Kto korzysta z folwarku, ten ma dbać o jego stan

Wojewódzki konserwator zabytków może nakazać wykonanie prac konserwatorskich lub robót budowlanych przy zabytku wyłącznie osobom mającym tytuł prawny do niego wymieniony w art. 49 ust. 1 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 162, poz. 1568 z późn. zm., dalej: ustawa). Jeżeli zatem właściciel nie posiada uprawnienia do korzystania z obiektu, naprawy powinien wykonać dzierżawca.

Zespół folwarczny w Kadynach wzniesiony w 1872 r., został przekazany przez Agencję Nieruchomości Rolnych w dzierżawę. Kontrola stwierdziła zły stan techniczny zabytku. Wielkopolski wojewódzki konserwator zabytków nakazał dzierżawcom przeprowadzenie remontu w budynku gorzelni, wchodzącej w skład zespołu. Naprawienia wymagały stropy, dach, potrzebne były naprawy blacharskie, a także założenie rynien. Podstawą nakazu była umowa dzierżawy, w której dzierżawca zobowiązał się do użytkowania budynku zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, a w szczególności do konserwacji i remontów na swój koszt z częstotliwością wynikającą z zasad prawidłowego użytkowania budynku. Dzierżawcy uważali jednak, że to właściciel powinien dokonać remontu. Wnieśli więc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Sąd ją jednak oddalił. Wskazał, że obowiązek przeprowadzenia robót budowlanych znajdował podstawę w art. 49 ust. 1 ustawy. Zgodnie z nim konserwator zabytków może nakazać podmiotowi posiadającemu tytuł prawny do korzystania z zabytku, wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu albo ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego, przeprowadzenie, prac konserwatorskich lub robót budowlanych. Takim tytułem prawnym jest umowa dzierżawy. Zdaniem sądu, działania zabezpieczające powinien podjąć przede wszystkim podmiot obeznany z nieruchomością, jej stanem technicznym i sposobem jej wykorzystywania. Właśnie praktyczna możliwość szybkiego usunięcia nieprawidłowości uzasadniała nałożenie na skarżących, a nie właściciela obiektu, obowiązku wykonania napraw. Dzierżawcy wnieśli skargę kasacyjną. Przekonywali, że jeżeli stan własnościowy zabytku jest jednoznacznie ustalony, adresatem decyzji powinien być właściciel obiektu, a nie jego posiadacz.

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę. Wyjaśnił, że zgodnie z art. 49 ust. 1 ustawy zobowiązanie do wykonania prac konserwatorskich wynika z posiadania określonego tytułu prawnego, na mocy którego posiadacz zabytku ma prawo do korzystania z tego obiektu. Trzeba zatem najpierw ustalić, kto jest podmiotem korzystającym z zabytku, a następnie, czy tenże dysponent posiada jeden z wymienionych w przepisie tytułów prawnych do niego. To oznacza, że jeżeli inny podmiot ma prawo władać zabytkiem z wyłączeniem innych osób, w tym osoby właściciela, z uwagi na przysługujące mu ograniczone prawo rzeczowe, bądź stosunek zobowiązaniowy, właściciel nie jest osobą korzystającą z zabytku w rozumieniu powyższego przepisu. Nie jest zatem zobowiązany do remontu swojego obiektu. Zgodnie bowiem z art. 26 ust. 1 ustawy, w umowie dzierżawy zabytku stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, przy określaniu sposobu korzystania z obiektu można nałożyć na dzierżawcę obowiązek przeprowadzenia niezbędnych prac konserwatorskich. Nie ma powodów, by tak wyznaczony zakres prac ograniczać jedynie do doraźnych, bieżących remontów. Obowiązek zachowania przedmiotu dzierżawy "w stanie niepogorszonym" w dużym stopniu uzależniony jest od treści zawartej umowy. Jednak nakaz wykonania prac konserwatorskich lub robót budowlanych przy zabytku może zostać nałożony wyłącznie na osobę, która ma prawo do korzystania niego.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 maja 2012 r., II OSK 245/11

Oprac. Ewa Maria Radlińska