Kiedy starosta nie zgodzi się na realizację inwestycji

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu. Taki obowiązek wynika z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. W opisanej sytuacji starosta zasadnie odmówił wydania wnioskowanych przez inwestora decyzji. Planowana inwestycja jest bowiem niezgodna z planem miejscowym, który przewiduje przeznaczenie terenu na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Nawet jeżeli plan miejscowy dopuszcza realizację nieuciążliwych usług w formie lokali usługowych w budynkach mieszkalnych, nie określając ich stosunku procentowego, nie oznacza to, że planowane przedsięwzięcie jest zgodne z postanowieniem planu. Jeżeli bowiem powierzchnia lokali usługowych przeważa nad powierzchnią lokali mieszkalnych, to budynek taki traci charakter budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 lutego 2012 r. (II OSK 2566/10, www.orzeczenia.nsa.gov.pl) wyjaśnił, że budynkami mieszkalnymi są budynki jednorodzinne bądź wielorodzinne. Budynki takie nie tracą swojego przymiotu także wówczas, gdy są w nie wbudowane funkcje usługowe, fragmentaryczne w odniesieniu do całości. Natomiast nie jest budynkiem mieszkalnym budynek, w którym funkcja usługowa jest dominująca, a mieszkalna stanowi funkcję fragmentaryczną. Ponadto NSA stwierdził, że to, iż w planie zagospodarowania przestrzennego nie sprecyzowano udziału powierzchni usług w stosunku do powierzchni mieszkalnej budynku, nie stanowi podstawy do tego, żeby budynek o jednoznacznie usługowym przeznaczeniu miałby być kwalifikowany jako mieszkalny tylko dlatego, że zaprojektowano w nim kilka mieszkań.

opracował Leszek Jaworski

Podstawa prawna

Art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).