Dla kogo najem dużego mieszkania

Gmina nie może wynająć lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 mkw. osobom niespełniającym kryterium dochodowego.

Rady gminy Kamieniec Ząbkowicki podjęła uchwałę w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Zgodnie z jej par. 14 ust. 1 lokale o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 mkw. mogły być oddawane w najem osobom, którym przysługuje pierwszeństwo umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony lub osobom wpisanym na listę oczekujących na zawarcie takiej umowy na czas nieoznaczony. Ponadto gospodarstwo domowe takich osób miało tworzyć co najmniej pięciu członków rodziny. Z kolei z par. 14 ust. 2 wynikało, że w przypadku braku chętnych, o których mowa w ust. 1, wynajem lokalu o powierzchni użytkowej powyżej 80 mkw. następuje ze 100-proc. zwyżką czynszu. Skargę na powyższą uchwałę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wniósł wojewoda dolnośląski. Organ domagał się stwierdzenia nieważności powyższych zapisów. Twierdził, iż naruszają one art. 21 ust. 3 pkt 7 w związku z art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm., dalej: ustawa), ponieważ wyrażono w nich zgodę na wynajmowanie mieszkań komunalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 mkw. osobom innym niż te, które mają niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe i spełniają kryterium dochodowe określone w treści uchwały.

Skarga okazała się zasadna. Zdaniem sędziów zaskarżony akt naruszał art. 21 ust. 3 pkt 7 w związku z art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Uchwała w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy musi zawierać obligatoryjne elementy wskazane w art. 21 ust. 3 ustawy, w tym powinna określać m.in. warunki oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 mkw. W zaskarżonym akcie powyższe kryteria zostały ustalone w ten sposób, że przy braku osób, o których mowa w ust. 1 par. 14 uchwały, wynajem takiego lokalu następuje ze 100-proc. zwyżką czynszu. Należy pamiętać, że krąg osób uprawnionych do ubiegania się o zawarcie umowy najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz lokalu socjalnego określony został w art. 4 ust. 1 i 2 wymienionej wyżej ustawy. Przepis ten stanowi, że uprawnionymi są wszyscy członkowie wspólnoty samorządowej (mieszkańcy gminy), którzy posiadają niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe i którzy spełniają jednocześnie kryterium dochodowe. Przy czym sędziowie zwrócili uwagę, że organ uchwałodawczy gminy nie może określić albo ograniczyć kręgu osób uprawnionych do ubiegania się o mieszkanie komunalne. Powyższe zasady dotyczą wszystkich lokali wynajmowanych z mieszkaniowego zasobu gminy, niezależnie od ich metrażu. Według sędziów par. 14 ust. 2 przedmiotowej uchwały pozwala na oddawanie w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 mkw. osobom niespełniającym kryterium dochodowego. W konsekwencji może to doprowadzić do sytuacji, że najemcami takich mieszkań zostaną osoby w dobrej sytuacji materialnej, co nie jest zgodne z intencjami ustawodawcy wyrażonymi w art. 4 ustawy.

z 2 grudnia 2013 r., sygn. akt IV SA/Wr 507/13

Opracowała Ewelina Stępień