Inwestor może zmodyfikować plany inwestycji

W 2007 r. prywatny inwestor zdecydował się na budowę sześciu budynków w zabudowie szeregowej. Ze względu na to, że gmina nie przygotowała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podstawą do przygotowania projektu budynków miały być warunki zabudowy.

Inwestor dostarczył do urzędu wszystkie wymagane uzgodnienia w kwestiach dostępu do mediów oraz sposobu korzystania z drogi. Opinie te jednak dotyczyły budowy szeregowców. Kryzys na rynku nieruchomości spowodował, że inwestor postanowił zweryfikować plany. Zamiast sześciu szeregowców miały powstać cztery bliźniaki oraz jeden dom jednorodzinny.

Odwołanie sąsiada

Nowa inwestycja nie podobała się jednemu z sąsiadów. Złożył on odwołanie od decyzji prezydenta miasta, który ustalił warunki zabudowy dla nowej inwestycji. Z tego też powodu sprawa trafiła do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO), a to uchyliło wcześniejszą decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W wyniku tego inwestor został zobowiązany do uzupełniania wniosków o ustalenie warunków zabudowy. W tym jednak przypadku (z powodu braku planów zagospodarowania przestrzennego) konieczne było przeprowadzenie postępowania na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem zmiana sposobu zagospodarowania terenu wymaga nowej decyzji o warunkach zabudowy.

I tym razem niezadowolony sąsiad zaskarżył decyzję, twierdząc, że nowa inwestycja nie uwzględnia wcześniejszych wytycznych SKO. Skarżący zakwestionował m.in. sposób wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz wskaźnika udziału powierzchni biologicznej czynnej. W ocenie odwołującego błędnie też wyznaczono średnią szerokość elewacji frontowej oraz wysokość budynków.

Niewielkie nieścisłości

Tym razem SKO odrzuciło argumenty skarżącego. W ocenie kolegium prezydent miasta prawidłowo wyznaczył linię zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki oraz wymiarów elewacji. Organ odwoławczy uznał także, że niewielkie nieścisłości matematyczne w wyliczeniach wynikają z zaokrągleń i nie mają wpływu na trafność podjętej decyzji.

Skarżący odwołał się do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Zarzucił zaskarżonej decyzji błędną wykładnię przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem sąsiada nowa inwestycja nie jest kontynuacją wcześniejszej i trudno ją uznać za mniej dokuczliwą od poprzednio planowanej. Co więcej: zarzucił firmie, że ta, planując budowę nowych obiektów, znacznie się różniących od poprzednich, korzystała ze starych ustaleń dotyczących podłączeń do mediów oraz możliwości korzystania z drogi przez nowych mieszkańców przyszłych budynków.

Subiektywnie pojmowany interes

Skarżącemu jednak nie udało się udowodnić wadliwości zaskarżonej decyzji. Wojewódzki sąd administracyjny uznał bowiem, że w przypadku zmiany nie można mówić o bezkrytycznym powieleniu treści analizy urbanistyczno-architektonicznej bez uprzedniej merytorycznej weryfikacji. WSA, oddalając skargę, wskazał także, że organy samorządowe, wydając warunki zabudowy, nie mogą zablokować inwestycji ze względu na subiektywnie pojmowany interes osób trzecich. Co więcej, ocena nowej inwestycji nie może być ani zbyt sformalizowana, ani zbyt arbitralna, w ten sposób można bowiem doprowadzić do zniweczenia zamierzeń inwestora.

Sąsiad złożył kasację do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Ten jednak uznał, że nie zasługuje ona za uwzględnienie. Sędziowie wskazali, że nie do przyjęcia jest m.in. argument, że budowa nie może być rozpoczęta, przy wydaniu drugich warunków zabudowy gmina korzystała bowiem z pierwszych warunków przyłączenia do mediów. Nie można także uznać za zasadny zarzutu, że przyjęte do warunków zabudowy wskaźniki wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki oraz wymiarów elewacji nie są dokładne, zostały bowiem policzone na podstawie budynków już istniejących.

z 14 października 2014 r. (sygn. akt II OSK 815/13)

Bożena Wiktorowska

bozena.wiktorowska@infor.pl