Prawo osłabia pozycję budowlańców

Do prezesa Rady Ministrów oraz Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego trafił właśnie wniosek Małopolskiego Porozumienia Organizacji Gospodarczych (MPOG) o zmianę zapisów prawa budowlanego (tj. Dz.U. z 2010 r. nr. 243, poz. 1623 z późn. zm. - dalej pr. bud.). Organizacja wnosi o dodanie do art. 57 pr. bud. dwóch punktów, które zobowiązywałyby inwestora, by w procedurze uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie obiektu przedkładał dodatkowo protokół końcowego odbioru robót budowlanych oraz oryginał dziennika budowy wraz z protokołami z narad koordynacyjnych.

Problem z płatnościami

Zapis ten ma zmniejszyć wciąż rosnące zjawisko nierozliczania się inwestorów z wykonawcami i tym samym wpłynąć na skalę upadłości w sektorze budowlanym.

- Zatory płatnicze na linii inwestor-wykonawca w praktyce polegają na celowym zwlekaniu inwestorów z zatwierdzeniem protokołu końcowego odbioru robót budowlanych. Inwestorzy w intencji przewleczenia płatności kwestionują poprawne wykonanie prac. Takie sytuacje prowadzą do sztucznego przeciągania płatności za wykonane zlecenie i zazwyczaj kończą się wytoczeniem przez wykonawcę powództwa o zapłatę - wskazuje Michał Babij, sekretarz Sądu Polubownego w Izbie Przemysłowo-Handlowej w Krakowie.

To zaś wiąże się z koniecznością wieloletniego dochodzenia swoich racji przed sądem, co - jak podnoszą budowlańcy - nie wszystkie firmy są w stanie przetrwać.

- W inwestycjach takich jak czterogwiazdkowy hotel na 110 pokoi oraz piękna galeria handlowa na 120 tys. mkw. w Rzeszowie inwestor nie dokonał odbioru końcowego od prawie wszystkich wykonawców. Przed oddaniem budynków zmienił zarząd budowy i powołał firmę do rozliczeń, która stwierdziła, że to, co do tej pory zostało zrobione, do niczego się nie nadaje. W efekcie wszystkie te firmy muszą dochodzić swoich należności przed sądem. Niektórych z tych wspaniałych firm już niestety nie ma na rynku, zbankrutowały - mówi Wojciech Ogonowski, szef komisji budownictwa Małopolskiego Porozumienia Organizacji Gospodarczych.

Nierówne szanse

Winy za taki stan rzeczy upatruje w dziurawym prawie, które zezwala na to, by obiekt budowlany na wniosek inwestora został dopuszczony do użytku bez zatwierdzonego protokołu końcowego odbioru robót budowlanych.

- Dziś, zgodnie z przepisami, inwestor może nie dokonać odbioru budynku w taki sposób, który wykonawcy umożliwi żądanie zapłaty wynagrodzenia. Jednocześnie może uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu, co pozwala na dalsze nim zarządzanie i jego sprzedaż - potwierdza Jan Styliński, adwokat oraz prezes Zarządu Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa.

- Nie możemy tolerować prawa, które pozwala okradać i upokarzać wykonawców oraz szydzić z nich - wtóruje Ogonowski.

Taka sytuacja zdaniem MPOG stawia inwestora w pozycji uprzywilejowanej względem wykonawcy. Może on bowiem uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego oraz czerpać korzyści z tego tytułu, mając równocześnie argument do zwlekania z zapłatą za wykonane roboty w postaci braku zatwierdzenia protokołu końcowego odbioru robót. Wykonawca natomiast, dochodząc swoich roszczeń przeciwko inwestorowi, nie może się powołać na końcowe zatwierdzenie robót przez inwestora. Ten z kolei nadal ma możliwość powoływania się na wykonanie robót budowlanych niezgodnie z umową. To zaś, w połączeniu z tym, iż wykonawcy są podmiotami, które de facto ponoszą wszelkie koszty związane z przeprowadzeniem procesu budowy, potwierdza tezę, że nieuzasadnione zwlekanie z wypłatą wynagrodzenia może szybko odbić się na ich kondycji finansowej.

"W celu zapobieżenia stosowania tej karygodnej praktyki, koniecznym staje się nałożenie na inwestorów obowiązku dołączenia do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego protokołu końcowego odbioru robót budowlanych. Doprowadzi to do sytuacji, w której sprawny i wolny od zwłoki końcowy odbiór robót budowlanych leżał będzie już nie tylko w interesie wykonawcy, ale wreszcie także w interesie inwestora" - czytamy we wniosku Małopolskiego Porozumienia Organizacji Gospodarczych.

Pomysł ten spotkał się już z pozytywnym oceną branży.

- Zmiany mają wymusić na inwestorze to, aby grał fair: jeśli chce budynek sprzedać, to musi się wcześniej rozliczyć z wykonawcą. A nie tak, jak dziś, żonglować przepisami. Bez względu bowiem, jakie by były zapisy umowy wiążącej go z wykonawcą, obecne prawo pozwala na to, by komuś nie zapłacić i nie odebrać robót, a mimo to uzyskać pozwolenie na użytkowanie - wskazuje mecenas Styliński.

171 firm z sektora budowlanego upadło od stycznia do września 2013 wg raportu Coface

@RY1@i02/2013/234/i02.2013.234.18300040a.804.jpg@RY2@

Potrzebna dokumentacja

Anna Krzyżanowska

anna.krzyzanowska@infor.pl

Nie mieszać dwóch porządków prawnych

@RY1@i02/2013/234/i02.2013.234.18300040a.805.jpg@RY2@

Jan Bagatela, radca prawny w kancelarii Schoenherr

Kwestia zapłaty za roboty budowlane jest problem należącym do prawa cywilnego. W związku z tym relacje między inwestorem i wykonawcą powinny być uregulowane w umowie po roboty budowlane. Tam strony mogą w zasadzie dowolnie ustalić warunki i termin zapłaty, który nie musi być tożsamy z protokolarnym odbiorem robót. Prawo budowlane jest natomiast prawem administracyjnym i występowanie nawet nagannych praktyk kontraktowych na rynku nie powinno stanowić uzasadnienia dla dokonywania w nim zmian. Przepisy prawa budowlanego szczegółowo określają, jakie dokumenty mają zostać przedłożone przez inwestora przy wnioskowaniu o pozwolenie na użytkowanie. Rozszerzanie tego katalogu nie wydaje się celowe. Kwestia rozliczeń pomiędzy inwestorem a wykonawcą jest zupełnie nieistotna z punktu widzenia organu udzielającego pozwolenia na użytkowanie. Obciążanie go dodatkową pracą nie ma uzasadnienia - nałożylibyśmy na inwestora obowiązek przedkładania dokumentów, które nie powinny mieć znaczenia dla podejmowanych rozstrzygnięć.