Powiadomienie o zwrocie działki ma kluczowe znaczenie

Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Wnioski o zwrot w całości lub części rozpatruje starosta.

Grunt niepotrzebny

Działka jest zbędna, gdy po upływie siedmiu lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, a nie rozpoczęto prac związanych z realizacją związanego z tym celu. Albo pomimo upływu dziesięciu lat nie został on zrealizowany. Problem może powstać w razie sprzedaży przez gminę niepotrzebnej działki osobie trzeciej bez wypełnienia obowiązku określonego w art. 136 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Przepis ten nakazuje poinformowanie byłego właściciela lub spadkobiercę o powzięciu zamiaru użycia wywłaszczonej działki lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. Jej zbycie, z naruszeniem tego obowiązku, oznacza nieważność umowy sprzedaży. W orzecznictwie sądowym, odnoszącym się do zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, wskazuje się na pierwszeństwo wynikających z u.g.n. praw poprzedniego właściciela nad prawnymi skutkami działań organów państwa opartych na nieprzestrzeganiu prawa por. wyrok NSA z 10 maja 2011 r. (sygn. akt I OSK 1052/2010).

Trzeba iść do sądu cywilnego

Unieważnienie notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości nie następuje jednak automatycznie. Trzeba bowiem wnieść pozew do sądu cywilnego. Bez tego orzeczenia gmina nie może zwrócić działki, która nie jest już jej własnością. Nie mogą bowiem podlegać zwrotowi nieruchomości wywłaszczone, które stały się zbędne na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Zwłaszcza jeżeli zostały sprzedane lub oddane w użytkowanie wieczyste. Mówi o tym wyrok NSA z 17 sierpnia 1998 r., (sygn. akt IV SA 615/97).

Zagadnienie to było przedmiotem sporu przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. Spadkobiercy wystąpili do prezydenta miasta, działającego w sprawie jako starosta, o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Ten zawiesił postępowanie do czasu wydania orzeczenia unieważniającego notarialną umowy sprzedaży z powództwa spadkobierców byłego właściciela. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, w wyroku wydanym w pierwszej instancji stwierdził, że zgodnie z art. 100 par. 1 k.p.a. organ prowadzący postępowanie może alternatywnie korzystać z dwóch uprawnień. Sam może wystąpić o rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego, jakim jest unieważnienie umowy. Może też zobowiązać stronę do takiego wystąpienia.

Jak wskazał WSA, skarżone postanowienie w zakresie zobowiązywania skarżących do wystąpienia z powództwem byłoby niedopuszczalne w sytuacji, gdy postępowanie byłoby wszczęte przez organ z urzędu. Podobnie byłoby też wówczas, gdy ze względu na osobiste walory strony nie można by liczyć na wystąpienie z powództwem, np. osoby nieporadnej, ale nie ubezwłasnowolnionej. Chodzi o sytuacje, gdy taka strona nie może obiektywnie zadbać o ochronę własnego interesu.

Dla kogo ta działka

Z tym poglądem zgodził się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 lutego 2014 r. (sygn. akt I OSK 1670/12). Ponadto wskazał, że prezydent miasta nie ma legitymacji pozwalającej wystąpić skutecznie do sądu powszechnego w sprawie ważności umowy notarialnej sprzedaży nieruchomości. Dlatego prawidłowo zobowiązał do dokonania tego zabiegu strony postępowania. To one mają czynną legitymację procesową i interes prawny w wystąpieniu o stwierdzenie nieważności wskazanej umowy. Zdaniem NSA organy administracji nie mogą wyręczać strony postępowania w zakresie dochodzenia przez nią stwierdzenia nieważności umowy przed sądem powszechnym. Ważna jest tu bowiem kwestia wstępna dla zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, sprzedanych dalej z naruszeniem procedury - por. wyrok NSA z 26 kwietnia 2013 r. (sygn. akt I OSK 2049/11) i z 8 kwietnia 2011 r. (sygn. akt I OSK 850/10).

WAŻNE

Były właściciel może skutecznie podważyć ważność umowy przenoszącej własność nieruchomości. Podstawowy powód: właściwy organ nie poinformował go o powzięciu zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu

Leszek Jaworski

 dgp@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 100 par. 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 267). Art. 136, art. 137 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).