Czy potrzebna jest zgoda współwłaścicieli

Czytelnik jest współwłaścicielem budynku. Nadzór budowlany stwierdził, że bez wymaganego pozwolenia wykonał roboty budowlane polegające na nadbudowie obiektu (poddasze użytkowe). Organ uznał, że ze względu na brak jednoznacznej zgody współwłaściciela budynku nie jest możliwa legalizacja inwestycji, i wydał decyzję o rozbiórce. Czy nadzór budowlany mógł wydać takie rozstrzygnięcie?

Wykonanie pracy, wskutek której powstała dodatkowa powierzchnia (poddasze użytkowe) stanowi nadbudowę obiektu. Czytelnik na przeprowadzenie tych prac powinien mieć pozwolenie na budowę. Taki obowiązek wynika z art. 28 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (dalej ustawa). Słusznie więc nadzór budowlany uznał, że w sprawie doszło do samowoli budowlanej w zakresie wykonanej nadbudowy. Okoliczność ta uzasadniała zastosowanie art. 48 ustawy. Przepis ten przewiduje możliwość legalizacji obiektów lub ich części wzniesionych samowolnie. Czytelnik w postępowaniu legalizacyjnym musi wykazać prawo do dysponowania na cele budowlane nieruchomością, na której posadowiony jest obiekt, przy którym przeprowadzone zostały samowolnie roboty budowlane. Nieruchomość ta, jak wynika z opisu sytuacji, stanowi przedmiot współwłasności. W tym konkretnym przypadku mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową charakteryzującą się tym, że każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział we wspólnym prawie i może rozporządzać samodzielnie swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 kodeksu cywilnego). Dla dysponowania nieruchomością na cele budowlane szczególne znaczenie mają zasady zarządu rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 k.c.). Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Instytucja rozbiórki nie działa automatycznie. Nakaz rozbiórki jest bardzo daleko idącym środkiem rodzącym poważne skutki dla inwestora. Dlatego, jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 listopada 2011 r. (II OSK 1416/10, www.orzeczenia.nsa.gov.pl), można go stosować wyłącznie w sytuacjach, kiedy jest jasny i jednoznaczny stan faktyczny sprawy. Nadzór budowlany mógł więc wydać decyzję o rozbiórce, gdy w sposób niebudzący wątpliwości ustalił, że współwłaściciel nie wyraża zgody na nadbudowę obiektu budowlanego.

Leszek Jaworski

leszek.jaworski@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 195 - 221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Art. 28 ust. 1, art. 48, art. 49 ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).