Za ziemię zabraną pod drogę należy się odszkodowanie
Prawie 20 lat temu gmina podjęła uchwałę, zgodnie z którą droga prywatna przebiegająca przez skraj działki pani Katarzyny stała się drogą gminną. Czytelniczce nie zapłacono za grunt, nie ma też wpisu o zmianie własności w księgach wieczystych. Niemniej jednak gmina drogę wyasfaltowała, nie pytając o zgodę. Obecnie jeżdżą po niej nawet ciężarówki. Stara droga była od podwórka odgrodzona płotem, ten jednak się zniszczył. Pani Krystyna w jego miejsce postawiła nowy. Teraz zaś dostała nakaz rozbiórki ogrodzenia - wolno je postawić w odległości sześciu metrów od krawędzi jezdni, czyli w miejscu, gdzie stoi jej dom. - Co robić - pyta czytelniczka
Na początku należałoby ustalić, czy gmina doprowadziła do wywłaszczenia gruntu. Wywłaszczenie jest procesem długotrwałym - tłumaczy Agata Rozlach, asystent prawny w kancelarii prawnej Pieróg & Partnerzy. Aby wywłaszczyć nieruchomość, wobec której została wydana decyzja określająca cel wywłaszczenia, na początku należy przeprowadzić rokowania z osobą, która posiada ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości, jest jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Ogłoszenie o wywłaszczeniu nieruchomości powinno być podane w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie. Osoba będąca w posiadaniu nieruchomości, która ma zostać wywłaszczona, powinna zgłosić się do urzędu w ciągu dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia zawiadomienia o wywłaszczeniu, by wskazać, jakie prawa przysługują jej wobec tej nieruchomości. Wszczęcie takiego postępowania następuje z dniem doręczenia zawiadomienia stronie lub z dniem określonym w ogłoszeniu.
Co więcej, starosta musi złożyć wniosek w sądzie o ujawnienie w księdze wieczystej tego, że zostaje przeprowadzone wywłaszczenie wobec konkretnej nieruchomości. Jest ono skuteczne natychmiast po wydaniu decyzji administracyjnej dotyczącej tej nieruchomości. Decyzja stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej, którego dokonuje się na wniosek starosty. Wszystkie prawa do wywłaszczonej nieruchomości, m.in. najem, dzierżawa, zarząd, wygasają z upływem trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
Warto przy tym zwrócić uwagę na instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księgach wieczystych a rzeczywistym treść księgi rozstrzyga się na korzyść tego, kto nabył nieruchomość. Rękojmia ta ma zastosowanie, gdy ujawnią się błędy w zapisach księgi wieczystej w porównaniu z rzeczywistym stanem nieruchomości. Niestety nie ma ona zastosowania, gdy do nabycia nieruchomości dochodzi w inny sposób niż poprzez zawarcie umowy. Jeżeli następuje to w drodze decyzji administracyjnej, rękojmia nie obowiązuje.
Płot w granicy działki
Pani Katarzyna zastanawia się, co zrobić z płotem, który został przeznaczony do rozbiórki. Zazwyczaj ogrodzenia są stawiane w granicy działki. Kwestia odległości, w jakiej mogą się znajdować w stosunku do budynku mieszkalnego, nie została uregulowana w przepisach. Z pytania czytelniczki nie wynika jednak, czy wymóg postawienia płotu w takiej odległości jest zatwierdzony jakąkolwiek decyzją.
PORADA EKSPERTA
@RY1@i02/2016/046/i02.2016.046.00700020b.805.jpg@RY2@
Agata Rozlach asystent prawny, kancelaria prawna Pieróg & Partnerzy
W tym przypadku można domniemywać, że nieruchomość czytelniczki została wywłaszczona w sposób nieprawidłowy, ponieważ w księdze wieczystej nie ma wpisów, które powinny znaleźć się przy wywłaszczeniu. Po drugie, zainteresowana nie została zawiadomiona o rozpoczęciu procesu wywłaszczenia, tj. nie otrzymała pisemnego zawiadomienia o wszczęciu procesu wywłaszczeniowego. Gmina mimo podjęcia uchwały o przekształceniu drogi prywatnej w gminną była zobowiązana sprawdzić stan prawny nieruchomości. Powinna rozpocząć rozmowy z jej właścicielką, a gdyby ta zgodziła się na wywłaszczenie, zaproponować jej inną nieruchomość, odpowiadającą tej oddanej pod wywłaszczenie. To w interesie gminy leży, by nabyć własność nieruchomości, która ma stać się później drogą gminną.
Przepisy przewidują, w jaki sposób własność ta powinna zostać nabyta. Jednym z nich jest wcześniej wspomniany proces wywłaszczenia. Gmina może też odkupić od właściciela nieruchomość.
Czytelniczka może domagać się odszkodowania z powodu wywłaszczenia. Wypłacane jest ono w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Podstawę wypłaty stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu należy wziąć pod uwagę dotychczasowe użytkowanie nieruchomości, jej położenie, przeznaczenie, stan. Te czynniki mogą przesądzać o wysokości odszkodowania, o jakie może ubiegać się każdy, kogo nieruchomość została wywłaszczona przez państwo.
Gdyby okazało się, że proces wywłaszczenia był niewłaściwy, właścicielka może skorzystać z roszczenia o zwrot nieruchomości. Jednak sąd może takie roszczenie oddalić ze względu na to, iż powstały trwałe, niedające się usunąć skutki prawne.
@RY1@i02/2016/046/i02.2016.046.00700020b.806.jpg@RY2@
shutterstock
Małgorzata Raczkowska
Podstawa prawna
Art. 106 ust. 1, art. 112, art. 114-115, art. 117, art. 123, art. 130, art. 132 ust. 1, art. 134 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774). Art. 5 ustawy 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707).
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu