Kosztowne ryzyko szacowania nieruchomości

Przepis, który w zamyśle rządu miał za zadanie zdyscyplinować rzeczoznawców majątkowych do prowadzenia działalności w dozwolonych prawnie formach, może sprowadzić odpowiedzialność karną m.in. na tych, którzy zobligowani są do wypełniania oświadczeń majątkowych. Robiąc to muszą bowiem podać wartość posiadanych działek, domów, czy mieszkań.

Błędna redakcja

Takie wnioski - zdaniem prawników - płyną z analizy znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Akt ten został uchwalony podczas 46. posiedzenia Sejmu (20 lipca) i czeka już tylko na podpis prezydenta.

Kontrowersje budzi brzmienie art. 198b ust. 1. Zgodnie z nim "kto dokonuje określenia wartości nieruchomości bez spełnienia warunku, o którym mowa w art. 174 ust. 7 u.g.n. - podlega karze grzywny w wysokości do 50 000 zł".

Co ten zapis dokładnie oznacza?

- Kto określa wartość nieruchomości, powinien to robić w sposób wskazany w tym przepisie. Musi być więc rzeczoznawcą, który wykonuje swój zawód, prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą albo pracując u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości (art. 174 ust. 7 u.g.n. - red.) - wskazuje radca prawny Zbigniew Kubiński, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

W jego ocenie penalizacja powinna natomiast obejmować tylko to, czym rzeczoznawca majątkowy zajmuje się na zasadzie wyłączności, czyli przypadki opracowywania operatów szacunkowych.

Warto pamiętać, że ryzyko 50-tysięcznej, grzywny obejmie nie tylko podmioty zobligowane do składania oświadczeń majątkowych. Wartość nieruchomości podawana jest również m.in. przy składaniu zeznania o nabyciu prawa majątkowego koniecznego przy ustalaniu podatku od spadku. Dziś samodzielnie określają ją spadkobiercy, którzy dziedziczą nieruchomości po zmarłych.

- Nowy przepis może doprowadzić do tego, że urzędy skarbowe będą żądać od spadkobierców nieruchomości sporządzania operatów. A to, oczywiście, będzie się wiązać z kosztami - zauważa Zbigniew Kubiński.

Jego zastrzeżenia podziela adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni, która uważa, że treść art. 198b ust. 1 jest po prostu zbyt szeroka.

Prawniczka wymienia też inne przykłady ustaw, które przewidują dokonywanie wycen nieruchomości przez podmioty niebędące rzeczoznawcami.

I tak np. ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz.U. z 1997 r. nr 140, poz. 940) w art. 22 ust. 2. przewiduje, że bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy. Do jej wykonania uprawniony jest natomiast sam bank albo "inne podmioty, na zlecenie banku hipotecznego, po uzgodnieniu z kredytobiorcą" (w tym w szczególności rzeczoznawcy majątkowi).

- O dokonywaniu takiej wyceny mowa jest również w ustawie o scalaniu i wymianie gruntów (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 700 ze zm). W jej art. 5 ust. 3 przewidziano, że w przypadku wymiany gruntów z zabudowaniami wartość budynków określa się według wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, chyba że strony uzgodnią inne zasady rozliczeń - wymienia mec. Woźniakowska-Dębiec.

Prawnicy się mylą

W ocenie resortu budownictwa nie ma jednak powodu do obaw. A nowo dodany przepis trzeba czytać zupełnie inaczej.

- Rzeczoznawca majątkowy powinien wykonywać swój zawód w określonych formach organizacyjnych (...) - zgodnie z art. 174 ust. 7 u.g.n. Natomiast zasada, zgodnie z którą określanie wartości nieruchomości dokonywane jest przez rzeczoznawców majątkowych, wynika z art. 7 tej ustawy, a nie z art. 174 ust. 7. Sankcja, o której mowa w art. 198b ust. 1 pkt 1 ustawy w brzmieniu uchwalonym przez Sejm RP 20 lipca 2017 r., odnosi się zatem do wykonywania przez rzeczoznawców majątkowych czynności szacowania nieruchomości w innych formach, niż przewidziano to w art. 174 ust. 7 ustawy. Przepis skierowany jest zatem do rzeczoznawców majątkowych, którzy nie stosują się do obowiązku prowadzenia działalności zawodowej w formach przewidzianych w ustawie - podnosi Szymon Huptyś, rzecznik prasowy Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa.

- Mnie ta odpowiedź nie przekonuje. Na razie stanowisko resortu nie jest też wiążącą wykładnią przepisów i obowiązującym prawem - komentuje adwokat prof. Maciej Gutowski.

Czy tak sformułowane prawo może przysporzyć poważnych kłopotów nieprofesjonalistom - a więc osobom, które chcą sprzedać własne nieruchomości i decydują się na ich wystawienie za pośrednictwem popularnych portali i w tym celu samodzielnie określają ich wartość?

- Prywatne ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości nie powinny być zagrożone treścią nowego przepisu z uwagi na to, że prezentowana w ogłoszeniach cena stanowi przede wszystkim wyraz oczekiwań finansowych zbywcy odnośnie do sprzedaży nieruchomości. Jednakże - z ostrożności - ogłaszający mogą zamieścić w ogłoszeniu zastrzeżenie, że podana przez nich kwota nie stanowi wyceny nieruchomości - radzi mecenas Woźniakowska-Dębiec.

Zdaniem Zbigniewa Kubińskiego, by ustrzec się przed kwestionowaniem prawidłowości sporządzonych oświadczeń majątkowych (wykonanych bez korzystania z pomocy rzeczoznawców), warto zastanowić się nad nowelizacją przepisów.

- Doskonałym momentem do tego będzie ustawa uwłaszczeniowa, która będzie wprowadzać wiele zmian do ustawy o gospodarce nieruchomościami - podnosi Kubiński.

Na razie jednak projekt ustawy uwłaszczeniowej nie został nawet przyjęty przez rząd. ⒸⓅ

@RY1@i02/2017/147/i02.2017.147.18300040a.801(c).jpg@RY2@

Podstawowe informacje o rzeczoznawcach

Anna Krzyżanowska

anna.krzyzanowska@infor.pl