Jak odzyskać warszawską nieruchomość

Większość osób, które na mocy dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, zwanego powszechnie Dekretem Bieruta, utraciły grunty w stolicy, nie jest w stanie przedostać się przez gąszcz przepisów nacjonalizacyjno-wywłaszczeniowych bez pomocy prawników. Już 16 lat temu Trybunał Konstytucyjny w uchwale (zob. TK z 18 czerwca 1996 r., W 19/95) wskazywał, że znaczna część poszkodowanych Dekretem znalazła się w sytuacji niestabilności lub niepewności co do ich praw i nigdy nie otrzymała sprawiedliwego zadośćuczynienia za utratę majątku.

Dekret ten obowiązuje do dzisiaj i reguluje komunalizację gruntów warszawskich z 1945 roku. Jednak stan prawny wielu z nich wciąż nie jest jasny, chociażby ze względu na toczące się postępowania sądowe, administracyjne lub sądowo-administracyjne. Przedwojenni właściciele lub ich następcy dochodzą, nie bez przeszkód, swych praw, co komplikuje procesy inwestycyjne i obrót nieruchomościami.

- W przeszłości tak stosowano bowiem przepisy dekretu, by możliwie długo nie tylko nie uwzględniać roszczeń właścicieli, lecz także nie wypłacać żadnych odszkodowań z tytułu utraty prawa własności - tłumaczy Artur Klepacki, radca prawny z kancelarii radców prawnych Lexas.

Wywłaszczenie

Na mocy Dekretu Bieruta wszelkie grunty na obszarze miasta stołecznego Warszawy przeszły na własność gminy m.st. Warszawy (a w dalszej kolejności na własność Skarbu Państwa). Dotyczyło to wszystkich działek, niezależnie od sposobu użytkowania, lokalizacji czy przeznaczenia. Dotychczasowi właściciele mieli prawo wystąpienia w terminie sześciu miesięcy od dnia przejęcia gruntu z wnioskiem o przyznanie im prawa wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy na tym gruncie. Gmina miała obowiązek uwzględnić taki wniosek, jeżeli dawało się to pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania.

Przyznanie odszkodowania również uzależnione było od złożenia wniosku w terminie. Jeżeli nie został on uwzględniony, dotychczasowy właściciel miał prawo starać się o dzierżawę wieczystą, prawo zabudowy innego gruntu albo o odszkodowanie.

- Od czasu uchwalenia Dekretu przepisy dotyczące wywłaszczenia gruntów warszawskich wielokrotnie się zmieniały, przy czym przesłanki odmowy przyznania własności czasowej stawały się coraz bardziej uznaniowe i zależne od woli urzędników - wyjaśnia dalej radca prawny Artur Klepacki.

Dopiero uchwała nr 11 Rady Ministrów z dnia 27 stycznia 1965 r. w sprawie oddania niektórych terenów na obszarze m.st. Warszawy w wieczyste użytkowanie przywróciła przedwojennym właścicielom lub ich następcom prawnym termin do składania wniosków o przyznanie użytkowania wieczystego, jeśli nie dotrzymali go pierwotnie. Uregulowanie to dotyczyło jednak ograniczonego zbioru gruntów.

Odszkodowanie

Prawa do odszkodowania za przejęte przez państwo grunty i budynki warszawskie wygasły z dniem wejścia w życie ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości. W zamian przyznano pewnej grupie dotychczasowych właścicieli uprawnienie do otrzymania jednej tylko nieruchomości w użytkowanie wieczyste, pod warunkiem złożenia wniosku do 31 grudnia 1988 roku. Ustawa ta przyznawała prawo do odszkodowania również za pewne kategorie nieruchomości.

Obecnie z kolei, zgodnie z ustawą z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (patrz art. 214 i art. 215) poprzednim właścicielom, których prawa do odszkodowania za przejęte przez państwo grunty, budynki i inne części składowe nieruchomości przewidziane w Dekrecie Bieruta wygasły na podstawie przepisów ustawy z 1985 r., przysługuje prawo żądania zwrotu jednej nieruchomości, jeżeli oni lub ich następcy prawni zgłosili do 31 grudnia 1988 r. wnioski o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.

Zwrot nieruchomości przysługuje poprzednim właścicielom działek zabudowanych domami jednorodzinnymi, małymi domami mieszkalnymi i domami, w których liczba izb nie przekracza 20, oraz takimi, w których przed dniem 21 listopada 1945 r. została wyodrębniona własność poszczególnych lokali.

Ponadto dotychczasowi właściciele mogą skorzystać również z prawa pierwszeństwa w nabyciu bez przetargu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste. Co ważne dla potencjalnego nabywcy gruntów warszawskich - ustawa ta zawiera również zakaz zbywania nieruchomości, co do których toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości ich nabycia przez Skarb Państwa lub gminę.

Ważne

Inaczej niż zazwyczaj, budynki i inne konstrukcje znajdujące się na gruntach, które przeszły na mocy Dekretu na własność Warszawy, pozostawały własnością dotychczasowych właścicieli.

Komu przysługuje odszkodowanie

Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości mogą dochodzić poprzedni właściciele:

● gospodarstwa rolnego, którzy zostali pozbawieni faktycznego władania wspomnianym gospodarstwem po dniu 5 kwietnia 1958 r.;

● domu jednorodzinnego, jeżeli przeszedł on na własność państwa po dniu 5 kwietnia 1958 r.;

● działki, która przed dniem wejścia w życie Dekretu Bieruta mogła być przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne, jeżeli poprzedni właściciel bądź jego następcy prawni zostali pozbawieni faktycznej możliwości władania nią po dniu 5 kwietnia 1958 r. W ramach przyznanego odszkodowania poprzedni właściciel bądź jego następcy prawni mogą otrzymać w użytkowanie wieczyste działkę pod budowę domu jednorodzinnego.

Ilona Sądel-Bendkowska

ilona.bendkowska@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.).