Jak przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności

Użytkownik wieczysty gruntu ma uprawnienia zbliżone do jego właściciela. Może wznosić na nim budynki i inne urządzenia, sprzedać go lub zapisać w testamencie. Niezależnie od tego oddający w użytkowanie działkę Skarb Państwa czy gmina w dalszym ciągu pozostają właścicielami nieruchomości i trzeba uiszczać im opłaty roczne. Dlatego wiele osób decyduje się na przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

Prawa wnioskodawcy

Procedura przekształcenia prawa użytkowania wieczystego rozpoczyna się od złożenia wniosku do starosty, wójta, burmistrza, prezydenta miasta. To, do kogo adresujemy wniosek, zależy od tego, czyją własność stanowi nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste.

Pismo z żądaniem przekształcenia mogą złożyć co do zasady osoby fizyczne i prawne, które 13 października 2005 r. (tj. dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości) były użytkownikami wieczystymi nieruchomości.

Przepisy wprowadzają jedynie zakaz uwłaszczania się na nieruchomościach oddanych do użytkowania Polskiemu Związkowi Działkowców, publicznym osobom prawnym lub spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym, a także na gruntach, wobec których toczy się postępowanie wywłaszczeniowe pod inwestycję celu publicznego.

Szczególną grupą podmiotów uprawnionych do złożenia wniosku o nieodpłatne przekształcenie są osoby, które uzyskały użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r., jak też te, które otrzymały użytkowanie wieczyste na podstawie art. 7 dekretu z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Ta druga grupa osób może złożyć wniosek dotyczący użytkowania uzyskanego nawet po 13 października 2005 r.

Ostatnią grupą osób uprawnionych do żądania przekształcenia są osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. [Przykład 1]

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób uprawnionych.

Decyzja o przekształceniu

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

● starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;

● wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Prawo użytkowania wieczystego zostaje przekształcone w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja administracyjna w sprawie pozytywnego rozpoznania wniosku o uwłaszczenie stała się ostateczna. Stanowi ona podstawę od razu wpisu do księgi wieczystej.

Od 7 stycznia 2010 r. organem wyższego stopnia w sprawach związanych z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego jest wojewoda. Do niego należy więc składać ewentualne odwołania.

Opłata za przekształcenie

Za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność użytkownik wieczysty powinien uiścić opłatę dotychczasowemu właścicielowi. To on ustala jej wysokość, kierując się m.in. wartością nieruchomości. Osoby, których nie stać na jednorazową spłatę należności za przekształcenie, od razu mogą ubiegać się o jej rozłożenie na raty. Okres spłaty powinien być nie krótszy niż 10 i nie dłuższy niż 20 lat (chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat). Raty są nisko oprocentowane, przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (aktualnie 4,75 proc.). Poza tym wojewoda, właściwa rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na zastosowanie korzystniejszej dla nowego właściciela gruntu stopy procentowej. Osoby, na rzecz których przekształcenie zostało dokonane, mogą dokonać wcześniejszej spłaty należności.

Wierzytelność z tytułu opłaty za uwłaszczenie podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie.

Udzielenie bonifikaty

Organ właściwy do wydania decyzji o przekształceniu może udzielić bonifikaty od opłaty pobieranej od wnioskodawcy. Bonifikata jest przyznawana zawsze na podstawie zarządzenia wojewody (w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa) lub na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku (w przypadku nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego). Jeszcze w ubiegłym roku samorząd nie miał prawa odmówić udzielenia bonifikaty osobom spełniającym ustawowe warunki, np. mającym niskie dochody. Nie mógł też zdecydować o wysokości udzielanej bonifikaty. Decyzję o tym, czy i na jakich warunkach można dokonać przekształcenia, podejmował użytkownik wieczysty. Żądanie udzielenia bonifikaty w wysokości ustawowej było wiążące dla właściciela nieruchomości. [Przykład 2]

Niezależnie od kompetencji do ustalania wysokości bonifikaty przyznanej organom administracji publicznej przepisy przewidują, że w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji musi udzielić co najmniej 50 proc. bonifikaty. Podobnie jest w przypadku przekształcania prawa do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków.

W zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku dotyczącej wysokości dopuszczalnych bonifikat są ustalane w szczególności warunki udzielania zniżki i wysokość jej stawek procentowych.

5-letni zakaz zbywania

Osoba, która skorzystała z bonifikaty przy przekształceniu, nie może w ciągu pięciu lat od dnia przekształcenia prawa zbyć zakupionej nieruchomości albo wykorzystywać jej na inne cele niż te, które stanowiły podstawę bonifikaty. Zakaz ten nie obejmuje zbycia nieruchomości na rzecz osoby bliskiej. Za taką uznawany jest członek rodziny należący do zstępnych (dziecko, wnuk), wstępnych (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu (w konkubinacie).

Jeżeli jednak nieruchomość zostanie sprzedana lub wykorzystana na inne cele, to organ, który udzielił bonifikaty, musi zażądać zwrotu kwoty równej bonifikacie po jej waloryzacji. Przepisy pozwalają na to, aby w szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. [Przykład 3]

W ubiegłym roku został zniesiony termin, do którego mogły być składane wnioski o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność (31 grudnia 2012 r.). Tym samym roszczenie o zmianę prawa do użytkowanej ziemi stało się bezterminowe.

PRZYKŁADY

1 Czy jeden sąsiad może wstrzymać przekształcenie prawa do gruntu

Nie. W przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują co do zasady wszyscy współużytkownicy wieczyści. Wyjątkowo mogą to zrobić również współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ musi zawiesić postępowanie. Choć postępowanie o przekształcenie zostaje wówczas zawieszone, to zainteresowani doprowadzeniem procedury do końca będą mogli wystąpić o rozstrzygnięcie do sądu, który orzeknie mając na względzie interesy wszystkich współwłaścicieli.

2 Czy zawsze mogę liczyć na 90-proc. bonifikatę przy uwłaszczeniu

Nie. Art. 4 ust. 8 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przewidywał, że osobie fizycznej, której dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekraczał przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, organ właściwy do wydania decyzji musiał udzielić na jej wniosek 90 proc. bonifikaty od opłaty. Warunkiem było to, że objęta wnioskiem nieruchomość była zabudowana na cele mieszkaniowe albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę. Przepis ten jednak skreślono z ustawy 9 października 2011 r. na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 26 stycznia 2010 r., sygn. akt K 9/08. Udzielanie bonifikat w takich przypadkach jest teraz co do zasady nieobowiązkowe.

3 Czy gmina może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty z powodu trudnej sytuacji właściciela

Nie. Szczególnie uzasadnionym przypadkiem, który pozwala na odstąpienie od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, z pewnością nie jest konieczność umieszczenia matki właściciela w placówce zapewniającej jej opiekę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 29 lipca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 10/2011 uznał w podobnej sprawie, że opieka nad rodzicami na starość stanowi moralny obowiązek dzieci, a nie nadzwyczajny przypadek, o jakim mowa w przepisach. Takim powodem nie może być również brak środków finansowych na remont budynku mieszkalnego oraz fakt, że zaniechanie wykonania remontu skutkowałoby zrujnowaniem budynku mieszkalnego. Należy pamiętać, że utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym należy nie tylko do właściciela, ale również użytkownika wieczystego. Sytuacją, w której organ może wyjątkowo potraktować byłego użytkownika gruntu jest zbycie lokalu umową dożywocia na rzecz osób niezaliczanych do kręgu najbliższych w zamian za dożywotnią opiekę, o ile dożywotnik będzie w nim zamieszkiwał.

Jak dokonać przekształcenia

● - do wójta, burmistrza, prezydenta miasta lub starosty wraz z odpisem księgi wieczystej i dokumentem potwierdzającym nabycie użytkowania wieczystego (umowę, decyzję administracyjną); we wniosku warto zamieścić prośbę o udzielenie bonifikaty.

● - ten sam organ, do którego wpłynął wniosek, zleca wycenę nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu i wydaje decyzję o przekształceniu.

● - jest ona ustalona (wraz z ewentualną bonifikatą) w decyzji o przekształceniu; opłatę można rozłożyć na raty.

● - trzeba dołączyć do niego decyzję administracyjną o przekształceniu.

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. poz. 83).