Organ wykonawczy gminy w formie decyzji zatwierdza podział gruntu

Podział nieruchomości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej ustawa) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. nr 268, poz. 2663). Procedura ta prowadzi do wydzielenia z nieruchomości jednej lub więcej działek. Jej rezultatem jest powstanie nowych nieruchomości w rozumieniu art. 46 k.c. stanowiących części powierzchni ziemskiej, będących odrębnymi przedmiotami własności (grunty) wraz z budynkami trwale z gruntem związanymi (nieruchomości zabudowane), jeżeli na podstawie przepisów szczególnych budynki te nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności.

W literaturze przedmiotu istnieje wiele poglądów dla określenia form oraz procedur związanych z podziałami. Wskazuje się, że jest to fizyczny podział nieruchomości, polegający na wykonaniu geodezyjnej procedury rzeczywistego rozdzielenia w terenie działki pierwotnej na części i składa się z dwóch odrębnych procedur - geodezyjnej i prawnej. Procedura geodezyjna (administracyjna) to fizyczne rozdzielenie działki ewidencyjnej (nieruchomości gruntowej) na części, poprzez ustalenie granic podziału oraz sporządzenie stosownej dokumentacji w formie operatu technicznego. Dokument ten zawiera w szczególności:

● wstępny projekt podziału,

● ocenę zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

● dokumentację z czynności przyjęcia granic,

● projekt podziału z projektowanymi granicami wydzielanych części działki,

● ostateczną decyzję o podziale nieruchomości.

Istotą podziału prawnego nieruchomości są zmiany podmiotowe w zakresie prawa własności do geodezyjnie wydzielonych i odrębnie oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości) działek. Następuje on zazwyczaj po podziale geodezyjnym i ewidencyjnym działki. Wyjątek stanowi podział nieruchomości orzekany przez sąd. Wówczas najpierw jest dokonywany podział prawny, w drugiej kolejności w wykonaniu orzeczenia sądowego następuje podział geodezyjny oraz podział ewidencyjny działki.

Sądowy podział nieruchomości jest wynikiem trybu postępowania sądowego, w którym podział geodezyjny działki jest niezbędny dla rozstrzygnięcia sprawy należącej wyłącznie do właściwości sądu, np. przy orzekaniu nabycia części nieruchomości zabudowanej w dobrej wierze przez posiadacza samoistnego, zniesieniu współwłasności nieruchomości, dziale spadku. W takich przypadkach, na mocy prawomocnego orzeczenia sądowego, następuje najpierw podział prawny nieruchomości, a dopiero później podział geodezyjny i ewidencyjny działki, już bez wydawania decyzji administracyjnej w tym zakresie.

Podziału zgodnie z przepisami omawianej ustawy dokonuje się w przypadku nieruchomości gruntowych i budynkowych (oprócz lokalowych), z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne. W sytuacji braku tego planu nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Zgodnie z art. 92 ust. 2 ustawy za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości i ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku istnienia planu miejscowego o przeznaczeniu nieruchomości na cele rolne i leśne decyduje wyłącznie plan. Gdy brak jest planu miejscowego, konieczne jest najpierw stwierdzenie, czy nie nastąpiło ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jeśli nie ma takich decyzji, to o wykorzystaniu nieruchomości na cele rolne i leśne decydują wpisy w ewidencji gruntów i budynków.

Przepis art. 92 ust. 1 ustawy przewiduje jednak możliwość jej stosowania przy podziale gruntów przeznaczonych na cele rolne lub leśne w dwóch przypadkach. Pierwszy dotyczy sytuacji, gdy dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych. Drugi natomiast, gdy podział spowodowałby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Podziału nieruchomości rolnych i leśnych można dokonać w dowolny sposób, bez konieczności prowadzenia postępowania administracyjnego. Odbywa się on wyłącznie na podstawie operatu podziałowego. Jest to zatem czynność materialno-techniczna, wymagająca jedynie dokonania stosownych pomiarów i złożenia wymaganej dokumentacji w ewidencji gruntów i budynków.

Postępowanie o podział nieruchomości prowadzone jest na wniosek lub z urzędu. Wniosek o podział może złożyć osoba, która ma w tym interes prawny. Powinien on mieć formę pisemną. Składa się go do do właściwego miejscowo wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Właściwość miejscowa wynika z art. 21 par. 1 pkt 1 k.p.a., bowiem postępowanie dotyczące podziału dotyczy zawsze nieruchomości. Poza wnioskiem o zatwierdzenie podziału nieruchomości podanie wnioskodawcy powinno zawierać, w przypadkach, o których stanowi art. 93 ust. 2a i art. 95 ustawy, również cel dokonania podziału nieruchomości.

Z wnioskiem o podział nieruchomości może wystąpić tylko osoba posiadająca tytuł własności lub użytkowania wieczystego. Podmioty te są stronami postępowania administracyjnego. Mogą one również - jako strony postępowania podziałowego - żądać wszczęcia procedury dotyczącej wznowienia decyzji podziałowej lub weryfikacji w trybach nadzwyczajnych (wyrok WSA w Lublinie z 17 marca 2009 r., II SA/Lu 812/08, Legalis). Właściciel nieruchomości przyległej (sąsiedniej) do nieruchomości podlegającej podziałowi nie jest stroną postępowania o podział nieruchomości, gdyż brak jest podstaw do uznania, że posiada on interes prawny do występowania w tym postępowaniu w rozumieniu art. 28 k.p.a. (wyrok NSA z 1 października 2009 r., I OSK 1443/08, Legalis).

Wszczęcie postępowania podziałowego z urzędu jest wyjątkiem. Dotyczy ono trzech sytuacji, gdy:

● podział jest niezbędny do realizacji celów publicznych (bez znaczenia jest, kto jest właścicielem nieruchomości);

● nieruchomość jest własnością gminy, chyba że oddano ją w użytkowanie wieczyste;

● nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, powiatu lub województwa (wszczęcie postępowania z urzędu wymaga zasięgnięcia opinii odpowiednio starosty wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, zarządu powiatu lub zarządu województwa).

Ustawodawca wprowadził dwa odrębne reżimy dotyczące podziału nieruchomości. Pierwszy dotyczy podziału nieruchomości położonych na obszarach, gdzie obowiązuje plan miejscowy. Drugi odnosi się do nieruchomości położonych na terenach, gdzie brak jest planu miejscowego.

Podstawową przesłanką dopuszczalności podziału jest jego zgodność z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi. Dotyczy ona zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Do wniosku o podział należy dołączyć wstępny projekt podziału (art. 97 ust. la pkt 4 ustawy). Oceniając go, wójt (burmistrz lub prezydent miasta) musi odpowiedzieć więc na pytanie, czy przedstawiony przez wnioskodawcę projekt służy realizacji przeznaczenia terenu w planie oraz czy stwarza możliwości zagospodarowania w przyszłości działek gruntu w sposób zgodny z przeznaczeniem terenu.

W art. 93 ust. 3 ustawy wprowadzono samodzielną przesłankę dopuszczalności podziału. Chodzi o zapewnienie wydzielonym działkom gruntu dostępu do drogi publicznej. Wiąże się to z wymaganiami zawartymi w prawie budowlanym, które przewidują, iż pozwolenie na budowę nie może być wydane, jeżeli działka, na której ma być wzniesiony obiekt budowlany, nie ma dostępu do drogi publicznej. Dostęp ten jest zapewniony przez:

● wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiedniej służebności dla nowo wydzielonych działek gruntu;

● ustanowienie innych służebności drogowych dla wydzielonych działek gruntu, jeżeli nie istnieje możliwość wydzielenia drogi wewnętrznej;

● sprzedaż wydzielonej działki gruntu wraz ze sprzedażą udziału w działce stanowiącej drogę wewnętrzną.

Oznacza to w szczególności, że nowo wydzielone działki nie muszą przylegać do drogi publicznej. Z art. 93 ust. 3 ustawy wiąże się też tzw. podział pod warunkiem. Zgodnie z art. 99 ustawy w sytuacji, gdy zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności - decyzję zatwierdzającą podział wydaje się pod warunkiem, iż przy zbywaniu wydzielonych działek gruntu zostaną ustanowione służebności.

Przepisu art. 93 ust. 3 ustawy nie stosuje się jednak do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o jakich mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy. Szczególne przesłanki dotyczą podziału nieruchomości rolnych i leśnych, który powodowałby wydzielenie działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Jest to dopuszczalne jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami (art. 93 ust. 2a ustawy). Należy w tej sytuacji wydać decyzję zatwierdzającą podział ze wskazaniem terminu nie dłuższego niż sześć miesięcy, licząc od daty na przeniesienie praw do wydzielonych działek, kiedy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Tych wymagań nie stosuje się do wydzielenia działek pod drogi wewnętrzne.

Szczególną regulacją objęto także podział nieruchomości zabudowanej, który powoduje także podział budynku. W takim przypadku granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które są tworzone przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma takich ścian, granice projektowanych do wydzielenia działek powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Od braku planu miejscowego należy odróżnić sytuacje, gdy podział dotyczy nieruchomości położonej na obszarze:

● dla którego na podstawie odrębnych przepisów istnieje obowiązek sporządzenia planu. Wtedy postępowanie o podział zawiesza się do czasu jego uchwalenia;

● nieobjętej obowiązkiem sporządzenia planu. Wówczas podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jeżeli wniosek o podział został złożony po upływie sześciu miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego lub po wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu, to postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres sześciu miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Jeżeli w tym czasie plan nie zostanie uchwalony, podziału dokonuje się, jeśli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi bądź jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości jest postępowaniem administracyjnym uregulowanym przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera również przepisy szczególne, które mają pierwszeństwo w zastosowaniu, proceduralnie różniące się od przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Szczególnie należy zwrócić uwagę na odmienność w postaci opinii wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, a w braku planu z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub przepisami odrębnymi (np. prawem geologicznym i górniczym, prawem ochrony przyrody, prawem wodnym, itd.). Opinię tę wydaje się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie i skarga do sądu administracyjnego. Opinia nie jest wymagana wtedy, gdy podziału nieruchomości dokonuje się z urzędu. Jest natomiast wymagana, gdy warunki podziału określa decyzja: o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub przepisy odrębne. Jest ona wiążąca z wyjątkiem sytuacji, gdy nastąpiła zmiana lub uchwalono nowy plan miejscowy, a także wówczas gdy utraciła ważność decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo zmianie uległy przepisy odrębne. W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków konieczne jest pozwolenie na podział, wydane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Do wniosku o podział należy dołączyć m.in. wstępny projekt podziału nieruchomości. Opracowuje go - na wniosek osoby zainteresowanej - geodeta.

Decyzję zatwierdzającą podział wydaje wójt (burmistrz albo prezydent miasta). Jest to decyzja administracyjna w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Ostateczna decyzja o zatwierdzeniu podziału stanowi podstawę do:

● umieszczenia na mapie z wstępnym projektem podziału wzmianki o jego zatwierdzeniu;

● utrwalenia na gruncie nowo wyznaczonych punktów granicznych znakami granicznymi;

● dokonania wpisów w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości.

Przy dokonywaniu podziału z urzędu nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym obowiązują też pewne odmienności (art. 97a ustawy). W szczególności:

● informację o zamiarze dokonania podziału wójt (burmistrz albo prezydent miasta) podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu gminy, a także przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim;

● postępowanie podziałowe można wszcząć, jeżeli w terminie dwóch miesięcy od ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości;

● po upływie wskazanego terminu wójt (burmistrz albo prezydent miasta) może wydać decyzję zatwierdzającą podział. Podlega ona ogłoszeniu w sposób określony w art. 49 k.p.a.

Podział nieruchomości często pociąga za sobą konieczność wydzielenia pasa gruntu pod drogę. Dostęp do drogi publicznej jest bowiem jednym z warunków dopuszczalności podziału nieruchomości. Pojęcie to zostało zdefiniowane w ustawie z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 19, póz. 115 z późn. zm.). Drogi publiczne to drogi:

● krajowe będące własnością Skarbu Państwa,

● wojewódzkie stanowiące własność województwa,

● powiatowe będące własnością powiatu

● gminne - będące własnością gminy.

W przepisach omawianej ustawy wyróżnia się także drogi wewnętrzne, które stanowią drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych. Chodzi w szczególności o drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami oraz pętle autobusowe (art. 8 ust. l ustawy o drogach publicznych).

Zgodnie art. 98 ust. l ustawy działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy (jeżeli działkę wydzielono pod drogę gminną), powiatu (jeśli wydzielono działkę pod drogę powiatową), województwa (jeśli wydzielenie działki nastąpiło pod drogę wojewódzką) i Skarbu Państwa (jeśli działkę wydzielono pod drogę krajową).

Przejście własności z mocy prawa następuje z chwilą, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub w razie podziału sądowego - z dniem uprawomocnienia się orzeczenia. To przejście prawa własności wydzielonych działek gruntu na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jednak nastąpi tylko wówczas, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przebieg dróg publicznych w danym terenie. Zgodnie bowiem z ustawą z 3 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.) w planie miejscowym ustala się linie rozgraniczające ulice, place oraz drogi publiczne wraz z urządzeniami pomocniczymi.

Przejście prawa własności działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje tylko wówczas, gdy podział nieruchomości jest przeprowadzany na wniosek właściciela nieruchomości. Jeżeli zatem podział następuje z urzędu (art. 97 ust. 3 ustawy) lub na wniosek osoby, która nie jest właścicielem, lecz ma interes prawny (art. 97 ust. l ustawy), to wówczas prawo własności tych działek nie przechodzi na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Również w sytuacji, gdy plan miejscowy przewiduje wydzielenie działek pod drogi publiczne.

Podział nieruchomości może także nastąpić w toku postępowania scaleniowego. W art. 98b ustawy uregulowane zostało uproszczone scalenie i podział. Zgodnie z tym przepisem właściciele lub użytkownicy wieczyści, których nieruchomości są ukształtowane w taki sposób, że uniemożliwia to ich racjonalne zagospodarowanie, mogą złożyć do wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) wniosek o połączenie i ponowny podział działek gruntu.

Wszyscy zainteresowani muszą mieć jednak jednorodny tytuł prawny do nieruchomości (albo własność, albo użytkowanie wieczyste). Do wniosku o połączenie i ponowny podział muszą oni dołączyć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego zamiany tych części nieruchomości, które nie wejdą w skład nowych działek, jakie im w wyniku ponownego podziału przypadną. Sporządzenie takiej umowy wymaga przedłożenia notariuszowi wstępnego projektu podziału, obejmującego usytuowanie dotychczasowe działek, usytuowanie w wyniku nowego podziału z zaznaczeniem tych części nieruchomości, które będą przedmiotem zamiany. W umowie przedwstępnej zainteresowani zobowiązują się wzajemnie przenieść te części nieruchomości, które nie wejdą w skład nowo wydzielonych działek, jakie im przypadną. Możliwe jest zastosowanie dopłat.

● zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;

● wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;

● wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

● realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub z odrębnych ustaw;

● realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

● wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;

● wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;

● wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;

● wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;

● wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;

● wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

● dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości,

● wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy ewidencyjnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi,

● decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku, gdy nie ma planu miejscowego, a nieruchomość położona jest na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia planu),

● pozwolenie jeżeli nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków,

● wstępny projekt podziału,

● protokół z przyjęcia granic nieruchomości,

● wykaz zmian gruntowych,

● wykaz synchronizacyjny, jeżeli jest niezbędny,

● mapę z projektem podziału.

Leszek Jaworski

leszek.jaworski@infor.pl

Art. 92-100 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).