Wywłaszczanie nieruchomości w orzecznictwie sądów

Prawo własności jest konstytucyjnie chronioną wartością. Wobec tego wywłaszczenie nieruchomości jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 konstytucji). Tę podstawową zasadę realizują postanowienia ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa). Wywłaszczenie jest procedurą, która najbardziej ingeruje w prawo własności nieruchomości. Stąd tak wiele spraw kończy się w sądzie. Przegląd orzecznictwa pozwoli organom samorządu ustrzec się przed błędami, które mogą doprowadzić do uchylania rozstrzygnięć w tych sprawach.

Wywłaszczenie polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Może być ono dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Za cel publiczny uważa się m.in. budowę i utrzymywanie dróg publicznych lub dróg kolejowych, budowę i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę lub odprowadzania ścieków oraz budowę i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów, szkół publicznych lub publicznych obiektów ochrony zdrowia.[Przykład 1]

Wywłaszczenie dokonywane jest na mocy decyzji o wywłaszczeniu i wyłącznie w stosunku do nieruchomości, która została przeznaczona na cele publiczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub dla której wydana została decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (j.s.t.). Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.

Najpierw rokowania

Postępowanie wywłaszczeniowe musi być poprzedzone rokowaniami o nabycie, w drodze umowy, praw do nieruchomości. Powinny być one prowadzone pomiędzy starostą a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości albo osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek j.s.t. rokowania przeprowadzają ich organy wykonawcze, czyli wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa.

Rokowaniami w ujęciu cywilistycznym są negocjacje uregulowane w art. 72 i art. 72¹ kodeksu cywilnego. Przedmiotem rokowań powinny być zatem wszelkie istotne elementy przyszłej umowy, tj. określenie przedmiotu, terminu jej zawarcia, ceny, formy rozliczenia. Rokowania nie mogą mieć charakteru pozornego ani też nie mogą przebiegać w nieskończoność. Z ustaleń dokonanych w wyniku rokowań sporządza się protokół. Zawarcie umowy następuje wtedy, gdy strony osiągną porozumienie co do wszystkich składników umowy (por. wyrok NSA z 24 listopada 2011 r., I OSK 2056/10; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 7 września 2011 r. (II SA/Gd 338/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ) wyjaśnił, że obowiązek przeprowadzenia rokowań nie musi być spełniony w przypadku, gdy działki gruntu wydzielone zostały pod drogi publiczne lub w sytuacji poszerzenia już istniejących dróg na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy. Wtedy grunty te przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Za wywłaszczone działki gruntu przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Gdański sąd zwrócił uwagę, że w tym przypadku uzgodnienie wysokości odszkodowania ma miejsce już po przejściu prawa własności. Nie ma zatem powodu do prowadzenia dalszych negocjacji w sytuacj, gdy strony nie wyrażają zgody na wzajemnie przedstawione propozycje czy też unikają podjęcia rozmów mających na celu ustalenie odszkodowania (por. też wyrok WSA w Olsztynie z 8 listopada 2011 r., II SA/Ol 829/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Nieuregulowany stan prawny gruntów

Szczególny tryb wywłaszczenia stosuje się do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Za takie, zgodnie z art. 113 ust. 6 ustawy, uważa się nieruchomości, dla których ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nich. Przepis ten stosuje się również do nieruchomości, których właściciel lub użytkownik wieczysty nie żyje i nie przeprowadzono postępowania spadkowego lub nie zostało ono zakończone. W takim przypadku przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego z uwagi na to, że nie ma możliwości przeprowadzenia rokowań, zastępuje się je informacją o zamiarze wywłaszczenia nieruchomości. Informację tę starosta podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych starostwa powiatowego, a także przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim.

Zgodnie z art. 118a ust. 1 ustawy jeżeli w terminie dwóch miesięcy nie zostały ustalone osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, starosta wydaje decyzję o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub j.s.t., wnioskującą o wywłaszczenie. Nabycie prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Zgłoszenie się właścicieli po tej dacie nie ma już zatem żadnego znaczenia dla samego postępowania wywłaszczeniowego. Z istoty takiego postępowania wynika, że nie występują w nim podmioty pozbawiane prawa do nieruchomości. Decyzja ta podlega ogłoszeniu w trybie określonym w art. 49 k.p.a., tj. przez obwieszczenie. Odszkodowanie za nieruchomość, której własność przeszła na rzecz Skarbu Państwa lub j.s.t., składa się do depozytu sądowego na okres 10 lat.

Wszczęcie postępowania

Jeżeli rokowania nie doprowadzą do zawarcia umowy, to dopuszczalne jest wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Na podjęcie decyzji co do przekazania nieruchomości osoba władająca ma jednak dwa miesiące. Termin ten powinien zostać wyznaczony przez starostę na piśmie. Liczy się go od dnia zakończenia rokowań. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz j.s.t. następuje na wniosek jej organu wykonawczego. Datą wszczęcia postępowania jest dzień doręczenia zawiadomienia stronom lub dzień określony w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania wywieszonym w urzędzie starostwa powiatowego. [Przykład 2]

Po wszczęciu postępowania starosta ma obowiązek złożenia w sądzie wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, to starosta powinien złożyć zawiadomienie o wszczęciu tego postępowania do istniejącego zbioru dokumentów. Natomiast w przypadku gdy wywłaszczenie nie dojdzie do skutku, starosta powinien wystąpić z wnioskiem o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego lub złożyć zawiadomienie o tym do zbioru dokumentów.

Rozprawa administracyjna

Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego obowiązkowe jest przeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Jest ona przeprowadzana przez starostę. Celem rozprawy jest m.in. dokładne wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny, w procedurze wywłaszczeniowej, w której oprócz odjęcia własności organ ustala odszkodowanie, zachodzi najczęściej potrzeba wyjaśnienia stronom podstaw prawnych i faktycznych rozstrzygnięcia w tej kwestii oraz wyjaśnienie przy udziale biegłego wątpliwości i ewentualnych sprzeczności w przedstawionym operacie szacunkowym (wyrok z 26 lutego 2010 r., I OSK 647/09; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 20 października 2011 r. (II SA/Ol 677/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ) podkreślił, że chociaż art. 118 ust. 1 ustawy nakłada obowiązek przeprowadzenia rozprawy w postępowaniu wywłaszczeniowym, to przepis ten nie ma zastosowania w sprawie ustalenia samego odszkodowania. Chodzi o przypadki, gdy starosta zobowiązany jest wydać odrębną decyzję o odszkodowaniu. Przykładem jest m.in. wywłaszczenie gruntu w trybie art. 98 ustawy pod drogi publiczne.

Przed rozprawą starosta powinien wezwać strony do złożenia wyjaśnień, dokumentów i innych dowodów oraz do stawienia się na rozprawie osobiście lub przez przedstawicieli albo pełnomocników, a także powinien wezwać do stawienia się na rozprawie świadków i biegłych. O terminie rozprawy starosta zawiadamia także państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne, organizacje społeczne, a także inne osoby, jeżeli ich udział w rozprawie jest uzasadniony ze względu na jej przedmiot.

W wezwaniu na rozprawę starosta powinien określić nie tylko jej termin, lecz także miejsce oraz przedmiot rozprawy. Jeżeli zachodzi prawdopodobieństwo, że oprócz wezwanych stron uczestniczących w postępowaniu zainteresowane sprawą mogą być jeszcze inne podmioty nieznane staroście, to informację o rozprawie powinien on ogłosić w drodze obwieszczeń albo w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Rozprawą administracyjną kieruje wyznaczony do jej przeprowadzenia pracownik starosty. Nieobecność na rozprawie stron należycie wezwanych nie stanowi przeszkody do jej przeprowadzenia.

Wydanie decyzji

Decyzja o wywłaszczeniu powinna zawierać oznaczenie organu administracji pu

blicznej, datę wydania, oznaczenie strony lub stron, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, uzasadnienie faktyczne i prawne, pouczenie co do tego, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie, a także podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji.

Jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom. Obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń ciąży na organie występującym z wnioskiem o wywłaszczenie. [Przykład 3]

Z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna, następuje przejście prawa własności nieruchomości z dotychczasowego właściciela na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz j.s.t. W myśl art. 16 par. 1 k.p.a. ostateczna jest decyzja, od której nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Dodatkowo w dniu ostateczności decyzji wywłaszczeniowej wygasa prawo użytkowania wieczystego.

W przypadku gdy nieruchomość jest np. niezbędna ze względu na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego bądź też ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony, starosta może wydać, w drodze decyzji, zezwolenie na niezwłoczne zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Decyzji tej może być nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Jeżeli przed wydaniem takiej decyzji okaże się, że konieczne jest dokonanie podziału nieruchomości, to rygor natychmiastowej wykonalności można nadać także decyzji zatwierdzającej podział.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 26 sierpnia 2011 r. (II SA/Gl 81/2011; LexPolonica nr 2801083) wyjaśnił, że decyzja o niezwłocznym zajęciu nieruchomości może być wydana także w sytuacji, gdy decyzja o wywłaszczeniu nie uzyskała jeszcze waloru ostateczności z powodu wniesienia odwołania, które nie zostało jeszcze rozpatrzone. Gliwicki sąd zwrócił uwagę, że przepis art. 121 ust. 1 ustawy stanowi o wymogu uprzedniego wydania decyzji o wywłaszczeniu, a nie ostatecznej decyzji w tym przedmiocie. [Przykład 4]

Ustalenie wysokości odszkodowania

Wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości wywłaszczonego prawa. Rekompensata za wywłaszczenie nie ma charakteru cywilnoprawnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem jej ustalania zostały bowiem wyczerpująco unormowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 13 października 2011 r. (I SA/Wa 1567/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ) uznał, że odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nie prowadzi do wyrównania szkody faktycznie doznanej w indywidualnym majątku, lecz z założenia stanowi odpowiednik wartości rynkowej wywłaszczonego prawa do nieruchomości. Dlatego odszkodowanie nie może obejmować ewentualnie utraconych korzyści, które właściciel wywłaszczonego gruntu mógłby osiągnąć, gdyby nadal nim władał.

Organem właściwym do określenia jego wysokości jest starosta. Od tej decyzji przysługuje odwołanie do wojewody, a następnie skarga do sądu administracyjnego. W praktyce może pojawić się wątpliwość, czy prezydent miasta na prawach powiatu wykonujący zadania starosty może wnieść skargę od rozstrzygnięcia wojewody, skoro wydał decyzję w I instancji. Na to pytanie odpowiedział Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 stycznia 2011 r. (I OSK 383/10; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ). W orzeczeniu tym NSA stwierdził, że prezydentowi miasta przysługuje prawo wniesienia skargi na decyzję organu II instancji, gdyż występuje on wówczas nie jako starosta, ale reprezentant gminy zobowiązanej do wypłaty odszkodowania. W ocenie NSA skoro miasto na prawach powiatu zobowiązane jest do wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą na własność tego miasta pod drogę, to nie może być pozbawione statusu strony w sprawie sporu o to odszkodowanie tylko dlatego, że prezydent miasta wykonuje równocześnie zadania starosty. [Przykład 5]

Opinia rzeczoznawcy majątkowego

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

W myśl art. 130 ust. 2 ustawy ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Oznacza to, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia kwoty odszkodowania. Jak podkreślił WSA w Rzeszowie w wyroku z 9 sierpnia 2011 r. (II SA/Rz 463/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ), chociaż rzeczoznawca majątkowy ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, to sporządzony przez niego operat nie wyręcza organu w wyliczeniu stosownego odszkodowania. W ocenie rzeszowskiego sądu skoro o wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość decyduje starosta, to uprawniony jest tym samym do oceny wiarygodności i wartości dowodowej opinii rzeczoznawcy na podstawie art. 80 k.p.a. Orzekający w sprawie wywłaszczenia i określenia odszkodowania organ powinien zatem ocenić wydaną opinię rzeczoznawcy majątkowego także w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.; dalej: rozporządzenie).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z 24 listopada 2011 r. (II SA/Op 387/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ) stwierdził, że starosta nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Nie dysponuje bowiem wiadomościami specjalnymi. Opolski sąd podkreślił, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ustawy). Starosta ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Chodzi więc o sprawdzenie, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.[Przykład 6]

Wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jej zapłaty. Waloryzacji dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania. Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. W sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.

PRZYKŁAD 1

Ocena inwestycji

Wójt odmówił spółce gazowniczej ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego polegającej na budowie gazociągu. Uznał bowiem, że inwestycja nie spełnia wymogu celu publicznego. W tej sytuacji inwestycja powinna podlegać rozpatrzeniu w trybie wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Dlatego, zdaniem wójta, niedopuszczalne jest ograniczanie praw własności nieruchomości. Od tej decyzji spółka wniosła odwołanie. Samorządowe kolegium odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W ocenie kolegium budowa odcinka sieci, do której mogą przyłączać się inni zainteresowani mieszkańcy, nie przesądza o istnieniu inwestycji celu publicznego. Podłączenie to jest ograniczone jedynie do kilku sąsiednich nieruchomości. Sprawa ostatecznie trafiła do sądu. Ten uznał rację spółki i stwierdził, że jeżeli planowana inwestycja ma na celu dostarczenie odbiorcom na terytorium gminy gazu, to okoliczność, że inwestycja ta w swym przebiegu obejmie wycinek terytorium gminy, a nie wszystkie lub większość położonych na jej terytorium nieruchomości, nie może stać na przeszkodzie uznaniu tej inwestycji za inwestycję celu publicznego (wyrok WSA w Szczecinie z 30 listopada 2011 r., II SA/Sz 923/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

PRZYKŁAD 2

Niepowodzenie rozmów

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczono nieruchomości na cele publiczne, tj. eksploatację złoża węgla brunatnego. Prowadzone rokowania pomiędzy kopalnią a właścicielem zmierzające do nabycia nieruchomości w drodze umowy cywilnej się nie powiodły. Rozbieżności dotyczyły ceny gruntu. Ponadto właściciel żądał wykupienia jeszcze jednej działki, do której - w jego ocenie - będzie miał utrudniony dojazd. Kopalnia twierdziła, że działka ta jest dla niej zbędna. Wskutek braku efektu trwających rokowań starosta wszczął postępowanie wywłaszczeniowe (wyrok WSA w Łodzi z 13 lipca 2011 r., II SA/Łd 557/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

PRZYKŁAD 3

Ustanowienie służebności przejazdu

Generalny dyrektor dróg krajowych i autostrad wystąpił z wnioskiem do wojewody o wszczęcie postępowania w sprawie wywłaszczenia nieruchomości z przeznaczeniem pod budowę obwodnicy drogi krajowej. Uzasadnieniem wniosku był brak zgody właściciela na sprzedaż działki. Wojewoda wyznaczył właścicielowi nieruchomości termin do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Wobec bezskutecznego upływu terminu poinformował właściciela o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego w trybie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (t.j. Dz.U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 z późn. zm.). Właściciel nieruchomości wskazał, że wskutek wywłaszczenia nie będzie miał dostępu do drogi publicznej z posiadanego gospodarstwa rolnego. W tym przypadku wojewoda w decyzji wywłaszczeniowej w trybie art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinien ustanowić niezbędne służebności np. służebność przejazdu przez inne grunty (wyrok NSA z 22 września 2009 r., I OSK 1519/08; Lex nr 595179).

PRZYKŁAD 4

Zezwolenie na niezwłoczne zajęcie

Starosta orzekł o wywłaszczeniu gruntu na rzecz gminy. Działka miała być przeznaczona na realizację celu publicznego w postaci budowy przyszkolnego boiska do piłki nożnej. Gmina niezwłocznie zajęła wywłaszczoną nieruchomość. Uzasadnieniem wydania rozstrzygnięcia w tej sprawie było zagrożenie utraty dofinansowania z budżetu państwa. Warunkiem otrzymania pomocy na ten cel oraz uzyskania pozwolenia na budowę było uzyskanie przez inwestora tytułu prawnego do dysponowania gruntem.

PRZYKŁAD 5

Uprawnienia prezydenta miasta na prawach powiatu

Prezydent miasta działający jako starosta wydał decyzję ustalającą odszkodowanie za przejęty grunt pod drogę gminną. Właściciel wywłaszczonego gruntu niezadowolony z wysokości tej rekompensaty złożył odwołanie do wojewody. Ten uznał, że wycena działki w operacie szacunkowym została sporządzona w sposób nieprawidłowy. Zdaniem wojewody niemożliwe jest zatem przyjęcie operatu jako dowodu w sprawie. Sporządzenie zaś w postępowaniu odwoławczym nowego operatu szacunkowego prowadziłoby do naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Prezydent miasta nie zgodził się z tą decyzją. W jego ocenie uchybienia w treści operatu nie były istotne i nie mają wpływu na prawidłowość ustalonej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Sprawę ostatecznie przesądzi sąd administracyjny. Prezydent miasta działający jako przedstawiciel gminy może bowiem wnieść skargę na decyzję II instancji.

PRZYKŁAD 6

Podważenie operatu szacunkowego

Wskutek podziału nieruchomości gmina zajęła działkę na poszerzenie drogi publicznej. Starosta wydał decyzję określającą wysokość odszkodowania za wywłaszczony grunt. Podstawą ustalenia odszkodowania był operat szacunkowy. Już podczas rozprawy administracyjnej poprzedzającej wydanie tego rozstrzygnięcia gmina nie zgadzała się z ustaleniami przyjętymi przez rzeczoznawcę. Wskazywała, że z przepisu par. 26 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca może odwoływać się do rynku ponadlokalnego wyłącznie w przypadku, gdy określonego rodzaju transakcje nie występują na danym rynku lokalnym. Zdaniem gminy na rynku na przestrzeni ostatnich lat dochodziło natomiast do sprzedaży nieruchomości drogowych więc przyjęcie wartości transakcji w pobliskiej aglomeracji znacznie zawyżyło wysokość odszkodowania. Ostatecznie sprawa trafiła do sądu. Ten uchylił decyzję odwoławczą wojewody i poprzedzającą ją decyzję starosty. Sąd uznał, że organy niedostatecznie wyjaśniły wszystkie wątpliwości związane z treścią operatu szacunkowego. W uzasadnieniu sąd podkreślił, że operat stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 k.p.a.), podlega więc ocenie przez organ administracji tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (wyrok WSA w Poznaniu z 25 lutego 2011 r., II SA/Po 855/10; www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Leszek Jaworski

dgp@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 98 i art. 112 - 135 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Ustawa z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 z późn. zm.).