Podział nieruchomości to furtka do uwolnienia obrotu, ale niełatwa do zastosowania

Ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. poz. 585) wprowadziła daleko idące ograniczenia związane ze zbywaniem nieruchomości rolnych. Co do zasady nabywcami takich nieruchomości mogą być rolnicy indywidualni, ewentualnie osoby najbliższe zbywcy, Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, kościoły i związki wyznaniowe. Prawie w ostatniej chwili Senat wprowadził do ustawy poprawkę, zgodnie z którą tego typu obciążeniom nie podlegają nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Niemal jednocześnie z uchwalonymi zmianami rozpoczęła się dyskusja na temat sposobów ominięcia rygorów ustawowych. Jako jedno z rozwiązań zaczęto powszechnie wskazywać procedurę podziału nieruchomości. Podziały mają doprowadzić do wydzielenia z dużych nieruchomości rolnych mniejszych (o powierzchni do 0,3 ha) i w konsekwencji wyłączenia nałożonych przez ustawę obciążeń w obrocie. Jednak - wbrew temu, co często w mediach się pisze - nie zawsze będzie to takie proste.

Co mówią przepisy

W ustawie o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości rolnych na nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha został co do zasady dopuszczony w konkretnych, ściśle określonych przypadkach. Zgodnie z art. 93 ust. 2a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.) podział nieruchomości rolnych powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na:

● powiększenie granic nieruchomości lub też

● dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Zatem także w analizowanym kontekście - musiałby zostać zrealizowany jeden z powyższych warunków. W praktyce zatem takie przypadki nie będą zbyt częste. Niemniej jednak można wyobrazić sobie sytuacje, kiedy da się ominąć ograniczenia wynikające z przepisów o podziale.

Decyzja, a potem podział

Wydaje się, że szanse na wykorzystanie podziału do wyjęcia działki spod działania ustawy dotyczącej obrotu ziemią rolną rosną, w przypadku gdy dla danej nieruchomości wydana zostanie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (np. pod budowę drogi).

Warto w tym miejscu się przyjrzeć, jak ustawodawca ujmuje w tym kontekście nieruchomości rolne podlegające wspomnianym rygorom. Otóż wyodrębnia:

● nieruchomości przeznaczone w planie miejscowym na cele rolne,

● przy braku planu miejscowego - nieruchomości wykorzystywane na cele rolne.

W ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego zakres definicji nieruchomości rolnej jest szerszy i obejmuje nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane na cele rolnicze. W doktrynie zakłada się, że przez nieruchomości wykorzystywane na cele rolne rozumie się nieruchomości sklasyfikowane jako rolne w ewidencji gruntów. Potwierdza to zresztą art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazano tam, że za nieruchomości wykorzystywane na cele rolnicze (w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie ograniczającym podział tych nieruchomości) uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze jako użytki rolne, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jeżeli więc dla danej nieruchomości - nawet wpisanej do ewidencji jako rolna - wydano lub wydana zostanie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym też decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, to taka działka podlega wyłączeniu spod rygorów ustawy o gospodarce nieruchomościami ograniczających dopuszczalność podziałów nieruchomości. Może to otwierać drogę do prób wydzielania mniejszych nieruchomości. Trzeba pamiętać, że w takim przypadku dokonywany podział będzie musiał być zgodny z treścią decyzji.

Podzielić, wyodrębnić drogę

Kolejny wart rozważenia przepis to art. 93 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim warunku związanego z ograniczeniem wydzielania gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne. Obecnie jest rozważany pomysł polegający na tym, że inwestor będący właścicielem nieruchomości rolnej powinien zadziałać w taki sposób, że:

Najpierw wydziela się nieruchomości rolne o powierzchni co najmniej 0,3 ha.

Następnie przy każdej z tych nieruchomości wydziela się część pod drogę wewnętrzną.

W efekcie poza nieruchomością wydzieloną pod drogę publiczną powstaje też nieruchomość stanowiąca pozostałą część, o powierzchni poniżej 0,3 ha, która może stanowić swobodny przedmiot obrotu.

Ograniczenia

Można próbować wykorzystać opisane możliwości, ale nie ma gwarancji, że zawsze będzie to skuteczne. Po pierwsze, w doktrynie się zaznacza, że przy analizie dopuszczalności podziałów nieruchomości ważny jest nie sam cel, ale skutek (M. Wolanin "Podziały i scalenia nieruchomości", Warszawa 2011, s. 68). Czyli jeżeli przy okazji wydzielania działek pod drogi wewnętrzne wydzielona byłaby też inna działka o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, niektórzy uznaliby to za sprzeczne z ustawą o gospodarce nieruchomościami. A to dlatego, że wydzielenie akurat takiej mniejszej działki nie byłoby obwarowane żadną podstawą prawną. Można z takim poglądem dyskutować, ale pojawi się dodatkowy dylemat: czy taki podział nie byłby uznany za bezpośrednie naruszenie ustawowych ograniczeń i obejście ustawy.

Pamiętać również trzeba, że zgodnie z tezami orzecznictwa wydzielenie nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha jest możliwe pod drogi wewnętrzne, a nie w sytuacji, gdy podział ma dopiero na celu wyznaczenie dróg wewnętrznych (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 18 lutego 2014 r., sygn. akt II SA/Bk 660/13). ©?

Szanse na wykorzystanie podziału do wyjęcia działki spod działania ustawy dotyczącej obrotu ziemią rolną rosną, w przypadku gdy dla danej nieruchomości wydana zostanie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

@RY1@i02/2016/108/i02.2016.108.215000600.802.jpg@RY2@

dr Maciej J. Nowak

radca prawny