Kogo ukarać za zajęcie lokalu

Czytelnik jest pracownikiem spółdzielni mieszkaniowej, która jako inwestor wybudowała dwa domy jednorodzinne. Protokołem zdawczo-odbiorczym spółdzielnia przekazała te budynki dwóm rodzinom w celu wykonania na własny koszt robót wykończeniowych. W wyniku kontroli nadzoru budowlanego stwierdzono, że jeden z domów jest nielegalnie zamieszkiwany przez tę rodzinę. Na spółdzielnię nałożono z tego powodu karę. Czy słusznie to spółdzielnia, a nie użytkownicy powinni być nią obciążeni?

Tak, nadzór budowlany miał prawo obciążyć spółdzielnię karą za nielegalne użytkowanie budynku. To ona była bowiem inwestorem, który uczestniczy w całym procesie budowlanym i odpowiada od początku do końca za realizację inwestycji. Do obowiązków inwestora należy m.in. w myśl art. 54 i 55 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane zawiadomienie właściwego organu o zakończeniu budowy i uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

O tym, że karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego nakłada się na inwestora, świadczą również art. 56 i 57 prawa budowlanego, których adresatem jest właśnie inwestor. Na tę kwestię zwrócił uwagę Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w wyroku z 20 kwietnia 2012 r. (II OSK 204/11, www.orzeczenia.nsa.gov.pl). NSA podkreślił, że inwestor jest uczestnikiem procesu budowlanego, stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę oraz postępowania w sprawie pozwolenia na użytkowanie. W myśl art. 41 ust. 4 prawa budowlanego musi on zawiadomić właściwy organ o terminie rozpoczęcia budowy i jej zakończeniu oraz wystąpić z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Zdaniem NSA wszystkie te regulacje dotyczące procesu budowy adresowane są do inwestora. Dopiero przepisy od art. 61 prawa budowlanego odnoszą się do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Wynika z tego, że odpowiedzialność materialna i formalna za budowę spoczywa na inwestorze, a więc podmiocie, który nie zawsze jest właścicielem budowanego obiektu. W świetle przepisów prawa budowlanego jest jednak zobowiązany do wykonywania wszystkich czynności formalnoprawnych. Spółdzielnia, nie mając możliwości pełnego wykonywania obowiązków nałożonych na inwestora, powinna w odpowiednim momencie (wcześniej) na podstawie art. 40 ust. 1 prawa budowlanego przenieść pozwolenie na budowę na rodzinę nielegalnie użytkującą budynek, co stanowiłoby podstawę do nałożenia na nią kary na podstawie art. 57 ust. 7 prawa budowlanego.

W ocenie NSA postanowienia aktów wewnętrznych spółdzielni mieszkaniowej (uchwał) oraz umów zawieranych z członkami - właścicielami budynków, których inwestorem jest spółdzielnia nie mają wpływu na stosunki prawne ukształtowane na podstawie przepisów prawa budowlanego. Obowiązki ciążące z mocy prawa na inwestorze, który jest odpowiedzialny za cały proces budowlany, nie mogą być zmieniane lub przenoszone na inne podmioty na tej drodze. W świetle prawa zakończenie procesu budowlanego ma miejsce dopiero z chwilą skutecznego zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy (art. 54 prawa budowlanego) lub uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

W przypadku stwierdzenia nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części właściwy organ wymierza karę, do której stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar za odstępstwo od projektu przewidziane w art. 59f ust. 1 prawa budowlanego. Stawka opłaty podlega jednak dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Wymierzana kara stanowi iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty wynosi obecnie 500 zł. Kategorię obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do prawa budowlnaego. W przypadku gdy w skład obiektu budowlanego wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom obiektów, karę stanowi suma kar obliczonych dla poszczególnych kategorii. Powyższa regulacja dotycząca sumowania kar nie dotyczy jednak budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Taki budynek traktowany jest jako pewna zamknięta całość (kategoria I).

Kara jest wymierzana w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Powinna być uiszczona w terminie 7 dni od jego doręczenia.

Leszek Jaworski

dgp@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 41 ust. 4, art. 54 - 57, art. 59f ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).