuowany w odległości mniejszej niż 1,5 m, nawet jeśli na działce sąsiedniej znajduje się już budynek w takiej odległości.

Wyrok WSA w Lublinie z 29 września 2009 r., II SA/Lu 348/2009.

Par. 12 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.).

W trakcie postępowań związanych z budową wiat i altan pojawiły się wątpliwości z interpretacją art. 29 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego i tego, czy zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę są tylko obiekty wolno stojące. Z redakcji tego przepisu wynika, że narzucony przez ustawodawcę wymóg obiektu wolno stojącego dotyczy jedynie parterowych budynków gospodarczych, które stanowią budynki w rozumieniu prawa budowlanego.

Właściciele działek mogą również bez szczególnych formalności budować ogrodzenia. Pozwolenia na budowę nie wymaga wzniesienie ogrodzenia od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych (niezależnie od wysokości) oraz ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m. W pierwszym przypadku ustawodawcy chodzi o drogę w rozumieniu miejsca publicznego (powszechnie dostępnego), a nie drogę w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 643/2006).

Wykonanie robót budowlanych po dokonaniu zgłoszenia, ale w sytuacji gdy nie upłynął jeszcze termin do wniesienia sprzeciwu przez organ, jest równoznaczne z wykonaniem robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia. Podjęcie robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia jest samowolą budowlaną, a więc działaniem bezprawnym, dokonywanym na wyłączne ryzyko inwestora, który powinien się liczyć z konsekwencjami wynikającymi z nieuzyskania decyzji akceptującej jego działania inwestycyjne. Celem organów nadzoru budowlanego będzie wtedy doprowadzenie do likwidacji stanu niezgodnego z prawem i ochrona interesu publicznego.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 września 2006 r., sygn. akt VII SA/Wa 304/2006.

Zgłoszenia budowlanego może wymagać także rozbiórka obiektów budowlanych. Będzie to konieczne w przypadku rozbiórki budynków i budowli - niewpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych ochroną konserwatorską - o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania tych robót.

Bez jakiegokolwiek zgłoszenia można z kolei rozbierać obiekty i urządzenia budowlane, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie na budowę. Rzecz jasna nie mogą one podlegać w takiej sytuacji ochronie jako zabytki.

Inwestor powinien dokonać zgłoszenia budowy altany, płotu czy małego budynku gospodarczego właściwemu miejscowo staroście jeszcze przed rozpoczęciem robót. Instytucja zgłoszenia stanowi pewnego rodzaju substytut instytucji pozwolenia na budowę, przy czym ten organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję administracyjną tylko w przypadku wniesienia sprzeciwu.

Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Jeżeli brakuje któregoś z tych dokumentów, to organ nakłada na inwestora, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia zgłoszenia w określonym terminie. Jeżeli uzupełnienie takie nie zostanie dokonane lub przekroczony zostanie wyznaczony termin, to starosta wyda decyzję o sprzeciwie względem zgłoszonej budowy.

Budowa niewymagająca pozwolenia musi zostać nie tylko zgłoszona, ale także spełniać przesłankę szczegółową - zgodności z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomość, na której ma nastąpić budowa. Przesłanki te muszą zostać spełnione łącznie, tj. niespełnienie którejkolwiek z nich decyduje o niedopuszczalności budowy.

Rozpoznający zgłoszenie starosta ma możliwość oceny przedsięwzięcia z punktu widzenia jego zgodności z przepisami prawa, a w szczególności w aspekcie ochrony interesu publicznego.

Starosta na zbadanie zgłoszenia ma 30 dni. Datą, od której należy liczyć ten termin, jest dzień doręczenia zgłoszenia. Nie ma jednak obowiązku wydania decyzji administracyjnej w tym czasie, gdyż rozpoznanie przez niego zgłoszenia budowlanego zaliczane jest do tzw. postępowania uproszczonego. Oznacza to, że nie zawsze wymagane jest wydanie rozstrzygnięcia w formie aktu administracyjnego. W postępowaniu tym istnieje bowiem domniemanie wydania decyzji pozytywnej w stosunku do zamiaru objętego zgłoszeniem. Jeżeli zatem upłynie 30-dniowy termin i starosta nie zgłosi w nim swojego sprzeciwu, to inwestor ma pełne prawo do rozpoczęcia budowy. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

W przypadku nałożenia obowiązku uzupełnienia zgłoszenia początkowym dniem biegu trzydziestodniowego terminu jest dzień następny po dniu, w którym zgłoszenie zostało uzupełnione, albo dzień następny po bezskutecznym upływie terminu wskazanego w postanowieniu nakładającym obowiązek uzupełnienia zgłoszenia (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 2 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Ol 928/2010).

Ustawienie na działce przyczepy kempingowej i jej zagospodarowanie użytkowe, np. poprzez dobudowanie tarasu i podłączenie mediów, może zostać potraktowane jako usytuowanie obiektu budowlanego. W podobnej sprawie wypowiadał się już Naczelny Sąd Administracyjny, który orzekł, że jeśli przyczepa kempingowa została ustawiona na działce i nie została dopuszczona do ruchu drogowego (brak dowodu rejestracyjnego i aktualnych badań technicznych), a ponadto została do niej doprowadzona energia elektryczna, a nad nią wybudowane zostało zadaszenie, zaś obok jest taras, na który prowadzi bezpośrednio wyjście z przyczepy kempingowej, oznacza to, że jest to obiekt budowlany służący celom rekreacyjno-wypoczynkowym, czyli w żadnym przypadku nie jest to pojazd w świetle prawa o ruchu drogowym.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 stycznia 2009 r., sygn. akt II OSK 1774/2007

Starosta ma obowiązek wniesienia sprzeciwu w sytuacji, gdy zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę oraz gdy budowa objęta zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy. Starosta musi również sprzeciwić się zgłoszeniu, które dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.

Starosta może również nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy przepisy wymagają tylko zgłoszenia. Taka decyzja starosty zawsze oparta jest na jego uznaniu.

● obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową,

● wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany o pow. zabudowy do 25 mkw.,

● przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m sześc. na dobę,

● miejsca postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie,

● przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 30 mkw.,

● ogrodzenia od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych oraz ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m.

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).