Racjonalna wycena obroni się przed sądem

Podważenie operatu szacunkowego jest możliwe przez sformułowanie racjonalnych i zasadnych merytorycznie zasad wiedzy. Osoba kwestionująca treść operatu powinna przedłożyć organowi wycenę sporządzoną na własne zlecenie, dokonaną na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej oraz wykazującą, że na skutek podziału wartość działki nie wzrosła lub wzrosła, ale mniej.

Wójt ustalił opłatę adiacencką w wysokości 16 059 zł, do której uiszczenia zobowiązał małżeństwo B. i Z.K., właścicieli działki. Powodem naliczenia tej opłaty był wzrost wartości nieruchomości spowodowanej dokonaniem jej podziału. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli B. i Z.K. Samorządowe kolegium odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. B. i Z.K. złożyli skargę do WSA. W uzasadnieniu kwestionowali przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego metodykę szacowania wartości nieruchomości. Sąd skargę oddalił.

Przy metodzie porównawczej przyjmuje się dane z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Trzeba wziąć pod uwagę co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz ich cechy. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości przed podziałem. W sposób zrozumiały i logiczny przedstawił też procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia porównywalnych transakcji. Dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości. Określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności, dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki. Ceny porównawcze korygował zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość. To właśnie zastosowane wagi procentowe, umożliwiające zindywidualizowanie każdej z wycenianych nieruchomości, przyczyniły się do powstania bezpośrednich różnic w wartości wycenianych działek. Wskazywało to na prawidłowość zastosowanej metody wyceny. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo wyjaśnił, w jaki sposób ustalił wartość nieruchomości przed i po podziale. W kontrolowanej sprawie rzeczoznawca, dokonując zestawienia par porównawczych, wyczerpująco wyliczył cechy badanych nieruchomości. Wziął pod uwagę m.in. ich lokalizację, warunki przyrodniczo - geotechniczne oraz otoczenie. Dobór tych nieruchomości nie nosił cech arbitralności. Został poparty rzetelną charakterystyką ich cech podobieństwa. Rzeczoznawca starannie dobrał transakcje, służące jako materiał porównawczy. Sporządził operat w taki sposób, że jest zrozumiały i służy celom, dla których został sporządzony. Ważne jest, że przedstawia on tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale oraz nieruchomości, które biegły wziął do porównania. Tabele zawarte w operacie są czytelne i umożliwiają szybką możliwość weryfikacji dokonanych obliczeń. Operat, zdaniem sądu, trafnie został przez organy obu instancji uznany jako spełniający wszelkie wymagania. Sąd nie dopatrzył się uchybień, które mogłyby spowodować wadliwość decyzji wydanych przez organy obu instancji.

z 5 lutego 2014 r., sygn. akt II SA/Go 1048/13

Opracował Leszek Jaworski