W jaki sposób rzeczoznawca określa cenę

Czytelnik jest właścicielem nieruchomości. Został on przez gminę obciążony rentą planistyczną. Powodem było uchwalenie nowego planu miejscowego, wskutek czego zmieniało się przeznaczenie działki z rolniczej na budowlaną. Czytelnik kwestionuje prawidłowość operatu szacunkowego. Jego zdaniem rzeczoznawca przyjął do porównania znacznie mniejsze działki niż ta, której jest właścicielem. Czy może mieć to wpływ na treść operatu?

Przyjęcie do porównania znacznie mniejszych działek mogło mieć wpływ na cenę nieruchomości ustaloną w operacie szacunkowym, a przez to na jego prawidłowość. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 lutego 2012 r. (II OSK 2456/10, www.orzeczenia.nsa.gov.pl) wskazał, że cena za metr działki budowlanej nie rośnie wprost proporcjonalnie do wielkości nieruchomości. Zdaniem NSA jest wręcz przeciwnie. Wyższe ceny jednostkowe uzyskuje się za mniejsze nieruchomości budowlane. Dlatego operat szacunkowy może wzbudzać wątpliwość co do jego prawidłowości.

Ustalenie wartości nieruchomości następuje na zasadach określonych w przepisach art. 149 - 159 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ustawa) i rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Elementami mającymi wpływ na zastosowane przez rzeczoznawcę podejście, metodę i technikę wyceny są: rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zadecydować one mogą np. o niemożliwości zastosowania podejścia porównawczego, gdy brak nieruchomości wykazujących podobieństwo tych cech albo nie ma wiadomości o cenach transakcyjnych uzyskanych za takie nieruchomości. Niedopuszczalne byłoby np. porównywanie ceny nieruchomości zabudowanej z ceną nieruchomości rolnej lub lokalu użytkowego. NSA w powyższym orzeczeniu podkreślił, że chociaż w myśl art. 154 ust. 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, nie zwalnia to organów od dokonania oceny sporządzonego operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu w sprawie. Operat szacunkowy podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym w tym na okoliczność zawartych w nim niejasności, pomyłek lub braków. W konsekwencji obok odmowy uwzględnienia przedstawionego dowodu organy są w szczególności uprawnione do wystąpienia do rzeczoznawcy o uzupełnienie operatu czy udzielenie wyjaśnień co do jego treści.

Leszek Jaworski

leszek.jaworski@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 149 - 159 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Art. 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn.zm.).