Jak zdobyć rekompensatę za podtopiony teren

Prawidłowe korzystanie z nieruchomości wymaga często ingerencji w sferę praw sąsiada. Kwestie te reguluje prawo cywilne, a konkretnie przepisy tzw. prawa sąsiedzkiego. Nakładają one na sąsiadów tak obowiązki, jak i ograniczenia. Oddziaływania właściciela nieruchomości na grunt sąsiedni nazywane są immisjami. Polegają one na czynnościach dokonywanych na gruncie własnym, których skutki występują na gruncie sąsiednim. Są więc przeciwieństwem fizycznego wtargnięcia na grunt sąsiada, co jest bezwzględnie zakazane prawem. Granice immisji, czyli negatywnych oddziaływań na grunt sąsiedni, zostały określone w art. 144 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Konflikty sąsiedzkie dotyczą też granic między działkami, urządzeń, jakie się na nich znajdują, oraz tego, kto powinien o nie dbać i łożyć na ich utrzymanie. W praktyce ustalenie spornych praw coraz częściej następuje na drodze sądowej. [Przykład 1]

Zdarza się, że spory między sąsiadami dotyczą zmiany ukształtowanych dotychczasowych stosunków wodnych. Chodzi o takie działania sąsiadów, które prowadzą do podtapiania czy też zalewania sąsiednich nieruchomości. Skutki takiego zachowania (np. zasypania rowu melioracyjnego czy też wybudowania studni bez stosownego pozwolenia) wyrządzają niekiedy duże szkody oraz wpływają negatywnie na korzystanie z własności. Należy bowiem pamiętać, że zgodnie z prawem wodnym właścicielowi gruntu przysługuje wyłącznie prawo do zwykłego korzystania z wód stanowiących jego własność oraz z wody podziemnej znajdującej się w jego gruncie.

Prawo to nie stanowi jednak samo w sobie uprawnienia do wykonywania urządzeń wodnych bez wymaganego pozwolenia wodnoprawnego. Z tych względów właściciel gruntu nie może zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej ani kierunku odpływu ze źródeł - ze szkodą dla gruntów sąsiednich oraz odprowadzać wód - oraz ścieków na grunty sąsiednie. Na właścicielu gruntu ciąży też obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie wskutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich.

Zmiana stosunków

Sama zmiana stosunków wodnych wiąże się z konkretnym działaniem właściciela gruntów, ingerującym w ukształtowany w terenie system zasobów wodnych. Szkodliwe zaś oddziaływanie zmiany stosunków wodnych na grunty sąsiednie to proces długotrwały, wymagający obserwacji, niejednokrotnie niedający się stwierdzić w czasie jednorazowych oględzin.

Naruszenie stosunków wodnych polegające na zmianie stanu wody na gruncie sąsiednim, w szczególności zmianie kierunku odpływu wody opadowej, dokonane ze szkodą dla gruntów sąsiadów może być przedmiotem postępowania administracyjnego. Konieczny do wszczęcia postępowania jest wniosek o wydanie decyzji, złożony u miejscowo właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Prawo wodne nie wyklucza, że postępowanie może się toczyć z urzędu. Próba zainicjowania takiego postępowania jest uzasadniona w sytuacji braku legitymacji do wniesienia wniosku, np. gdyby osoba pokrzywdzona stanem wody była dzierżawcą lub najemcą, a właściciel odmawiałby wystąpienia z wnioskiem. Postępowanie w przedmiocie naruszenia stosunków wodnych kończy się wydaniem decyzji administracyjnej.

Z decyzji tej może wynikać, że wystąpiły zmiany stanu wody na gruntach, które zostały spowodowane przez właściciela gruntu sąsiedniego, i szkodliwie wpływają one na grunty sąsiednie. W przypadku wystąpienia łącznie tych przesłanek wójt, burmistrz, prezydent miasta powinni nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Wybór jednego z tych rozwiązań podlega uznaniu administracyjnemu. Każde z tych rozstrzygnięć musi mieć swoje uzasadnienie. Jeżeli jednak organ odwoławczy uzna, że uzasadnienie wyboru nałożonego na stronę obowiązku w postaci wykonania urządzeń zapobiegającym szkodom nie jest wystarczające, może odpowiednio uzasadnić nakazanie właścicielowi gruntu wykonanie urządzeń zapobiegającym szkodom i określić ich rodzaj - w przypadku uznania, że materiał dowodowy wskazuje na ten rodzaj usunięcia przyczyny wyrządzającej szkody, albo orzec o nałożeniu obowiązku w postaci przywrócenia do stanu poprzedniego, również uzasadniając ten wybór.

Celem zatem prawa wodnego, a w szczególności, art. 29 ustawy jest zapewnienie niepogorszonego stanu stosunków wodnych na gruncie i zakaz ingerencji w faktyczny stan wód na gruntach, jeżeli może to szkodliwie oddziaływać na grunty sąsiednie, nie zaś regulacja stosunków wodnych na danym terenie. Przepis ten odnosi się do takich sytuacji, w których właściciel gruntu poprzez swoje działanie (a także przypadek, czy też działanie osób trzecich) powoduje zmianę stanu wody na gruncie, czego skutkiem musi być spowodowanie szkody na gruncie sąsiednim. A zatem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy jakimś działaniem właściciela na gruncie a skutkiem, tj. wystąpieniem konkretnej, wymiernej szkody na gruncie sąsiednim. Samo wydanie decyzji w oparciu o art. 29 prawa wodnego wymaga zaś przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego zmierzającego do ustalenia stanu faktycznego sprawy. Postępowanie to powinno wykazać, czy zmieniono stan wody na gruncie, a w sytuacji gdy to miało miejsce, jak ten stan oddziałuje na nieruchomości sąsiednie, zwłaszcza czy nie powoduje szkodliwego oddziaływania. [Przykład 2]

W przypadku braku któregokolwiek z powyższych elementów, np. gdyby zmiany stanu wody nie wpływały szkodliwie na grunt sąsiedni organ powinien odmówić wydania decyzji w sprawie nałożenia obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego lub wykonania urządzeń zapobiegających szkodom. W wypadku gdy zobowiązany do przywrócenia stanu poprzedniego lub wykonania urządzeń zapobiegających szkodom nie stosuje się do treści nakazu, czyli pozostaje w zwłoce, właściciel sąsiedniego gruntu, dotknięty szkodliwymi skutkami, może na podstawie art. 480 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. nr 16, poz.93 z późn. zm.) wystąpić do sądu o upoważnienie go do wykonania zastępczego decyzji, a niezależnie od wykonania zastępczego będzie mógł domagać się naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Niezależnie od tego może się on domagać naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

Najpierw sprawa u wójta

Jeśli naruszenie stosunków wodnych na nieruchomości wywołało szkody, do ich naprawienia stosuje się przepisy art. 186 - 188 prawa wodnego, a w szczególności art. 186, który przewiduje pierwszeństwo drogi postępowania administracyjnego przed drogą sądową. Należy zatem pamiętać, że naprawienie szkód wyrządzonych naruszeniem stosunków wodnych sprowadza się wyłącznie do pokrycia strat poniesionych przez poszkodowanego (art. 186 ust. 2 prawa wodnego), wyłączając tym samym możliwość dochodzenia tzw. zysku utraconego (art. 361 par. 2 k.c.).

Zgodnie z przepisami na żądanie poszkodowanego organ właściwy do wydania pozwolenia wodnoprawnego, a jeżeli szkoda nie jest następstwem pozwolenia wodnoprawnego - właściwy marszałek województwa, ustala wysokość odszkodowania w drodze decyzji. Taka decyzja jest niezaskarżalna. Pomimo że ustawa - Prawo wodne nie stanowi wprost, iż ustalenie odszkodowania za poniesione straty powinno nastąpić poprzez określenie konkretnej kwoty pieniężnej, to zawarte w niej sformułowania wskazują na formę pieniężną (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 1 lipca 2011 r., IV SA/Wa 661/2011, LexPolonica nr 2627103 ).

Stronie niezadowolonej z ustalonego odszkodowania przysługuje droga sądowa, przy czym ustawodawca nie przewidział w tym przypadku żadnego terminu do przedstawienia swojego roszczenia sądowi powszechnemu. [Przykład 3]

Dodatkowo właściwa jest droga sądowa w przypadku bezczynności organu ustalającego odszkodowanie. Oznacza to, że w sytuacji niewydania przez niego decyzji w ciągu trzech miesięcy od zgłoszenia żądania przez poszkodowanego istnieje możliwość zgłoszenia się z roszczeniem do sądu.

Ważne

Stronie niezadowolonej z ustalonego odszkodowania przysługuje droga sądowa, przy czym ustawodawca nie przewidział w tym przypadku żadnego terminu do przedstawienia swojego roszczenia sądowi powszechnemu

PRZYKŁADY

1 Czy sąsiad może zabrać materiały, z których zbudowane było ogrodzenie?

Jeżeli sąsiad postawił na swój koszt mur graniczny lub płot, to jest właścicielem materiału, który pozostał z jego rozbiórki. Warto jednak się domagać, aby udowodnił, że poniósł koszty wybudowania, albo okazał umowę, w której sąsiedzi w ten sposób ustalili prawo do ogrodzenia oraz do materiału, jaki został zużyty na jego budowę. Natomiast wszystkim sąsiadom przysługuje prawo do wspólnego użytku murów i płotów znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących, bez względu na to, kto je wykonał. Domniemuje się więc, że istnieje prawo do wspólnego korzystania z nich, ale nie oznacza to, że są oni wszyscy współwłaścicielami ogrodzenia. Ogrodzenie nie jest częścią składową gruntu, ale jest związane z faktyczną granicą między sąsiadującymi gruntami.

2 Czy konieczne jest postępowanie dowodowe do przyznania racji którejś ze stron?

Ustalenie, czy wpływ wybudowanego zbiornika jest dla nieruchomości sąsiednich szkodliwy, stanowi drugą materialnoprawną przesłankę decyzji z art. 29 ust. 3 prawa wodnego i wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego. Nie może się ono ograniczyć do oględzin, gdyż oddziaływanie to proces ciągły, wymagający obserwacji, niedający się stwierdzić w każdym momencie. Zmiana stosunków wodnych wiąże się z konkretnym działaniem właściciela gruntów, ingerującym w ukształtowany w terenie system zasobów wodnych. Szkodliwe zaś oddziaływanie zmiany stosunków wodnych na grunty sąsiednie to proces długotrwały, wymagający obserwacji, niejednokrotnie niedający się stwierdzić w czasie jednorazowych, sporadycznych oględzin. Dopiero po przeprowadzeniu w pełnym zakresie postępowania dowodowego organ może przystąpić do oceny materiału dowodowego w jego całokształcie i na podstawie tego wydać właściwą decyzję (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 3 lutego 2009 r. II SA/Bk 609/08, LexPolonica nr 2049910).

3 Czy należy się odszkodowanie za zniszczenia budynku spowodowane wodą opadową?

W razie naruszenia ustanowionych zasad gospodarowania wodą ustawa - Prawo wodne umożliwia władzom lokalnym wymuszenie na osobach za to odpowiedzialnym ich powstrzymanie lub usunięcie. Zgodnie z art. 29 ust. 3 Prawa wodnego jeżeli spowodowane przez właściciela zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta mogą w decyzji nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Dodatkowo w przypadkach przedsięwzięć zasadniczo ingerujących w stosunki wodne ustawa nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia wodnoprawnego (art. 122 prawa wodnego). Szeroki zakres oddziaływania administracyjnego na właścicieli gruntów w przedmiocie gospodarowania przez nich zasobami wodnymi idzie w parze z regulacją dochodzenia roszczeń z tym związanych, wyraźnie preferując tryb administracyjny (uchwała Sądu Najwyższego z 4 czerwca 2004 r., III CZP 27/04, OSNC 2005/7-8/119). W konsekwencji postępowanie przed sądem dopuszczalne jest po wykorzystaniu trybu administracyjnego.

Łukasz Sobiech

dgp@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz.U. z 2012 r. poz. 145).